שר השיכון: נפגע בכדאיות קבוצות הרכישה
בכירי ענף הנדל"ן במפגש סוער. השר אריאל אטיאס חושף: "נשווה את הדרישות מקבוצות הרכש ומהקבלנים, זה ביזנס לכל דבר". מארגנת הקבוצות ענבל אור: "רק אנחנו יכולים למכור בתל אביב מאות דירות 3 חדרים במיליון שקל - ובקרוב"
"כרגולטור אני יכול לגלות שאנחנו עומדים להשוות את תנאי קבוצות הרכישה לאלה של הקבלנים, ולחייב גם אותן לספק ערבות לקונים לפי חוק מכר", כך אמר שר הבינוי והשיכון אריאל אטיאס. זאת, באחד מרגעי השיא של מפגש בכירי ענף הנדל"ן שכינס "ממון" כדי לדון בכמה מהשאלות הבוערות של הענף: האם גל רכישות הדירות באמצעות קבוצות רכישה במקום מקבלנים הוא אופנה חולפת ולא נטולת סיכונים, או פתרון חדש להוזלת הדירות? והאם באמת יש בועת מחירים בשוק הדירות?
- אקירוב: "קבוצות הרכישה קונות במחיר לא ריאלי"
"הכנסתם אותי לגוב האריות", אמר השר אריאל אטיאס כאשר הגיע למפגש, שהושיב לשולחן את הממשלה שקובעת את חוקי השוק, הקבלנים שעושים את השוק, מנהלי קבוצות הרכישה המתחרים בהם, הבנקאים שמממנים את כולם, ספקים ומומחים. אטיאס, השר התשיעי במשרד הכלכלי החשוב הזה, סיפק במפגש כמה כותרות חשובות, שההבטחה לפגיעה באטרקטיביות של קבוצות הרכישה היא רק אחת מהן.
האם לדעתכם יש בועה בשוק הנדל"ן?
חיים פריילכמן, מנכ"ל בנק טפחות לשעבר והיום מנכ"ל בנק אגוד: "המשבר בחו"ל חלף מעל מדינת ישראל. בישראל שוק המשכנתאות סולידי. לא יהיה כאן סאבפריים. כשנותנים היום משכנתה מסתכלים אם לזוג יש יכולת להחזיר לפי 6% ריבית, לא לפי השיעורים הנמוכים שיש כעת. אבל חלק מהכלכלה היא פסיכולוגיה. לאנשים יש כסף, ובבנק הריבית אפסית. המחירים עלו, כי מספר המשקיעים בנדל"ן עלה".
"התקשורת עושה עוול ומנפחת בועה שלא קיימת", טוען גרופמן. "סטטיסטית ומספרית זו טעות פטאלית לחשוב שיש בועה. למזלנו הבנקים יודעים להפריד ולהבדיל בין בועה לקיים, אבל יוצרים אצל הציבור ציפיות לירידות מחירים שלא יהיו".
תמיר דגן, מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן: "התקשורת אוהבת אקסטרים. דיברו לפני שנה על מפולת של 20% – וכלום. אין מפולת. אין בועה. יש גלים. תבדקו בעשור האחרון ותראו עליית מחירים מתונה של 3%-4% בשנה. יש מחסור בקרקעות וביורוקרטיה אדירה".
ארז כהן, יו"ר לשכת השמאים: "זה הכל בגלל מינהל מקרקעי ישראל, המונופול של המדינה. מחסור מביא לעליית מחירים". השר אטיאס: "יש מפולת מחירים בשוקי הנדל"ן בכל העולם, ורק בישראל יש עלייה דרמטית. אין בזה שום היגיון".
גרופמן: "המחירים בארץ לא עלו כמו בחו"ל. לנו כיזמים וקבלנים אין שום הנאה מעליית המחירים. בעלי הקרקע מרוויחים, כי מחיר הקרקע הוא שקופץ. כשיש רק 7,000 דירות בשלבי בנייה התשובה ברורה. צוואר הבקבוק ייווצר מול הביקושים".
יגאל דימרי, בעלי חברת הבנייה י.ח. דימרי: "הבעיה העיקרית שלנו היא עלות הבנייה, שעלתה ב-100% אחוז מ-400 דולר למטר מרובע לפני ארבע שנים ל-1,000 דולר היום. בתור אחד שגדל על סולם בפיגומים, ושבונה בפריפריה, אני אומר – תבדקו כל השנים את חברות הנדל"ן ותגלו שבסוף הרווח הגולמי שלהן נמוך. המחירים בשוק משקפים מצב שבו עובדים זרים מקבלים היום 13 דולר לשעה, ולא 3-4 דולר כבעבר, שמצמצמים בעקביות את מספר העובדים הזרים, ושנאלצים לפטר מנהלים ישראלים, כי אף ישראלי לא רוצה לעבוד בבנייה".
אז מי שאשמה במחירי הדירות הגבוהים היא הממשלה?
השר אטיאס: "אני כל הזמן שומע ממשרד האוצר שכל הטבה שהמדינה נותנת לענף במטרה להוזיל מחירים מתגלגלת בסוף לכיסי הקבלנים".
דימרי: "זה לא נכון. הפסדנו במשך עשר שנים בחיפה ובאר-שבע, והמשכנו לבנות למרות שעלויות הבנייה גדלו".
חיים פייגלין, מנכ"ל חברת הבנייה צמח-המרמן: "אנו בונים בכרמיאל, שבה עלויות הבנייה עלו. אם אנחנו מרוויחים 10,000 שקל על דירה, אנחנו אומרים יפה תודה".
ניסים בובליל, נשיא התאחדות הקבלנים: "ענף הבנייה חוסל. אין קבלנות מבצעת, כי כל המעורבים לא הרוויחו כסף. בן יקר גת, ארונסון, רמט, כל ספינות הדגל – תראו איפה הם היום. יש גם בעיית גיוס כוח אדם. אנחנו משלמים גם 14 דולר לעובד לשעה, ואף ישראלי לא רוצה לעבוד בבנייה. אנחנו פועלים בעל כורחנו להכשיר עובדים. 660 חיילים משוחררים, אבל הממשלה לא מעבירה כספים".
ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים: "אלפי שיפוצניקים הולכים ללשכת העבודה בגלל הממשלה הזו. הבטיחו לנו מבחני הסמכה ומיסוד הענף. משרד השיכון חויב לעשות זאת על ידי בית משפט עליון – אבל לא עושה זאת והגיע למצב של ביזוי דין. בגלל שאין מבחנים, לא מרשים לנו להעסיק עובדים זרים או פלסטינים. הכל עקום". בתום הישיבה, אגב, התקשרו מלשכת השר והודיעו כי יחדשו את מבחני ההסמכה לשיפוצניקים כבר בחודש נובמבר, בעקבות השולחן העגול.
ערן רולס, יו"ר מרכז הבנייה הישראלי: "צריך גם להסתכל באופטימיות. יש דור חדש של יזמים וקבלנים שקמו בשנים האחרונות, ועכשיו ההזדמנות שלהם".
מה הפתרון?
השר אטיאס: "אני רוצה להציף את השוק בבנייה. היעד שלי הוא 30 אלף יחידות דיור בבנייה כל הזמן, ולאורך זמן. לא חד-פעמי, לא איזה 21 דירות בתל-אביב. אם השוק יאמין לי שאספק את הסחורה, פסיכולוגית זה ישפיע".
ארז כהן: "הכיוון נכון, אבל יש כבר עשור אבוד שבו המדינה סיפסרה קרקעות ועצרה שיווקים. השאלה היא גם במידת הזמינות של הקרקע".
דימרי: "המלאי בישראל הוא בקבוק שמתמלא, והבקבוק לפני סיום. עד שתוציא קרקעות, עד שייצאו מכרזים. זה הכל לוקח זמן, אבל אדרבא – תשווקו כמה שיותר".
גם קבוצות רכישה התגלו כאמצעי להוזלת מחירי הדירות לצרכן.
ענבל אור, מארגנת קבוצות הרכישה, אור סיטי: "עובדה שבמחירי השוק הנוכחיים זוגות צעירים לא יכולים לקנות דירה בגוש דן. אני מודיעה שבתל-אביב אני אוציא בקרוב לשוק פרויקט במרכז העיר, שיכלול שני מגדלים ובכל אחד מהם 44 קומות. זה פרויקט שייבנה במיוחד לזוגות צעירים, ומחיר דירת 80 מ"ר בו יהיה מיליון שקל בלבד".
ירון צוברי: "אפריקה-ישראל, חברה מסודרת, יוצאת עכשיו בפרויקט בתל אביב, עם ערבויות חוק מכר, דירות 3 חדרים ב-1.3 מיליון שקל. מחיר אבסולוטי, שלא כפוף לשום שינוי. אז למה להסתכן בקבוצות רכישה אם זה כל החיסכון?".
עו"ד ליטל גינדי-מטלון, היזמית שמאחורי פרויקט שרונה המדובר בתל אביב: "נראה אתכם משלמים ערבויות חוק מכר כמונו", אמרה, והתכוונה ל-30 מיליון שקל עבור הערבויות לרוכשי הפרויקט, דבר שלא נדרש מקבוצות הרכישה. "מה שעצוב שהקבוצות חוסכות גם את המסים שאני משלמת בפרויקטים כמו שרונה", הוסיפה.
כאן התערב אטיאס וגילה: "הקבוצות תופסות 8% מהשוק ואסור לזלזל. אבל כרגולטור, אנחנו עומדים להשוות את התנאים של קבוצות הרכישה לאלה של הקבלנים. מתבצעת בדיקה של משרד השיכון ומינהל מקרקעי ישראל בשאלה כיצד להשוות תנאים בין קבוצות הרכישה לחברות. ברור שהקבוצות לא עובדות לשם שמיים. זה לא יכול להישאר כך. חוק המכר חייב לחול גם עליהן".
דימרי: "יש עוד פתרון: שזוגות צעירים יעברו, כמוני, לנתיבות".
ענבל אור: "גם אני גדלתי בבאר שבע, אבל צריך לאפשר לזוגות צעירים לקנות במרכז. תל-אביב איננה מונופול לעשירים".
גרופמן: "לפי ההצגה שגברת אור עושה, זה לא קבוצת רכישה, זו קבוצת קוסמים. אין מאחוריהם דבר. יזמים ישראלים המציאו הרבה דברים לאורך השנים, אבל זה השיא. אם תתפוצץ בועת הנדל"ן, הקטסטרופה תבוא מקבוצות הרכישה. חבר'ה ללא ניסיון שחושבים שייכנסו לנעלי חברות עם מוניטין ויוזילו את המחיר".
ענבל אור: "אנחנו חוסכים את כל מה שאתם מבזבזים – מהוצאות שיווק ועד רווח יזמי. ובכל מקרה, קבוצות הרכישה יוצאות עכשיו גם לפריפריה וגם לאשדוד ובאר-שבע".
פריילכמן: "כמה מחבריו הטובים של השר בעמותת רכס שועפט פעלו במתכונת של קבוצת רכישה לכל דבר כשהקימו שם את שכונת רמת שלמה".
אטיאס: "אבל הם לא עשו מזה כסף".
פריילכמן: "עשו. אני יודע. אני הענקתי להם ליווי פיננסי".
בובליל: "את כל הריפוד במסים שהמדינה שמה עלינו הם חוסכים. אני עומד להמליץ לקבלנים לפתוח בעצמם קבוצות רכישה".
השר אטיאס: "אני מבטיח אחדות, רגולציה, ביטחונות והסדרה של נושא קבוצות הרכישה. ברור שזה ביזנס ולא עמותות. הבעיה של מחירי הדירות היא זמינות קרקע. יש קרקע עצומה בראש העין שתקועה כבר שנתיים בגלל קו ביוב, למשל. אבל אני רוצה קודם כל להוזיל את מחירי הקרקעות במכרזי המינהל. לא ייתכן בשרונה, למשל, עוד טרם זמני במשרד, נפסל מכרז כי ההצעות היו נמוכות מדי למינהל. המינהל לא יהיה יותר ספסר. אין סיבה שקבלן ישלם על קרקע בנתניה פי 2.5 מהערכת השמאי הממשלתי, כפי שקרה לאחרונה".
ליטל גינדי: "אם במקום לשווק שלושה מגדלים בשרונה הייתם מוציאים לשוק יחד שישה מגדלים, התחרות הייתה גדלה. זה תלוי רק בכם".
השר אטיאס: "אני מבטיח גם שהממשלה תגביל את הרשויות המקומיות מלשווק דירות רק לאוכלוסיות חזקות. נחייב גם דירות קטנות. לא ייתכן שראשי ערים יחליטו על דעת עצמם שהם רוצים רק עשירים ותיירים אצלם. הממשלה תחייב כל ראש עיר לפעול לטובת כל האוכלוסיות. מחיר הקרקע מטריד אותי, ואני אמצא את הדרך להוזילו, ולא במגדלים. לא מעניין מה קורה שם. לציבור המסר הוא: מחירי הדירות יוזלו. חכו ותראו".
הכתבה פורסמה במוסף "ממון"
לפנייה לכתב/ת 
אטיאס: נכנס לגוב האריות
צילום: ששון תירם
מומלצים
