מדריך רפורמה: איך קונים את הבית שבו אני גר?
כמה יעלה לתושבים לקנות את הבית מהמינהל? מי יכול לקנות את ביתו, ובאלו תנאים? כיצד תתנהל העברת הבעלות בקיבוצים ובמושבים? והאם החששות מהרפורמה מוצדקים או מוגזמים?
היום (ד') תאשר הכנסת סופית את חוק הרפורמה במקרקעי ישראל. חבלי הלידה שלה נמשכו 3 שנים ורק אחרי הבחירות היא החלה לצאת לאוויר העולם, בצוות 100 הימים שהתווה לממשלת נתניהו את תכנית העבודה בחודשים הראשונים. בכנסת לא בטוחים שלא היה מדובר כאן בהריון מחוץ לרחם ומתפללים שלא יצא לנו ילד דפקטיבי.
- נתניהו מקדם את הרפורמה: נסו לסגור כאן מרפסת
- פרופסורים נגד הרפורמה: פגיעה בדמוקרטיה
- מנכ"ל המינהל: ההתנגדות לרפורמה היא רפלקס נגד ביבי
- אטיאס: נמכרו אדמות גם לערבים
- ומה יהיה עם הרפורמה בקק"ל?
הרפורמה נועדה לעבור בהליך החפוז של חוק ההסדרים. הכנסת הוציאה אותה למסלול החקיקה הרגיל, בתנאי שוועדת הכלכלה תכין את החוק לאישור סופי בקצב מהיר לפני פגרת הקיץ. ועדת הכלכלה השתדלה למצות את הדיון הציבורי בישיבות מרתוניות, למרות כל האזהרות על כך ש"החיפזון מהשטן".
ים של מלים איים להטביע את הרפורמה בין הנחת החוק לאישורו הסופי. הרבה רעשי רקע ניסו להחריש את תוכנו עד
שהיה קשה להבדיל בין מפגינים תמימים שוחרי טבע ונוף, לגופים הממונים בידי בעלי עניין שניסו להטות את הרפורמה לכיוון כזה או אחר לתועלתם העסקית. כך או אחרת - מרוב יער של פרשנויות כנות או הזויות ותחזיות אפוקליפטיות לא ראו את העצים.
להלן מדריך קצר במבוכי העידן החדש ומקומכם בו. כל מה שרציתם לדעת ולא ידעתם למי להאמין.
איזו מהפכה תעשה הרפורמה בחיינו?
היא תאפשר העברת בעלות מיידית של כ-700 אלף דירות, בתים ועסקים, אשר הוקמו על אדמות מינהל מקרקעי ישראל, בעיקר בשטחים העירוניים, לאזרחים המחזיקים בהן. הדיירים הם כיום במעמד של חוכרים אשר חייבים לקבל את אישור המינהל לפני כל פעולה בנכס, החל בסגירת מרפסת וכלה במכירתו. התהליך הכרוך בביורוקרטיה מעצבנת ובתשלום לא מבוטל. הרפורמה מבתקת את הקשר הגורדי הזה. היא תהפוך אתכם לבעלי בתים עצמאים במלוא מובן המלה.
האם המעבר לבעלות מלאה יהיה אוטומטי לכולם?
לא. מהלוקסוס הזה ייהנו רק אלה שעברו לחכירה מהוונת, במבצע שבו החל המינהל לפני כ-13 שנה. במסגרת המבצע, קנו ביצעו מחזיקי הנכסים היוון - תשלום חד פעמי מוזל למדי של דמי החכירה ל-49 שנים. ההיוון פטר אותם מהטרטור הכרוך בקבלת אישור למכירת הנכס ובתשלום של "דמי הסכמה" יקרים למינהל, אחרי התמקחות מתישה. חוכרים שאינם מחזיקים בחוזי חכירה מהוונים יכולים גם היום לשנות את מעמדם לבעלות - אם הם משלמים דמי ההיוון לפי הכללים והתעריפים הנוכחיים שקבעה מועצת המנהל.
כיצד תתבצע העברת הבעלות וכמה היא תעלה?
התהליך והמחיר שונים בכל אחת מ-3 קבוצות הנכסים שברפורמה. הקבוצה הראשונה כוללת את מחזיקי את נכסי המגורים, התעסוקה והעסקים בפריפריה, בעיקר באזורי העדיפות הלאומית; ואת הדירות בבנייה רוויה ובבתים צמודי קרקע במגרשים קטנים עד רבע דונם במרכז הארץ. החוכרים בקבוצה זו יקבלו מהמנהל הודעה על הכוונה להעביר את הבעלות על הנכס לידיהם. אם לא יודיעו על התנגדותם, הבעלות תועבר על שמם אוטומטית בטאבו ללא טרחה, ובעיקר, ללא תשלום מצדם.
הקבוצה השניה, אף היא במרכז הארץ, כוללת בתים צמודי קרקע ונכסים המשמשים לתעסוקה (מסחר, תעשייה ותיירות), שנבנו על מגרשים בינוניים של עד דונם אחד. לחוכרים בקבוצה זו ישלח המינהל שטרות-מכר ושוברי תשלום לרכישת הבעלות. הסכומים יהיו נקובים בשיעורים שקבעה הממשלה, לפי ערך הקרקע שבהערכת שמאי המינהל.
התשלום על מגרשי מגורים של בין רבע לחצי דונם ינוע בין 3% ל-4.5% מערך הקרקע; למגרשי מגורים על שטח בין חצי דונם לדונם, ולמגרשים לתעסוקה עד דונם אחד - בין 6%-9% מערך הקרקע. לאחר תשלום הסכום הנקוב בשובר בבנקים יוכלו החוכרים לגשת באופן עצמאי לטאבו הקרוב עם השובר ולהעביר את הנכס לבעלותם.
הקבוצה השלישית כוללת נכסים על מגרשים גדולים במרכז הארץ, על שטח בן דונם אחד עד 5 דונם. חוכרי נכסים אלה יפנו למשרדי המינהל, תחת השלט החדש של רשות המקרקעין, ויבקשו לערוך שומה פרטנית לנכס. מחיר העברת הבעלות יהיה כאן בשיעור 31% מערך הפער שבין שווי זכויות החכירה לשווי הנכס בבעלות מלאה.
הרחבת הרפורמה על שטחי המגורים והתעסוקה בקיבוצים ובמושבים היא סיבה למסיבה לחקלאים?
לא בדיוק, ומביני דבר במגזר החקלאי כבר תוקפים את ועדת הכלכלה שהחליטה להוסיף אותם לרפורמה ברגע האחרון. הם טוענים כי בלחץ הזמן יצא מהתנור לגביהם מוצר אפוי למחצה, ורחוק מהישג יד של רוב החקלאים, לעומת המעבר הקל והזול של העירוניים לבעלות על אותם נכסים.
לאנשי היישובים החקלאיים מעמד נחות וזמני של "בר-רשות" המשתמש בנכס ברשות האגודה השיתופית של המושב או הקיבוץ, שהיא החוכרת הראשית. כדי לעבור לבעלות, החוכרים מחוייבים לעבור קודם למעמד של חוכר מהוון תמורת תשלום שאמור להיות בשיעור 31% מהפער העצום שבין השווי האפסי של הקרקע החקלאית לשווי החדש של קרקע בנויה בבעלות פרטית, כלומר, לשלם הון שאינו מצוי בכיסם. החקלאים חוששים כי הרפורמה תישאר אות מתה אם לא יובטחו להם תעריפי מעבר שווים לכל נפש.
בכל מקרה, חשוב לציין כי הרפורמה חלה רק על מבני המגורים וההרחבות שלהם בקיבוצים ובמושבים. הרפורמה אינה כוללת את האדמות החקלאיות, שיישארו בבעלות ציבורית מלאה.
הכללתם החפוזה של החקלאים ברפורמה, בלחץ ובתנאים הקשים שנקבעו להם, היתה תמימה ומקרית או שהסתירה כוונות אחרות?
ככל הנראה יש גם כוונות סמויות, שבממשלה לא מדברים עליהן בגלוי. החשש הוא מהסתננות תושבי הכפרים הערביים למושבים וליישובים הקהילתיים הסמוכים לאחר הפרטת שטחי המגורים ופיתוי התושבים לעזוב בהצעת מחירים מפתים. זאת, בהמשך להשתלטותם על שדות נטושים בגלל קיצוץ מכסות המים או מחוסר כדאיות כלכלית.
לאחר שבוועדת הכלכלה נכנעו ללחצי המגזר החקלאי, נוסף לחוק כחסם של הרגע האחרון, הנוהל הקיים המחייב לקבל את אישור האגודה השיתופית לעצם המעבר של נחלות המגורים לבעלות החברים, ובעיקר לכל שינוי עתידי בבעלות ולכניסת חברים חדשים לאגודה. הניסיון של הח"כים אחמד טיבי (תע"ל) ודב חנין (חד"ש) למחוק את "סעיף החסימה" הוכשל עד כה.
יש ביסוס או אין רגליים לביקורת שהרפורמה תתגלה כ"אם כל ההפרטות", ותסלול דרך להשתלטות של קומץ בעלי הון על שטחים גדולים ברחבי המדינה?
גם אם החשש קיים על פני הדברים, התהליך איננו חדש. במקרקעי ישראל כבר מתנהלת מזמן "הפרטה זוחלת". היא נובעת מהחלטות שונות שקבלה מועצת המינהל במרוצת השנים, אשר הגדילו את זכויות החוכרים בקרקע. לפיכך, עצם העברת הבעלות במסגרת הרפורמה איננה מפנה דרמטי אלא לכל היותר "קפיצת מדרגה" במגמה הזאת.
עם זאת, למשחק בשוק הנדל"ן נקבע ברפורמה מגרש צר יחסית: רק 800 אלף דונם שהם כ-4% משטח המדינה, וגם שם תחום המעבר לבעלות מוגבל לשטחים העירוניים הבנויים שמהווים כ-1% משטח המדינה. השטחים הנוספים שברפורמה, של המינהל וקק"ל, בעיקר המתוכננים על שטח שמעל 5 דונם, לא יימסרו לבעלות אלא ישווקו במכרזים ובחכירה גם להבא. בנוסף, החוק מסמיך את שר השיכון להגביל הקצאות קרקע ליחידים מעל 15 דונם, כדי לפתח תחרות בשוק.
ימים יגידו אם צדקו מתנגדי הרפורמה במסע ההפחדות שלהם נגד שינוי חוקי המשחק גם במגבלות אלה, מחשש שהסדק הזה הוא פריצת דרך ל"מכירת המדינה" אם לא "פירצה הקוראת לגנב". האיום האיראני ממשי ומיידי יותר.
מה בעניין החשש שהמעבר לבעלות והפתח להשתלטות טייקונים, יביאו להעמקת הפערים החברתיים?
מה יותר חברתי ממתן בעלות על דירות מגורים ללא הבדל מעמד חברתי? זאת, כשרוב הדיירים החוכרים הם תושבי שכונות ואזורי מגורים המאוכלסים בבני מעמד הביניים שיקבלו חינם אין כסף נכסים בשווי גבוה יותר.
והדיבורים על "השתלטות עוינת של בעלי הון זרים עד ברוני הנפט מערב הסעודית במטרה להעביר את הבעלות על שטח המדינה לארגון החמאס"?
אלה דיבורים הזויים. מי שמתכננים "השתלטות עוינת" לא צריכים את מנגנון המינהל או את הרפורמה. אם החשש הזה לא התממש עד כה בקרקעות הפרטיות, קל וחומר שאין לו רגליים בתחום הצר שתפתח הרפורמה לתחרות בשוק הנדל"ן. מה עוד שהחוק ממשיך את הנוהל הקיים המחייב יזמים לא-ישראלים המבקשים הקצאת קרקע למפעלים כלכליים, לקבל אישור של ועדה במינהל לאחר בדיקת מהימנות. בחוק החדש נקבע במפורש שקבלת האישור המיוחד תחול גם על כל מתמודד זר במכרזי המינהל, אשר חוק השבות לא חל עליו. בנוסף, שר השיכון כבר השלים תקנות שיחייבו גם סינון ביטחוני של הזרים.
ועד כמה מבוססים החששות שהרפורמה תביא לפיחות באיכות הסביבה כתוצאה אפשרית משינוי אופי השטחים הפתוחים, וכרסום ברזרבות לצורכי ציבור?
בקושי, כשהשטחים הפתוחים והחקלאיים מחוץ לתחום הרפורמה, והבעלות מוגבלת לשטחים העירוניים הבנויים ממילא. עם זאת, התנתקות העירוניים מכבלי המינהל הביורוקרטיים והיקרים, והעברת הבעלות לחוכרים תקל עליהם לנצל באופן מיטבי את זכויות הבנייה הרוויה במקום להרחיב את הבנייה לשטחים הפתוחים.
הרפורמה אמנם מאפשרת הקצאת קרקעות לא מתוכננות לבנייה אבל בתנאי שהשטחים מיועדים לפיתוח בתוכניות מתאר מקומיות. הרפורמה מוציאה את רשות המקרקעין מעסקי התכנון, כך שבאקלים החדש ינוקזו לחצי הפיתוח אל מחוץ לשטחים המיועדים לשימור, והרשות החדשה תתמסר לשיווק הקרקעות ושימורם כמשאב לאומי להגנת הטבע ולצורכי המשק, הצבא והמדינה כמו גם רווחת הדורות הבאים. שמירת איכות הסביבה הובטחה בחוק במתן חברות במוסדות הרשות למשרד להגנת הסביבה, ומעמד של משקיפים לנציגי הירוקים.
העברת הבעלות היא צעד בלתי הפיך שימנע מהמדינה להשיב לידיה קרקעות אחרי שעברו לידיים פרטיות?
חלילה. כמו בכל מדינה ריבונית גם לממשלת ישראל נשמרות ברפורמה, ללא הגבלת זמן, סמכויות ההפקעה הקיימות. הן מאפשרות לה להלאים או להשיב לידיה בנסיבות המקום והזמן, כל פיסת קרקע שתידרש לפיתוח משאבי טבע, לשימור נופים ומורשת היסטורית, למטרות ביטחון, ולצורכי הציבור והמדינה בכלל. בלתי הפיך יהיה רק יעד הרפורמה של שחרור לקוחות המינהל הקיים מכבלי הביורוקרטיה המיותרת שלו.
