פינוי בינוי או תמ"א 38? תחרות פרועה ומזיקה

בשנה האחרונה נדמה כי נפרץ הסכר ויזמים רבים מנסים לקדם פרויקטים במסגרת תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים - הידועה בשם תמ"א 38. עיקר הפעילות היזמית מתמקדת באיזור המרכז ונדמה כי העיר רמת גן היא העיר המבוקשת ביותר בקרב יזמים אלה ואף לאחרונה הקימה העיריה מינהלת מיוחדת לקידום הנושא.

בעיניי, תושב המסכים כי יזם ישפץ את הבניין שבו הוא מתגורר במסגרת תמ"א 38 תחת קידום בניה במסגרת פינוי-בינוי, טועה טעות חמורה שעליה יבכה שנים רבות. מבחינת היזמים, כאשר הם עומדים מול פרוייקט העומד לכאורה בתנאי הסף של של שתי התוכניות - פינוי בינוי או תמ"א 38, אפשר להניח במידה גבוהה של ודאות כי הם יבחרו בתמ"א 38 וזאת למרות העובדה כי פרויקט פינוי בינוי עשוי להכניס רווח גדול יותר. היזמים יעשו כן, ולו רק משום קיצור ההליך הביורוקרטי וההתעסקות המתישה עם בעלי הדירות ומשכי הבנייה הקצרים יותר.

לא לחינם אנו מתקשים לשמוע על פרוייקטים של פינוי בינוי: הקושי הגדול ביותר הוא להשיג את חתימתם הנדרשת של כל הדיירים, המשא ומתן המתיש עם כל דייר ודייר והעובדה שיש צורך באישורים מיוחדים של משרד השיכון ושל הרשות המקומית. חסמים אלה מרחיקים את היזמים מדרך פינוי ובינוי.

אלא שמבחינת התחדשות מרכזי הערים מדובר בבכיה לדורות, שכן בנייני התמ"א 38 יהפכו לסלמאס של שנות ה-2000: במקום להקים בניין מודרני - המתוכנן והמותאם לסביבתו ואשר במסגרתו מקבל הדייר דירה חדשה, גדולה יותר, מרווחת יותר, חניה מתוכננת ומחסן - מוקמים בנייני טלאים שבמסגרתם מודבקת לבנין המתפורר ממילא, תוספת של כ-12 מ"ר לכל דירה בצורה של ממ"ד וחניה מאולתרת, כאשר גבולות הבנין מתקרבים משמעותית לבניינים השכנים.

בניין שכזה, לא רק שאינו תורם בטווח הארוך לדיירים, אלא שהוא גם פוגע בבניינים שכנים ובמרקם השכונתי ועקב האופי הפרוביזורי שלו - ותהא איכות הבניה טובה אשר תהא- הוא יזדקק לתחזוקה גבוהה.

ברור כי הדיירים, המעוניינים בשיפור תנאי חייהם, בוחרים בדרך הקלה של תמ"א 38 מבלי להבין כי הם מחמיצים הזדמנות לא רק לקבל דירה יקרה משמעותית מהדירה שתתקבל כתוצאה מעסקת תמ"א 38, אלא גם לשפר את סביבת חייהם ואיכות חייהם בכללותה.

בעיני מדובר בהחמצה היסטורית, חברתית וכלכלית. מתחמי פינוי-בינוי נוטים, מעצם טיבם, לבנייה לגובה. עוצמות הבניה מתפזרות, בתכנון ראוי, על שטחים רחבים המאפשרים יצירת ריאות ירוקות, דבר שאינו אפשרי לחלוטין בבניה על בסיס תמ"א 38. כך גם בכל פרמטר אחר של התכנון: כניסה ויציאה מחניות, השתלבות נכונה ומתוכננת בתנועה וכיוצ"ב.

העיריות, המקדמות את תמ"א 38 מתוך שנואשו מקידום פרוייקטים של פינוי-בינוי, עושות זאת מתוך ראייה קצרת טווח, לא מתכננת ואף פוגענית לסביבתה. תחת זאת היה על העיריות לפעול, בכל כוחן, לקידום תוכניות פינוי-בינוי והשנים האחרונות בקריית אונו, עיר אשר דחפה בצורה ברורה ובולטת פרוייקטים של פינוי-בינוי, מעידות עד כמה פרוייקטים כאלו מקדמים את העיר ודוחפים ביקושים גבוהים למקומות שמציעים איכות חיים.

בשתי נקודות מפתח המפריעות לקידום פינוי-בינוי, יש צורך בהתערבות חקיקתית מהירה: הראשונה, פישוט הביורוקרטיה על ידי יצירת מנהלה מחוזית, במסגרת ועדות התכנון המחוזיות, לאישור פרוייקטים מעין אלו. עם כל הכבוד למשרד השיכון, אין לו תרומה של ממש לפרוייקטים והצורך בקבלת היתרים ממשרד זה מסרבלים משמעותית את הנושא. גם כך, יש לנציגי המשרד מעמד של קבע בועדות התכנון ואם ירצה המשרד להתערב בפרוייקט כלשהו, הוא יוכל לעשות זאת ואולם, בוועדה התכנונית בלבד.

השנייה, והמורכבת יותר, היא יצירת מנגנון לאי-תלות בבעלי דירות סרבניים: אם משרד המשפטים ידע לפתור, בצורה כה טובה, את נושא תביעות כנגד שוכרים סוררים על ידי קידום הבירור של תביעות אלו בבתי המשפט, מדוע לא לתת עדיפות דומה, בבתי המשפט, לתביעות בנושא פינוי-בינוי. דומה כי לאחר שהתביעה השנייה תתברר ותתמצה בפסק-דין, ילמדו הסרבנים כי דרכם אל העמדת תנאים בלתי מקובלים, תהא בלתי אפשרית.

עו"ד גדיאל בלושטיין הוא שותף במשרד עו"ד בלושטיין, בר-קהן, ציגנלאוב, העוסק בעסקאות מקרקעין ומשמש גם חבר במועצת עיריית רמת גן וחבר בועדת התכנון והבניה בעיר זו