הממשלה מציגה: כך נמנע את חפציבה הבאה

פרשת חפציבה - שהתפוצצה בקיץ 2007 - היתה מלחמת יום הכיפורים של הכלכלה הישראלית. 4,500 משפחות ממעמד הביניים, שקנו בתים במיטב כספם ולקחו משכנתאות, גילו בין לילה שהפכו לחסרות בית ושאינן יכולות להיכנס אל הנכסים. חלק מהמשפחות הללו עדיין גרות בשכירות.

החברה קרסה לאחר שבעל השליטה בחברה, בועז יונה, גנב את כספיה. רבים מהקונים לא סלחו ליונה - וגם לא לבנקים ולרשויות המדינה - שלא גילו את התרמית בזמן ושלא מנעו מהם מליפול בפח. 

בעקבות הפרשה, החליטו הממשלה והכנסת לתקן את חוק מכר דירות - החוק המסדיר את מכירת הדירות במדינה - וגם הקימו אגף חדש במשרד השיכון, אגף הפיקוח על מכר דירות, שכל תפקידו למנוע פרשות דומות.

"אני מבטיח לציבור: אנחנו נעשה הכל כדי למנוע מקרים כמו משבר חפציבה", אומר ל-ynet מנהל האגף החדש, קובי בלייך. "לא נחסוך משאבים למנוע מצב שאדם משקיע את מיטב כספו לממש את חלומו ולא מגיע לדירה שקנה".

"יונה היה מקבל היום קנס במיליארדי שקלים"

אגף הפיקוח החדש, שנמצא בבניין משרד השיכון במזרח ירושלים, דווקא אינו משופע באמצעים: כיום הוא מעסיק עשרה פקחים ופקידים, כולם עובדי משרד השיכון שהועברו מאגפים אחרים, אף כי בימים אלה הוא מגייס מספר פקחים נוספים.

למפקחים יש סמכויות רחבות: הם יכולים להטיל על יזמים שסרחו קנסות ועיצומים, יש להם סמכויות חקירה, הם יכולים להיכנס למשרדים בלא צו של בית משפט ולדרוש מהיזמים, וגם מהבנקים, כל מידע על מצב הפרוייקטים, הדירות והחברות. 

בלייך הוא משפטן בהשכלתו, ובזמן לימודיו כתב סמינריון על חוק מכר דירות בנוסחו הישן. בשנים האחרונות עבד כדובר המשרד, ובמסגרת התפקיד עבד מול התקשורת כשסיקרה את פרשת חפציבה. "עסקתי בפרשה הזאת יומם ולילה", הוא מספר. "ראיתי מקרוב את הדמעות של הרוכשים, והרגשתי שאני לא יכול לעמוד מנגד ולא להתרגז, וחייב לעשות משהו כדי שזה לא יישנה. לכן, כשהוחלט על הקמת האגף החדש, קפצתי על המציאה וביקשתי לעמוד בראשו". 

מה הלקח שהמדינה הפיקה מפרשת חפציבה?

"המדינה הבינה את המעמד הנחות של רוכש הדירה מול הקבלן, בעיקר ברכישת דירה חדשה 'על הנייר', כשהלקוח משלם מראש על מוצר שלמעשה עדיין אינו קיים. היא הבינה את הצורך בפיקוח, שיבטיח שהקבלן לא ינצל את מעמדו לרעה".

איך לא חשבו על זה קודם?

"החוקים אצלנו נוטים להגיב למצב הקיים ולא לחשוב מראש על דברים שלא קרו. חוק מכר דירות מבוסס במהותו על הפקת לקחים ממקרים כאלה. הוא נולד ב-1974 בעקבות קריסתן של חברת קלרים פואבלו אספניול וחלק מחברת גינדי. המחוקקים הבינו כבר אז שצריך פיקוח מיוחד, אבל הכלים שהחוק הישן נתן לשמור על הרוכשים לא היו מספיק טובים. כבר כשעשיתי את הסמינריון באוניברסיטה הבנתי שהחוק הישן היה פגום".  

מה השתנה בחוק החדש?

"למעשה, רוב החוק הוא חדש. הוא הוארך בעקבות פרשת חפציבה מ-2.5 ל-7 עמודים. קודם כל, יש עכשיו ענישה של מוכרים שמפרים את החוק. יש לנו סמכות להטיל על יזמים שסרחו קנסות של 25 אלף עד 400 אלף שקלים על כל עבירה. בועז יונה עבר על כמה חוקים בהתקשרות שלו עם כל אחד מהלקוחות, אז אם פרשת חפציבה הייתה מתקיימת היום, היינו יכולים להטיל עליו בעשרות אלפי קנסות של 400 אלף שקל כל אחד, וביחד כמה מיליארדי שקלים".  

"החוק מתערב גם באמצעי התשלום. יונה ביקש מהלקוחות להעביר את הכסף ישר לחשבון שלו, וכך הוא יכל להיעלם עם הכסף. כיום, מותר למכור דירות רק באמצעות פנקסי שוברים. השוברים נמצאים תחת פיקוח, ואי אפשר להכניס אותם לחשבון פרטי ולהעלים אותם. שינוי נוסף הוא ביחס לליווי פיננסי: החוק החדש מחייב את המלווה הפיננסי (הבנק שמלווה ליזם את הכסף, ת.ג) לבדוק, לברר ולוודא את איתנותו הפיננסית של היזם, ולדווח על כך לרשויות".

"בנוסף, החוק החדש מטיל על הקבלן חובה, שלא הייתה קיימת קודם, ליידע את הרוכשים על הזכויות שלהם, במדוייק. אחד הדברים שאיפשרו את פרשת חפציבה היה העובדה שחלק מהרוכשים נפלו בפח בגלל שלא ידעו את זכויותיהם. וחוץ מכל זה, יש גם חובת דיווח לרשויות. היזמים צריכים לדווח לנו מי המוכרים, מי הקונים ועל המחיר, מפרט הדירה והביטחונות".

האם אתם לא "מחנכים את המחונכים?" למי שמוכר דירה באופן חוקי לא תהיה בעיה לדווח. אבל מי שמוכר באופן בלתי חוקי יכול לעבור גם על חוק מכר דירות ולא לדווח לכם על המכירה.

"כשלקוח קונה דירה הוא משלם מס רכישה. לרשות המסים יש דיווח על התשלומים הללו, והם מתואמים אתנו ומעבירים לנו את המידע. הקבלן עצמו זקוק להיתרי בנייה, ובשביל זה הוא צריך לדווח לרשויות מראש על התוכנית, ואנחנו מתואמים גם עם משרד הפנים".

מי שלא מדווח לאף אחת מהרשויות הוא עבריין בנייה, ולקוח שקונה ממנו דירה לא יכול לקבל משכנתא. זה לא סביר שהרבה לקוחות יקנו מקבלן כזה. למעשה, רוב הבנייה הלא חוקית היא של אנשים שבונים בעצמם. בכל מקרה, אנחנו עושים קמפיינים שיווקיים כדי ליידע את הקונים על הזכויות שלהם, ובין השאר, להזהיר אותם מעבריינות בסגנון הזה".

האם בחוק החדש אין פגמים?

"החוק, גם במתכונת החדשה שלו, אינו משביע את רצוני. הוא פשרני מדי. למשל, הוא לא דורש מהיזמים ערבות בנקאית, אלא מאפשר להם לבחור בין כמה חלופות כדי להוכיח שהוא עמיד מבחינה פיננסית. הייתי דורש מהקבלנים להציג ערבות בנקאית בכל מקרה, בלי חלופות. אין ערבות בנקאית? אין עסקה".

"בנוסף, היה רצוי שהחוק יכיר בעסקאות נדל"ן באופן שמשקף את מלוא המחיר בפועל. היום, כשאתה מדווח על עסקה, זה כולל רק את מחיר הדירה נטו. אבל ללקוח יש עוד הוצאות, כמו שכר טירחת עורך דין, למשל, והחוק צריך להכיר בכך".

מה לגבי היחס לבנקים? במהלך פרשת חפציבה עלו טענות נגד הבנקים על כך שלכאורה ידעו על ההונאה, ושתקו, אבל הם יצאו נקיים מכל הסיפור וגם קיבלו את רוב הכסף שהפסידו. האם החוק החדש מאפשר לכם לפקח עליהם?

"באופן פורמלי, החוק תיקן את העניין, כי יש לנו זכות לדרוש מהבנקים להראות לנו מסמכים. אבל למעשה, גם כיום אין לנו פיקוח מלא על הבנקים. היחסים בין הבנקים ללווים הם סבוכים, ולחוק אין מענה שלם לעניין הזה".

אתה חושב שהבנקים ידעו על הפרשה עוד לפני שהתפוצצה?

"אני לא יודע. אין לי מושג. אני יכול לומר רק שכלכלן יסודי, שמקבל דו"ח על כניסות ויציאות של כסף מהחשבונות, היה אמור לזהות שיש שם בעיה".

והמדינה ידעה?

"חד משמעית, לא. אבל גם העובדה שלא ידענו הייתה כשל, שאחת המטרות שלנו עכשיו היא לא לחזור עליו במקרה הבא".

אתה יכול לומר בפה מלא: פרשת חפציבה לא תחזור על עצמה?

"לצערי, אני לא יכול לומר את זה. הבעיה עם אנשים מתוחכמים עם מוח קרימינלי, שהם תמיד מוצאים פרצות חדשות שהרשויות לא חושבות עליהם לפני כן. אז נכון, הפקנו את הלקחים מהפרשה הקודמת, אבל זה לא אומר שבפעם הבאה הנוכל התורן לא יצליח להפתיע אותנו שוב, לשדוד את הקופה בדרך חדשה ולעשוק את הרוכשים".

מה לגבי הרוכשים? אם הם היו עושים את כל הבדיקות הנדרשות, הם היו נופלים?

"לא. אם רוכשי הדירות היו עומדים על זכויותיהם ובודקים את כל הפרטים, הם לא היו נופלים. הבעיה הייתה שהבטיחו להם הטבות, וכך פיתו אותם ליפול. אמרו להם, תעבירו כספים לחשבון הזה והזה, ותשלמו פחות. זה פיתוי רציני למשפחה שמוציאה כל כך הרבה כסף. לכן אנחנו מתכוונים לעשות קמפיינים ולהעלות את המודעות הציבורית. אנחנו מתכוונים לכתוב מדריך לרוכשי דירות, עם כל המידע הרלוונטי על הביטחונות שהם צריכים, ולהפיץ אותו בתפוצה רחבה".

הקונה הישראלי הוא זהיר?

"בהחלט לא מספיק. הוא מחפש בכל דרך איך לחסוך, וחוסך גם בדברים שחיוניים לביטחון שלו כמו עורך דין. במקום לשכור עו"ד משלו, הוא סומך על זה של המוכר. הוא מחפף בבדיקה של מי הוא המוכר, בבדיקת האיתנות הכספית שלו, גם כשהמידע נמצא באינטרנט ואפשר למצוא אותו בחיפוש פשוט בגוגל. הוא בודק יותר את הקרמיקה ופחות את הצ'קים".

קניית דירה "על הנייר" היא מסוכנת?

"במידה מסויימת, כן. יותר מזה: קניית דירה יד ראשונה היא מסוכנת יותר מקניית דירה יד שנייה. היא מספקת יותר, כי אתה יכול לעצב את הדירה איך שאתה רוצה. היא לא בהכרח יותר יקרה, אבל יש בה סיכון מובנה. זה הפרדוקס בקניית דירה, ששונה מכל מוצר אחר. הרי מכונית יד ראשונה היא השקעה בטוחה, ומכונית יד שנייה היא מוצר מסוכן".

יש כלכלנים שמזהירים את רוכשי הדירות מפני "מלכודת הריבית". הם חוששים שלקוחות שקונים דירות וחושבים שהם ישלמו מעט בגלל הריבית הנמוכה, עלולים להתקשות לעמוד בתשלום המשכנתא כשהריבית תעלה.

"זה נכון. ריבית הפריים הנמוכה יוצרת סוג של מלכודת, ואם הנסיבות ישתנו אנשים עלולים למצוא את עצמם בבעיה. אני ממליץ בחום לקונים לא לחגוג על ריבית הפריים, אלא לקחת תמהיל שמורכב גם מריבית קבועה, ובעיקר - ללכת מבנק לבנק ולחפש את תמהיל המשכנתא הכי זול ובטוח בטווח הארוך".

חברות נדל"ן רבות מתקשות לשלם את חובות האג"ח שלהן. האם אחת מהן עלולה להיות החפציבה הבאה?

"לא חושב. הליווי הפיננסי לרוב הפרוייקטים בנדל"ן הוא בנפרד. ככה שגם אם החברה בקשיים, זה עשוי לעכב את הפרוייקט אבל לא להפיל אותו. אם החברה תקרוס, ימכרו את החברה-בת שמבצעת את הפרוייקט, או את הפרוייקט עצמו. אם הלקוחות משלמים, הפרוייקט לא ייפול, וכמעט אין בארץ פרוייקטים שלא נמכרים. אני יכול להגיד בזהירות, שהסיכוי של זוג צעיר במדינת ישראל לשלם על דירה ולא לממש את החלום ולהיכנס לגור בה הוא לא גדול".