בנק ישראל: העלייה במחירי הדיור תתמתן

בשורה לשוכרי הדירות? בסקירה על מחירי הדיור שפורסמה היום (ד') מעריך בנק ישראל ששיעור עליית מדד מחירי הדיור (המשקף את השינויים בשכר הדירה) יתמתן בשנת 2010. בבנק מציינים שהמחירים מושפעים לאורך זמן מהריבית הריאלית וממחירי הדירות, ובטווח הקצר מושפעים מהיצע הדירות, מרמת הפעילות במשק, וכן מהשינוי בשער החליפין של הדולר. לדברי הבנק, המשבר הכלכלי ישתקף במחירי הדיור, על אף שבאיחור. 

הפרסום מגיע על רקע הטענות שנשמעות בדבר ניפוח בועת נדל"ן על ידי בנק ישראל. זאת, בשל שמירת סביבת ריבית נמוכה בד בבד עם אינפלציה גבוהה. משמעות הדבר היא ריבית ריאלית שלילית, המעודדת רכישת נכסים - בהם נדל"ן - השומרים על ערך הכסף. הערכות הבנק בדבר התמתנות מחירי הנדל"ן מרמזת על צפי להעלאת ריבית על ידי נגיד בנק ישראל סטנלי פישר.

נציין שמדד מחירי הדיור עלה בארבעת הרבעונים האחרונים ביותר מ-12% (עלייה ריאלית), כך שההתמתנות בצפוייה במחירי השכירות היא חיובית, אך אינה בהכרח משקפת עלייה של אחוזים בודדים בלבד בשכר הדירה במונחים שנתיים. 

עוד מציינים בבנק ישראל שבטווח הקצר ייתכן ומחירי השכירות דווקא יעלו, משום שרוכשי דירות פוטנציאליים ייפנו לשכירות עם עליית הריבית על המשכנתאות, אך בטווח הארוך יתקיים שיווי משקל בין מחירי הדירות המושכרות לדירות הנקנות.  

מדוע עם הסימנים ליציאה מהמיתון העלייה במדד מחירי הדיור ב-2010  דווקא תתמתן? לדברי הבנק, אמנם היחס בין גודל האוכלוסייה לבין מלאי הדירות והתחלות הבנייה צפוי להמשיך ולתמוך בעליית המדד, אך המשבר הכלכלי והעלייה באבטלה, שצפויים להשפיע בפיגור על מחירי הדיור - יתמכו בירידתו.

בבנק מציינים שעלייה זמנית של הריבית הריאלית לטווח הארוך (ריבית בניכוי אינפלציה) מביאה לירידת המחיר הריאלי של הדירות. הריבית לטווח ארוך משתקפת בתשואה הריאלית על אגרות חוב ממשלתיות. זאת, משום שמשמעותה היא התייקרות ההלוואות לטווח ארוך המשמשות גם למימון רכישת דירות. כמו כן, הריבית הניתנת על האג"ח מציינת את התשואה האלטרנטיבית לדירות כנכס, משמע ריבית גבוהה יותר על האג"ח מתבטאת בירידה של מחירי הדיור בטווח הארוך.

מ-2002 עד 2008: השכירות ירדה בחדות

שני הגורמים המרכזיים שמסבירים את עליית מדד מחירי הדיור (דירות להשכרה) בשנתיים האחרונות הם ירידת שיעור האבטלה ועליית יחס האוכלוסייה למלאי הדירות. ענף הבנייה ושוק הדיור הם חלק מרכזי מהפעילות הכלכלית במשק: ההוצאות על דיור מהוות יותר מ-20% מסך ההוצאות של משקי הבית בישראל.

עוד עולה מהנתונים ששינוי זמני בשער החליפין הריאלי מביא לעלייה מיידית של הן של הדירות להשכרה והן של הדירות הנמכרות. גם עלייה בשיעור האינפלציה פועלת מייד לעליית המחירים, בעיקר כשסביבת האינפלציה הייתה גבוהה יותר (נכסים הריאלים שומרים על ערכם, בעוד השקל מאבד מכוח הקנייה שלו).  

נציין שמשנות השישים ועד תחילת שנות האלפיים נרשמה מגמת עלייה במחיר הריאלי של מדד מחירי הדיור. עם זאת, בראשית שנות האלפיים חלה ירידה של קרוב ל-20% במחירי השכירות, עד המחצית השנייה של 2008 שבה חלה עלייה חדה מאוד במחירים.