מדד נדל"ן: הדירות הגדולות בדרך למעלה

לאחר חודשי שיא אשתקד נרשמה החודש ירידת מחירים של 4%-3% בדירות יד שנייה. מחיריהן של דירות חדשות, לעומת זאת, שומרים על יציבות, תוך מאמץ של חברות הבנייה להשאירם ברמות המחיר הגבוהות שאליהן הגיע השוק. אלו הן תוצאות מדד הנדל"ן החדש של "ממון", לוח WINWIN, מחירון הדירות של השמאי לוי יצחק ומכון גיאוקרטוגרפיה, שמושק היום.

• הרעה נוספת במצב רוכשי הדירות  
  

המדד יתפרסם מדי חודש ומתבסס על סמך אלפי עסקאות שנסגרו באותו חודש. בניגוד למדדים רבים אחרים, לא יפורסם המחיר שביקשו בעלי הנכסים על הדירה או הבית, אלא המחיר הסופי של גמר העסקה – המדד האמיתי למצב השוק. מדד הנדל"ן החדש יבקר ויבחן את הערים שבהן התרחשה עיקר הפעילות הנדל"נית ואת רמת הביקושים העולה ממנה.

מהבדיקה לגבי חודש ינואר עולה, כי הסיבה לירידת המחירים היא גידול רב בהיצע הדירות הקטנות (3-2 חדרים) המוצעות למכירה בחיפה, בשפלה, בנתניה ובבאר-שבע, על רקע מימוש מצד משקיעים שרכשו אותן למטרת צבירת רווח מהיר.

הגדלת ההיצע והנכונות למימוש מהיר בקרב המוכרים יוצרות נכונות להתפשרות כלפי מטה ואף לירידה במחירי ביצוע העסקאות.

ביקושים ברמה גבוהה היו לדירות גדולות בנות 5 חדרים ויותר (בתל אביב גם לדירות 4 חדרים), לדירות מיוחדות, לדירות גג ולפנטהאוזים. הביקוש מתרכז בתל-אביב וגוש דן (רמת-גן וגבעתיים), קריית-אונו, השרון, השפלה וחיפה. עם זאת דירות קטנות היו המבוקשות ביותר באתר WINWIN החודש, גם לרכישה וגם להשכרה. רק בראשון-לציון ובתל-אביב היו דירות 4-5 חדרים המבוקשות ביותר למכירה, ובנתניה - להשכרה.

תל אביב - שיאנית החודש

את הביקושים לדירות הגדולות מובילה תל-אביב עם עלייה מפתיעה של 10%-8% במחירים. למעט תל-אביב, ניכר פיחות חד במעמדן של דירות 4 חדרים ומחסור בביקושים, ומחירן נותר ברוב המקרים ללא שינוי או אפילו ירד בכ-1%, משום שקיים היצע גדול יחסית והן נפלטות לשוק על ידי משפרי דיור שמעוניינים בדירות גדולות, דירות גן ופנטהאוזים. את גל המימושים לדירות הקטנות, בנות 3-2 חדרים, שנצפה באזור הצפון והדרום, חיפה ובאר-שבע, כמעט ואין רואים בתל-אביב וגוש דן.

ירושלים - עליות בעממיות

שוק הנדל"ן בירושלים מורכב משני מישורים: דירות עממיות ודירות יוקרה. בדירות היוקרה, למרות שניכרת תזוזה חיובית, רמות המחירים עדיין רחוקות מאוד מהפריחה של שנת 2007, עם המוני תושבי החוץ, שהיוו למעשה כרבע מרוכשי הדירות בבירה. אז הדירות במושבה הגרמנית, ברחביה ובטלביה היו נרכשות לעתים אף מבלי שעין הקונה שזפה אותן. גם היום אנו רואים תושבי חוץ רוכשים דירות יוקרה, אך הדבר נעשה במשורה, ביישוב דעת ובירידת מחירים.

לעומת זאת הביקוש לדירות עממיות מאסיבי, קיים ופעיל כל הזמן. חרדים רוכשים דירות ברוב השכונות, למעט בית-הכרם שנותרה מעוז חילוני. היצע הדירות אינו גדול והמחירים בתזוזה מתמדת כלפי מעלה. זוגות צעירים ומשפרי דיור מתקשים לשדרג מגורים בעיר ולעתים נאלצים לעזוב מחוסר ברירה ליישובים סמוכים. דירות 5 חדרים בשכונות עממיות עלו בכ-6% אך עלייה זו מתקזזת בירידות של דירות היוקרה, שנמכרות בירידות מחירים של .5%-4% דירות 4-3 חדרים נמכרות בעליית מחירים של כ-3%.

חיפה - מימוש רווחים

ירידה תלולה מאוד ברכישת נכסים על ידי משקיעים. היצע גדול מאוד של דירות קטנות מוצעות למכירה לאחר שנרכשו, אך לפני כמה חודשים הושבחו, והמחיר הנדרש עליהן גבוה ב-40% עד 50% מהמחיר ששולם עליהן. מוכרים אלה, שרובם אינם תושבי חיפה, מוכנים להתפשר במחיר כלפי מטה (ועדיין ירוויחו יפה). השורה התחתונה: ירידת מחירים של 4%-3% בדירות הזולות והקטנות בעיר.

החדשות הטובות? זינוק חד של עד 9% במחירי הדירות הגדולות באחוזה, רמת-אלון ורמת-בגין, בדירות ה"טובות" בעלות הנגישות הנוחה (ללא מדרגות), בדירות השטוחות ובדירות הגן במפלס אחד, הנרכשות לצורכי מגורים בעיקר על ידי תושבים מקומיים.

באר-שבע - שוק של מוכרים

ירידה חדה במספר רכישת הדירות לצורכי השקעה. חלק מהרוכשים החלו לממש נכסים, והתסריט של חיפה חוזר על עצמו גם בבאר-שבע: היצע של דירות שנרכשו למטרות "סיבוב מהיר," על מנת לעשות הון קל, ועתה נפלטות לשוק למכירה מחודשת. מחירי הדירות הקטנות בנסיגה קלה של עד 3%-2% על רקע עודפי היצע, כשהמוכרים מוכנים "לסגור" עסקה בפשרה.דירות בשכונות הטובות כמו רמות ונווה-זאב נמכרות ללא שינוי במחיר.

נתניה - שוק בתאוצה

שוק הנדל"ן נמצא בתאוצה גם בשכונות המזרחיות של העיר וגם בשכונות הסמוכות לים. להתעניינות נמוכה במיוחד זוכות הדירות הישנות בנות 3 חדרים עם מימושים בהתפשרות של עד 4% כלפי מטה. דווקא הדירות היקרות והגדולות, גם בעיר הימים וברמת-פולג וגם במרכז העיר, באזור הים, ברחוב ניצה ובטיילת, זוכות לביקושים, נמכרות בתוך זמן קצר ובעליית מחירים של עד 4%.

פתח-תקווה - המשקיעים נעלמו 

העניין הרב בשדרוג רמת החיים מביא לכך שערים ותיקות כמו פתחתקווה מוצאות את עצמן עם אלפי דירות בנות 2.5-2 ו-3 חדרים ישנות המוצעות למכירה על ידי הבעלים, המעוניינים לשדרג לדירה חדשה.

הבעיה שאין מספיק קונים לדירות אלה. משקיעים שעמדו בתור אליהן לפני כמה חודשים כבר לא בשוק, והיום לוקח זמן רב יותר למכור אותן, מה שמקשה על הבעלים לממן את תוכניתם לשדרוג הדיור.

התוצאה: החודש ירד מחירן של דירות אלה בכ-5% לעומת החודש הקודם. זאת בעוד שדירות בנות 4 חדרים נמכרות ללא שינוי במחיר ודירות 5 חדרים נמכרו בעלייה מזערית של 2%.

רעננה - הקטנות עולות

רעננה מובילה עם ביקוש לדירות בנות 3 חדרים עם מעלית וחנייה. ביקושים אלה נוצרים על ידי אוכלוסייה מבוגרת מבוססת המתגוררת בעיר (בדרך כלל אנגלו-סאקסית,( ומיעוט נכסים מסוג זה מכתיב עלייה של כ-5% במחירים. למעשה, העלייה במחיר גדולה יותר, אך היא מתקזזת עם ירידה קטנה במחיר דירות 3 חדרים ללא מעלית, שירדו כ-2% במחיר. דירות גדולות ברעננה נמכרות זה כמה חודשים ללא שינוי במחיר.