כדאי להמתין לירידה במחירי הנדל"ן

"להערכתי מחירי הנדל"ן לא יעלו ואולי אפילו ירדו", כך אמרה ל-ynet מנכ"ל מכון גיאוקרטוגרפיה, ד"ר רינה דגני. הדברים נאמרו בעקבות הודעת משרד הבינוי והשיכון ומינהל מקרקעי ישראל, כי הם מוציאים לשיווק במכרזים פומביים קרקעות ל-5,859 יחידות דיור בו זמנית בכ-20 ערים ברחבי הארץ.

"הדברים אמורים גם בנוגע לשכר הדירה", הוסיפה דגני. "יש סיכוי שהדירות שרכשו המשקיעים, שיכנסו לשוק שטווח זמן של עד שלוש שנים, יגרמו להורדת מחיר השכירות, כאשר חלק גדול מהדירות יועמדו להשכרה כנדל"ן מניב".

לדברי דגני, תכנית משרד השיכון טובה ובהחלט עשויה לעצור את הביקוש. ההיצעים החדשים, כ- 6,000 יחידות, הם יותר מ- 6% מכלל העסקאות בשוק ודגני סבורה כי הם אכן יאטו את קצב עליית המחירים.

"כ-2,000 מהדירות שיוצעו נמצאים במעגלי הביקוש במרכז הארץ: אפילו בצפון תל אביב, במעגל השני, השלישי והרביעי סביב תל אביב, כן יוצעו עוד מעל 1000 בירושלים, שהיא עיר מאוד מבוקשת ויש בה חסר רב של דירות מגורים במחירים סבירים, שאינם מיועדים לתושבי חוץ".

לדברי ד"ר דגני בכל רגע נתון בישראל כ-8% לפחות מהביקוש מופנה לירושלים, אולם אין בה היצעים מספיקים. "גם אשדוד היא עיר מבוקשת. היא זוכה לכ- 5% -6% מהביקוש בכל רגע נתון, וזה בערך מה שהוקצה לה התכנית החדשה של משרד השיכון".

ד"ר דגני טוענת כי בבואנו לבחון את המצב בשוק הדיור יש להביט לא רק על מלאי הדירות המוצע למכירה. "מה שחשוב לעצירת הביקושים הוא סה"כ ההיצע הקיים. פירוש הדבר, יש להסתכל על השוק באופן מלא, כלומר: מלאי דירות קיים בפועל, בתוספת היצעי יד שנייה בתוספת דירות חדשות בבנייה".

ניתוח כלכלי שערכה החטיבה הכלכלית של גיאוקרטוגרפיה מלמד כי השוק הישראלי (ללא תגבור רב של תושבי חוץ) זקוק למלאי כולל סביב 110,000 יחידות, נכון להיום יש במלאי הכולל כ-103,000 דירות לפי הפירוט הבא: כ-8,000 במלאי קיים, כ-30,000 דירות חדשות  וכ-65,000 דירות יד שנייה. "אם יוסיפו למלאי עוד כ- 6,000 יחידות, הרי נתקרב למספר של 110,000 יחידות, שהוא להערכתי מה שהשוק הישראלי צריך, בתנאי שוק נורמליים. מספר זה די קבוע בשנים האחרונות", אומרת ד"ר דגני.

"עד ששיווק הקרקעות מגיע לשיווק מסחרי יכולים לעבור כשלוש שנים במקרה הטוב, אם אין תקלות, מותנה בדרישות הפיתוח של הרשויות המקומיות. אולם כבר עצם הדיבורים על ההיצע החדש ועל תכניות שר השיכון, כבר יכולים להאיט את קצב עליית המחירים והציבור יצפה לגלי היצעים נוספים".