לא להתפתות: סיכוני החתימה על זכרון דברים

כבר 10 שנים שרוני ודליה מתגוררים בדירה קטנה וצפופה בבניין ישן ברמת גן, ומטפחים חלום רטוב: לעבור לבית במושב עם גינה. הם מחפשים כבר המון זמן, אך המחירים המטורפים מפתיעים אותם כל פעם מחדש, והחלום - מתרחק.

לאחרונה מצאו את מה שנדמה היה להם כבית "כמעט חלומותיהם": לא בדיוק בית, יותר דירה (אבל קרקע), לא בדיוק גינה, יותר מרפסת (ידביקו דשא מלאכותי), לא בדיוק מושב, יותר עיר (אבל ירוקה)... בקיצור - מושלם. המחיר היה גבוה משתכננו, אבל הם הרגישו שהפעם זה זה.

שמשון המוכר, שקלט את ההתלהבות של זוג "שועלי הנדל"ן " שנקרו בדרכו (ואפילו לא ביקשו להפחית במחיר...) שלף מייד בתום הסיור הראשוני בדירה זיכרון דברים סטנדרטי, שבמקרה היה לו בבית, וביקש שיחתמו.

רוני ודליה, מבוגרים אחראים, סירבו תחילה: מה פתאום, הם רוצים לחשוב, להתייעץ עם ההורים (אולי יגרדו מהם כמה שקלים?) ולחזור אליו עם תשובה בהקדם... אבל שמשון לא התכוון לשחרר את הטרף: הוא סיפר להם שיש לו כבר שתי הצעות אחרות, ממש ל"סגירה", ואם הם רוצים שהוא ישמור דווקא להם את הדירה, הם חייבים לחתום על זיכרון דברים כי "ככה עושים את זה".

רוני ודליה הסכימו להזדרז עם הבדיקות, אבל חששו לחתום על חוזה ככה, בלי עו"ד. לכן שמשון הרגיע אותם, והוסיף בכתב יד הערה ש"מסמך זה יחייב את הצדדים רק עד לחתימת הסכם סופי".

הם החליפו מבטים, והלכו לצד להתייעץ: דליה אמרה לרוני, שממה שהיא יודעת, עד שאין חוזה חתום אצל עורך דין "ברור שאין עסקה". רוני אמר לדליה, כי קרא פעם שהתוספת ששמשון הוסיף "מחסנת אותם" מפני התחייבות.

חדורי מוטיבציה חזרו השניים לשמשון ודרשו ממנו שימחק גם את כל הסעיפים שטרם הוסכמו, ושישאיר רק את הבסיס: כתובת הדירה וזיהויה בטאבו, המחיר (2 מיליון שקל), ומועד פינוי (בתוך 3 חודשים).

שמשון החביב מחק ותיקן, השניים לקחו אוויר, הודיעו שוב לשמשון שזה "רק בשביל לשמור על הבית - כן?" - וחתמו.

כבר בדרך הביתה הם התקשרו לבנק, וביררו עוד כמה פרטים "טכניים". עד סופו של אותו יום כבר גילו שקפצו הרבה מעל הפופיק שלהם, ושהם ממש לא יוכלו לעמוד גם בהחזר המשכנתא הגדול וגם בעלויות המחיה, כגון התשלום הגבוה לגני הילדים במושב וכדומה. למחרת בבוקר הם מיהרו להתקשר לשמשון, והודיעו לו כי למרות רצונם, אין באפשרותם לרכוש את הדירה, ולצערם הם נאלצים להמשיך ולחפש דירה אחרת.

להפתעתם, למרות שחלף רק יום אחד ו-No Harm Done, שמשון אמר להם מייד שהם עוד ישמעו ממנו. ואכן, אחרי יומיים קיבלו בפקס מכתב, מעו"ד שביקש לחייב אותם לרכוש את הדירה במחיר שנקבע או לחלופין לשלם למרשו, שמשון, את הפיצוי שנרשם בזכרון הדברים, בגובה 10% מהעסקה, דהיינו 200,000 שקל...

רוני ודליה לא מאמינים שזה קורה להם. מה הם יכולים לעשות?

האם חתימה על זכרון דברים מחייבת?

תוקפו של זכרון הדברים יעמוד למבחן בשני מקרים: כאשר זכרון הדברים נחתם, ולאחר מכן המשיך להתקיים משא ומתן לקראת חוזה מכר סופי והתגלעו חילוקי דעות רציניים לפני החתימה על החוזה; או כשצד אחד מתחרט, והצד השני מתעקש להוציא את העסקה לפועל, ולתת תוקף למה שסוכם בזכרון הדברים.

השאלה המשפטית במקרים אלה היא האם לזכרון הדברים יש תוקף של חוזה ממש, כך שהצד הנוטש הוא "מפר חוזה", או לחלופין האם זכרון הדברים הוא בגדר מסמך ראשוני בלבד שאין לו שיניים.

בית המשפט העליון קבע בעניין זה, לפני שנים רבות, כי יכולים להתקיים שני מצבים:

1. מצב שבו זכרון הדברים הוא רק שלב משלבי המשא ומתן לקראת כריתת חוזה מחייב בהמשך הדרך, ולכן הוא עצמו לא ייחשב חוזה מחייב, ורק בעת חתימת ההסכם עצמו הצדדים יחויבו זה לזה.

ואכן, רוני ודליה טוענים כי מעולם לא התכוונו שזכרון הדברים יהווה חוזה מחייב. לדבריהם, הם חתמו על המסמך רק מאחר שהיו מעוניינים להתקדם במשא ומתן, ורצו "לשריין" זמן לבדיקת העסקה באמצעות עורכי הדין המומחים, עד לחתימה על חוזה מוסכם שיחייב אותם, אם עדיין ירצו בכך.

2. האפשרות השנייה היא מצב שבו זכרון הדברים עצמו הוא חוזה המחייב את הצדדים, מאחר שנחתם בסיום המשא ומתן שבין הצדדים לאחר שרוב פרטיו סוכמו, וכל שנותר הוא ללטש את החוזה הסופי.

ואכן, טוען שמשון, הצדדים כולם ראו בזכרון הדברים חוזה מחייב: שכשרוני ודליה סיימו את הפגישה עימו, הם החליטו להתקשר עימו בעסקת רכישה ממשית, במחיר ובלוחות זמנים שנקבעו, ולכן חתמו על המסמך. ההסכמה בין הצדדים הייתה שעורכי דין מטעם הצדדים יסייעו בהסכמות ה"ניסוחיות" בלבד, שיעוגנו בחוזה הסופי.

אם בית המשפט יקבע שזכרון הדברים הוא חוזה שרוני ודליה הפרו, הם יידרשו לשלם פיצוי לשמשון, ואפילו ניתן יהיה לחייבם לרכוש את הדירה. עם זאת, כדי להחליט מה דין התביעה ששמשון הגיש נגד השניים, בית המשפט יבדוק את שני אלו:

כדי לקבוע זאת, בית המשפט יערוך כמה בדיקות. למשל:

1. בדיקת התנהגות הצדדים, לפני חתימת זכרון הדברים ובשעת החתימה:

i. שותים וחותמים 1 - בעבר נקבע כי אם רוני ודליה היו מגיעים לשמשון למחרת בערב שוב, עם הוריהם, למפגש שמטרתו חתימת המסמך, ואף היו פותחים שמפניה לרגל האירוע - הדבר היה מטה את הכף לטובת היותו של המסמך מחייב.

ii. שותים וחותמים 2 - לעומת זאת, מוכר אלכוהוליסט, שהוכיח שבתקופת שכרותו התקשר בזכרון דברים עם זוג הרוכשים שתבעו אותו, וגם עם עוד רוכש או שניים, הצליח לבטל את זכרון הדברים ואפילו לקבל מאותו זוג רוכשים 10,000 שקל הוצאות (!), מאחר שהם החתימו אותו על זכרון דברים בעודו לוגם עראק (לבד) (מחוזי (תא) ת.א. 544/96).

iii. לגבי מוכר אחר שחתם על זכרון דברים, אך לא שילם דמי תיווך בגין העסקה, נקבע כי זה עוד סימן לכך שהמוכר לא באמת ראה בזכרון הדברים חוזה מכר מחייב (מחוזי (תא) ת.א. 1523/04).

2. בדיקת התנהגות הצדדים לאחר החתימה:

אשה שחתמה ביום חמישי על זכרון דברים מפורט למכירת ביתה, התחרטה ביום ראשון שלאחריו. הרוכשת סירבה לקבל את הביטול המהיר ודרשה שהנכס יימכר לה, ואכן, בית המשפט העליון קבע כי גם אם האשה: "היססה לפני כן" ו-"התחרטה לאחר מכן" - התחייבותה עומדת (ע"א 158/77). מכאן, שהתחייבותם של רוני ודליה תיבחן בעת החתימה, בעת שהבינו על מה הם חותמים.

להבדיל נקבע, שהעובדה שצדדים פועלים לקידום העסקה לאחר חתימת זכרון הדברים, לא מעידה אוטומטית כשלעצמה שהצדדים ראו בו כחוזה מחייב: רוכש שמנסה לצלוח ועדת קבלה למושב, מוכר שמגשש בגין דירה חלופית - כולן התנהגויות טבעיות בתוך תקופת ניהול המשא ומתן. כמובן שבמקרים אחרים תחילת ביצוע מהותית של העסקה כן תעיד שהצדדים תפסו את זכרון הדברים כחוזה מחייב ביניהם (למשל, הערת אזהרה לטובת הרוכש, שהרוכש רשם על הנכס והמוכר יודע אודותיה), והמסקנה תשתנה לפי נסיבות המקרה.

3. "נוסחת הקשר": בית המשפט יבדוק גם את הקשר בין זכרון הדברים שנחתם לבין החוזה המלא והסופי שייחתם בעתיד:

i. כך למשל, אם נרשם כי התחייבות הצדדים בזכרון הדברים "כפופה לחוזה סופי", ניתן להסיק כי הצדדים לא התכוונו להתחייב כרגע;

ii. אך אם, לעומת זאת, נרשם שזכרון הדברים יחייב את הצדדים ויעמוד בתוקפו "עד לחתימת חוזה פורמלי, אשר יחליפו", ניתן להסיק כי כן הייתה כוונה שזכרון הדברים ייכנס לתוקפו מייד ויחייב אותם.

ואולם, מבחן זה הוא מבחן "חלש" יחסית, ולא ניתן ללמוד רק ממנו על כוונת הצדדים (שברוב המקרים הם לא מיוצגים ואינם עומדים על קוצו של יוד בניסוח המסמך).

4. האם שולם למוכר כסף על החשבון? ככל שהמקדמה שתשולם גדולה יותר, היא תביע יותר רצינות והדעת תקבל יותר את האפשרות שהייתה פה התחייבות חוזית; אך זה לא אומר שאם לא שולמה מקדמה זיכרון הדברים אינו מחייב. במקרה אחד, תשלום נמוך מאוד של 1,000 שקל בלבד על החשבון לא גרע מתוקפו המחייב של זיכרון הדברים, ובאחר - דרישת התשלום הנמוך דווקא שימשה כראיה לכך שהמוכר לא באמת נתכוון להתקשר בחוזה מכירה מחייב.

ב. האם נכתבו פרטים מהותיים וחיוניים של העסקה?

אחרי שבית המשפט הגיע למסקנה (באמצעות מבחנים נוספים ושמיעת עדויות מההתרחשות בפועל), שהצדדים באמת התכוונו בשעת החתימה שזכרון הדברים יחייב אותם - הוא יתפנה לבדוק את הפרטים שהצדדים הכניסו לזכרון הדברים:

בית המשפט יבדוק אם הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה הוגדרו, כשנקודת ההנחה היא שלא סביר להניח שצדדים יתקשרו זה עם זה בהסכם מחייב, ללא שיסכימו בו על המינימום הנדרש כדי שניתן יהיה לבצע אותו.

הפרטים שהוגדרו כמהותיים וחיוניים להתקשרות מחייבת במקרקעין, הם בעיקר: תיאור הנכס ומהות העסקה; מחיר הנכס; מועדי התשלום ומועדי העברת החזקה (והמחמירים רואים גם בסוגיית ההוצאות והמיסים, סוגיות בסיסיות בחוזה מכר).

ואולם, ההלכה בתחום קובעת כי הדרישה לפרטים מהותיים וחיוניים היא פחות אקוטית: אם התנאי הראשון מתקיים (דהיינו, הוכח שרוני ודליה התכוונו להתקשר בחוזה מחייב), אזי ניתן יהיה להשלים את הפרטים ה"חסרים" בזכרון הדברים באמצעי השלמה משפטיים (הסקה מתוך חוקים אחרים וכולי). כך למשל, אם רוני ודליה לא הסדירו בזכרון הדברים על מי יחול תשלום המיסים (ובית המשפט קבע שעסקינן בהסכם מחייב שיש לקיימו), פקודת המיסים תסייע להשלמת החסר, כאשר בית המשפט ישאב ממנה את "חלוקת התפקידים".

ומה לגבי תנאי מתלה בזכרון דברים?

מוכר שהתקשר בזכרון דברים רצה להשתחרר מהתחייבותו, בתואנה שהתנאי לא התקיים: הוא טען שחתימת המסמך הייתה בתנאי שאשתו בנפרד (הזוג היה הליכי גירושין) תאשר המכירה, וזו לא אישרה אותה.

מאחר והתנאי לא היה רשום מפורשות בזכרון הדברים, וטענת המוכר שזה היה "ברור ומובן" לצדדים, לא התקבלה - מחוייבותו עמדה. לענייננו ניתן ללמוד מכך, כי לרוני ודליה יהיה קשה להוכיח את טענתם, ששמשון "נתן להם להבין" שזה מסמך לא מחייב. המילה הכתובה תקבע.

אני בכל זאת מעוניין לחתום על זכרון דברים.

למרות שההמלצה היא לא לעשות זאת, יכול להיות שאת או אתה החלטתם לחתום משיקולים שונים. נסו לפחות לפנות לעו"ד שינסח עבורכם, מראש, את זכרון הדברים, כך שיתאים למטרותיכם. אם גם על המלצה זו החלטתם לדלג, הקפידו לפחות על הכללים הבאים:

• רשמו מפורשות שהמסמך אינו מחייב אתכם לרכוש את הנכס בשום מקרה, אינו מהווה חוזה אלא חלק משלבי המו"מ בלבד, ונועד רק לגיבוש רשימת נקודות לליבון עתידי.
  

• הימנעו מהתחייבויות כמו: "חוזה מפורט ייחתם בתוך 7 ימים". זה תופס.
  

• הקפידו שסכום הפיצוי שתידרשו לשלם בהפרת זכרון הדברים יהיה נמוך עד מצחיק.
  

• הקפידו לא לתת מקדמה. אם נתתם - דרשו שהמקדמה תקוזז מהפיצוי במידה ותיאלצו לשלמו.
  

• התנו את רכישת הדירה בבדיקה יסודית של המצב התכנוני, הרישומי והמשפטי של הדירה (על מנת להימנע ממצב שלאחר החתימה תגלו שקיים על הדירה שהתחייבתם לרכוש צו הריסה למשל...) ורשמו גם, שאם לא תהיו שבעי רצון מהבדיקות, למסמך לא יהיה כל תוקף.
  

• העבירו לעו"ד מיידית ככל הניתן את זכרון הדברים לאחר חתימתו על מנת שיבחן את נוסחו וידווח לרשויות המס אם צריך (בעניין זה שימו לב כי המועד לתשלום המס בגין העסקה הסופית יחושב החל מיום חתימת זכרון הדברים - ולא מיום חתימת החוזה הסופי...)
  

לסיכום

מאחר וזכרון הדברים נערך ע"י אנשים שלא מתמחים בעריכת חוזים, הדבר עלול - כמו במקרה של רוני ודליה - להביא יותר נזק (הליכים משפטיים יקרים, תשלומי פיצוי) מתועלת ("שמירת" הדירה).

לכן, ההמלצה הגורפת בתחום, היא לא לערוך זכרון דברים, ולגשת ישר לחוזה העיקרי שבו מלוא הפרטים. ההיגיון הוא פשוט: אם כל הפרטים המהותיים של העסקה כבר מסוכמים - ניתן לעבוד באופן מרוכז ולייצר הסכם זריז (והצדדים חבים להתנהל בתום לב בתקופה זו); ואם קיימים פערים ואי הסכמות ביניכם - זו בדיוק הסיבה למה לא לחתום על זכרון דברים, ולהיכבל לעסקה שבסוף לא תחפצו בה...

דריה כנף היא עורכת דין בתחום המסחרי והחוזים. יובהר כי האמור במדור אינו מהווה ייעוץ משפטי פרטני ומקצועי, לא נועד להחליפו, ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם, באשר כל מקרה ונסיבותיו. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד.

למאגר פסקי-הדין המלא: www.lawdata.co.il