הפרטת הקרקעות, למי היא טובה בעצם?

"ביבי טוב ליהודים" ו"ביבי חזק בכלכלה" היו שתי סיסמאות הבחירות של בנימין נתניהו, אך מדיניותו של ראש הממשלה בעשרות הימים שחלפו מאז שממשלתו הושבעה, בעייתית גם מבחינת ההיבטים הכלכליים שלה וגם מבחינת אלה היהודיים.

כשאומרים שמשהו הוא "רע לכלכלה" או "טוב לכלכלה" צריך לשאול מיד – לכלכלה של מי? הפרטת הקרקעות (תחת האיצטלה של ייעול מנהל מקרקעי ישראל והשם המטעה "הפרטת מנהל מקרקעי ישראל") יכולה להיות טובה מאוד לכיס של כמה אנשים.

היא גם יכולה להיות מקור לרווחה כלכלית בטווח הקצר עבור חלק מהאוכלוסייה. חלק מאיתנו אפילו עשוי ליהנות מהוזלת מחיר הדירות. עם זאת, אפשר גם לשאול "מה טווח הזמן שבו מודדים את התועלת לכלכלה?" ובטווח הארוך יותר, המהלך הזה עלול לגרום יותר נזק מתועלת, ולא רק נזק כלכלי אלא גם נזקים חברתיים וסביבתיים. רבים מאיתנו מכירים כבר את השיטה, גם אם לא את שמה – CCPP Communized Costs ,Privatized Profits – "העלויות ציבוריות, הרווח הוא פרטי".

הרעיון הוא שכל עוד פעילות מסויימת כמו מכירת משכנתאות, בנקאות, ייצור נשק או בניית בתים, גורפת רווחים, הממשלה מכריזה על כך השוק הוא חופשי והרווח מפעילות זו עובר לבעלי ההון, בעיקר הגדולים ביניהם, אך כשהפעילות נקלעת לקשיים או מתגלות עלויות סמויות שלה כמו מעשי נוכלות, אובדן חסכונות או זיהום מי התהום, אותם אנשים שהיללו את השוק עוברים במהירות למדיניות "קיינסיאנית" של "הצלת" המשק, ומזרימים כסף מהציבור לאותם גורמים פרטיים, שהודיעו ש"כל אחד לעצמו". עד לבוננזה הבאה.

אז מה כוללת הפרטת הקרקעות?

בתוך כשלושה חודשים, שינתה הממשלה את נוסח החוק מספר פעמים כך שקשה לדעת מה כוללת ההפרטה. בתחילת הדרך היה ברור שהממשלה מתכוונת להפריט קרקעות גם במגזר החקלאי, להפריט את הליכי התכנון, ולשווק קרקעות רבות ככל האפשר. בהמשך הסתתרו כוונות אלה מאחורי ניסוחים עמומים. כשנשאלת השאלה האם הקרקעות החקלאיות נמצאות מחוץ לרפורמה? התשובה היא לכאורה כן. למעשה, ההחלטה בנושא הועברה לידי ועדת שרים מצומצמת, שתעביר מן הסתם את הרפורמה בשיטת הסלאמי או בחוק ההסדרים הבא. ספק גם אם הפליית החקלאים מול העירוניים תעבור את מבחן בג"ץ.

מה הן "קרקעות ביעוד תעסוקה" לדוגמה? האם שטח פתוח שמשמש לצרכי תיירות הוא שטח בייעוד תעסוקה? הרי יש אנשים שמתפרנסים מתיירות נופש. בשיטות "ישראבלוף" אפשר לעקוף בקלות את ההגדרות העמומות של החוק הקיים. מה גם שהיות והממשלה לא אוהבת שחיתות, היא מנסה להעביר את התכנון לידי הוועדות המקומיות, מוסד בעייתי לא פחות ממנהל מקרקעי ישראל.

אין צורך להיות פרשן משפטי כדי להבין את כוונות הממשלה, האוצר וביבי, שהיו גלויות עוד מתחילת יישום הרפורמה. המטרה שלהם היא להפריט את הקרקע ומהר, ולבטל את ה"מונופול הממשלתי" על הקרקע ועל התכנון במדינה. שהרי מונופול זה רע ושוק הוא טוב כפי שלומדים בקורס למיקרו כלכלה. התוכנית היא להגדיל את היצע הקרקעות ועל ידי כך להוזיל את מחירי הדירות ו"להצמיח את המשק".

מה בין קרקע לגרביים?

יש הבדלים מהותיים בין קרקע למוצרי שוק. בקניית מוצר שוק כמו גרביים, ההחלטה שלי לא משפיעה במיוחד על הקונים האחרים וכך השוק יכול להגיע לתוצאה "יעילה". לעומת זאת, קניית קרקע יכולה להשפיע מאוד על רווחתם של אזרחים אחרים. בשוק חופשי של קרקע, יכול "כל אחד" (או מי שיש לו מספיק כסף) לקנות רצועה צרה לרוחב נתיבי איילון ולגבות מכל עובר ושב חמישה שקלים דמי מעבר. או לבנות שם תעלת בלאומליך. בשוק חופשי של קרקעות יכול מישהו לפתוח משחטת עופות ליד בית ספר. זו הסיבה שבשום מדינה בעולם אין מקצים את הקרקע רק לפי חזון השוק החופשי, אלא נעזרים גם בכמות הגונה של תכנון עירוני וארצי. אלא שבאידיאולוגיה של האוצר תכנון מרכזי הוא דבר רע (חוץ מכאשר התכנון המרכזי נעשה על ידי האוצר).

בישראל יש מערכת של גופי תכנון, אך זו מתקשה לתת תשובה לעודף מיזמים קצרי טווח ולשחיתות שמלווה מיזמים כאלה. כך לדוגמה נוצרים מצבים אבסורדיים של תחנות רכבת שנמצאות מחוץ לערים במקום בתוכן. תוכנית הממשלה כוללת צעדים לצמצום התכנון ארוך הטווח במקום לחיזוקו. לכך תתווסף הבעלות הפרטית שתיצור לחצים עוד יותר גדולים על מערכת התכנון והאכיפה בתחום.

פקידי האוצר מתלוננים על כך שמשרדי הממשלה לא מתפקדים. אולם במו ידיהם וביחד עם המערכת הפוליטית, הם דואגים לרוקן את משרדי הממשלה ולהפריט ולפרק את גופי התכנון הממשלתיים. כך שפקידים שרצו לתרום מהידע המקצועי שלהם זכו לראות איך האחריות למחדלים נשארת אצלם אבל הסמכות לקבל את ההחלטות מתקבלת בשילוב של קומבינות, בלאגן ואנשים בני 30 שיודעים הכל. לכך היתה תרומה מכרעת למשבר במשק המים וכעת הגיעה השעה לפרק עוד מוסד תכנוני – תכנון הקרקע.

הגדלת הצמיחה או הגדלת הפערים?

שר השיכון אומר שהרפורמה נוגעת רק לאחוז אחד מהקרקע, למה לדאוג? פרסומים מאוחרים יותר, דיברו כבר על אחוז גבוה יותר - 5% מהקרקע. זה בטווח הקצר. בעוד שנתיים יהיה חוק הסדרים נוסף, ולפי תקדימי העבר, הרפורמה תתפשט בסופו של דבר לכלל שטחי מדינת ישראל. בכל מקרה, גם 5% הם שטח עצום. אחוז הקרקע הבנויה כיום הוא 5% מקרקעות המדינה (שהם 11% מהקרקע מצפון לבאר שבע). כך ש- 5% פירושם הכפלת השטח הבנוי במדינת ישראל.

מתן קרקע לבעלי הקרקעות פירושה לתת למי שיש. מי שיש לו יותר אמנם ישלם מחיר גבוה יותר על הקרקע אולם גם יהנה מ"מתנה" גדולה בהרבה ממי שיש לו מעט קרקע. מי שאין ברשותו קרקע לא יקבל שום "מתנה". אין כאן סתם צרות עין כלפי בעלי האדמות. שכן מענקים גדולים כאלה יכולים לשנות את מאזן המחירים בתהליך שיפגע בהכנסה וברכוש הריאלי של חסרי הקרקע.

מנועי הצמיחה של המשק בישראל הם ההיי-טק, הביו-טק, הפיננסים ואולי גם מגזרים אחרים כמו חקלאות או תעשייה שמצליחים לייצא מוצרים וסחורות לחו"ל. קשה לראות איך שיווק מאסיבי של קרקעות או תנופה בבניה ישפרו את מצבן של תעשיות אלה בצורה משמעותית.

הרחבת הפרבור

לשילוב של שיווק מהיר של קרקעות, הכנת פרצות בחוק המיועדות לאפשר מכירת שטחים פתוחים וחקלאיים (לדוגמה סעיפים 16,17 בהחלטת הממשלה), הקצאת קרקע "לפי כוחות השוק", וניסיון לספק "בית לכל פועל" תוך פריצה של תוכניות המתאר המחוזיות, יש שם. השם הוא פרבור. בנייה נמוכה ובזבזנית בשטח של בתים נמוכים צמודי קרקע בעלויות בנייה זולות יחסית (בגלל שהקרקע מחוץ לעיר זולה יותר ובגלל שבנייה נמוכה יכולה להעשות בהשקעה נמוך לבונה).

הבעיה היא שהפרבור הוא זול לבונה הבית, לטווח הקצר. בטווח הארוך הוא אסון כלכלי. לדוגמה, פרבור מגדיל את התלות ברכב הפרטי ואת הנסיעות. בד בבד, תורם הפרבור לאי כדאיות כלכלי של התחבורה הציבורית. זו הופכת ללא יעילה ככל שגדל פיזור התושבים בפרבר. מלבד ההבטחה לתקוע אותנו בפקקי תנועה אינסופיים, פירוש הפרבור הוא גם ייקור של הוצאות המחייה שלנו. הפריסה הפיזית של שירותי רשת כמו מים, חשמל, ביוב, טלפוניה וכבישים, וגם שירותים כמו שיטור או רפואה קהילתית - כל אלה צריכים להתפרס על שטח גדול עם אוכלוסיה קטנה יחסית לעיר.

הוועדה למיסוי ירוק העריכה שמכוניות גורמות כבר היום להשפעות חיצוניות של שישה עד עשרה אחוזים מהתוצר. או במילים אחרות נזק של כ-34-58 מיליארד שקל בשנה. כתוצאה מנזק של פקקים, תאונות דרכים, זיהום אוויר, בזבוז קרקע ועוד. הנזק הזה לא כולל הוצאות ישירות של בעלי כלי רכב על דלק, תחזוקת רכב ופחת (כ-25 אלף שקל לשנה למכונית), והוא גם לא כולל הוצאות הנגרמות בגלל פרבור. הצרה היא שפרבור מהווה מלכודת שקל להכנס אליה וקשה מאוד לצאת מתוכה. מעבר לתחבורה יעילה, זולה ובטוחה יותר הוא קשה מאוד מתוך מציאות פרברית.

כדי להוסיף עוד "צימוק" לעוגה אפשר להזכיר את "התרומה" הכפולה של פרבור למשק המים שלנו. מצד אחד כיסוי הקרקע באספלט ובטון מונע ממים לחלחל והם מתאדים או זורמים על פני השטח לים. מצד שני, המים שכן מחלחלים מקבלים "תוספות" כמו שמני מנוע, ומתכות כבדות.

בקיצור, קידום הפרבור דומה להפרטת קצבאות הזקנה. מדובר בצעד שנראה טוב בטווח הקצר אך מסתבר לאחר מכן כרעיון לא מוצלח בטווח הארוך. בניגוד להפרטת קצבאות הזקנה, שניתן לשנות את המנגנון

שלהן בכל עת, הנזק של פרבור והפרטת הקרקעות הוא בלתי הפיך.

לסיכום, ההסבר ההגיוני לשילוב של ניסוחים עמומים, ביצוע מהיר של הרפורמה באפיקים צדדים (חוק ההסדרים, ודיון בזק מרתוני בוועדת הכלכלה), הצהרות על הפרטת התכנון והעברתו לוועדות המקומיות, או לוועדה של שלושה שרים, וההתעלמות המופגנת מתוכניות המתאר המחוזיות (המתנגדות לפרבור), הוא רצון לבנות "הרבה ומהר" ועל שטחי קרקע פתוחים. קודם נפריט ונבנה, אחר כך נחשוב, ואחרינו המבול.

האם הביקורת שלי הוגנת? אולי אפשר להבין אחרת את הרפורמה. אבל כדי להבין מה היא צופנת בתוכה באמת, יש צורך בזמן ובדיון ציבורי -  לא כל יום משנים נורמה ציבורית בת מאה (או בת 3,000) שנה. אולם, במצב הקיים, מנסה הממשלה להעביר את הרפורמה מהר, בצורה כוחנית וללא כל דיון ציבורי. מסיבה זו, לכל הפחות, היא ראויה לחשד ולגנאי ולא לאמון ולשבחים.

• הכותב, דרור רשף. הוא חבר בעמותה לכלכלה בת-קיימא.
  

• המכללה החברתית-כלכלית מונעת בידי פעילים ואנשי אקדמיה המלמדים בה בהתנדבות, ופועלת כדי להקנות לתלמידים בכל הארץ ידע ביקורתי ותיאורטי על החברה הישראלית - לצד כלים מעשיים לשינוי חברתי. המדור מגיש שיעורים מתוך תוכנית הלימודים של המכללה.
  

• לכל השיעורים לחצו כאן