משכנתא: מסלול קבוע ולא צמוד - שווה בדיקה

מסלול ריבית הפריים בהלוואות המשכנתא עדיין פופולרי ומהווה את החלק המרכזי בתמהיל של רוב ההלוואות החדשות. הריבית הנמוכה במשק אף עודדה רבים לבצע מיחזור של המשכנתא.

ואולם, על פי נתוני הבנקים, המסלול הפופולארי הולך ומצטמצם. העלאות הריבית שכבר היו לפני מספר חודשים והציפיות להעלאת הריבית בהמשך השנה, עלולים להפוך את המסלול הזה ליקר יותר והירידה בחלק הפריים של המשכנתאות - מורגשת. הבנקים למשכנתאות כבר מזדרזים להציע הצעות שונות כאלטרנטיבה לחלק הצמוד לפריים בהלוואת המשכנתא.

אחת ההצעות המעניינות היא מסלול בריבית קבועה לא צמודה. אמנם בחודש האחרון חווינו ירידה במדד וההערכות למדד שיפורסם היום (ב') כי גם הוא צפוי להיות נמוך במיוחד ואולי אף שלילי, אך כדאי גם לזכור שלמרות ההערכות המתונות יותר בתחילת שנת 2009, השנה הזו הסתיימה בעליה של 3.9% במדד. וגם בשנת 2010 ייתכן מאד שנמצא את עצמנו עם אינפלציה גבוהה מהצפוי.

"בהשוואה לתקופה שבה רוב נוטלי המשכנתאות היו לוקחים משכנתא בריבית קבועה הצמודה למדד, הרי שכיום ניתן למצוא מסלולי משכנתא אשר עשויים להוזיל באופן משמעותי את ההחזר החודשי", אומר מאיר וידר מנכ"ל חברת וידר משכנתאות המתמחה בייעוץ וטיפול בנוטלי משכנתאות.

"חשוב להזכיר שבמהלך השנים מסלול הריבית הקבועה, הצמודה למדד, ויתרת הקרן שלנו עלתה משמעותית בכ-2.5% בחישוב שנתי, לאורך 10 השנים האחרונות ובשנת 2009 היא עלתה ב-3.9%. כך נוצר מצב שבו לוקחי המשכנתא היו בטוחים שההחזר החודשי יוותר קבוע, אך לא שיערו שהמדד יעלה בצורה משמעותית כל-כך. כיום ישנה אופציה הרבה יותר טובה אשר מאפשרת לנו לא להיות חשופים לשינויי המשק ולעליית הריביות והמדדים".

לדברי וידר, מסלול זה פחות מוכר בקרב לוקחי המשכנתא, ולמעשה הוא נפוץ מאוד במדינות רבות. מדובר במסלול במטבע שקלי, לתקופה ידועה מראש, ללא שינוי בהחזר החודשי, ללא הצמדות או הפרשי שער ובריבית ברורה וקבועה מראש לאורך כל חיי ההלוואה.

"מסלול הריבית הקבועה הלא צמודה מבטיח שלא נופתע מעליית המדדים, לא יהיה שינוי בהחזר החודשי ובכך אנו לא חשופים לשום דבר מלבד הריבית עצמה" אומר וידר.

מסלול ידוע מראש

כיום הבנקים מציעים את מסלול הריבית הקבועה הלא צמודה ל-10 שנים, בריבית של כ-5%, לתקופה של 15 שנה בריבית של כ-5.79% ולמשך 20 שנה בריבית של כ-6%. מסלול זה הינו מסלול נזיל, אשר ניתן לפרוע אותו בכל רגע נתון ללא קנסות וללא עמלות היוון.

האם הריבית אטרקטיבית ביחס לריבית הקבועה צמודת המדד?

"השוואה בין תוכנית זו למסלול הצמוד בריבית של כ- 3.6% ל-20 שנה, מראה שהתשלומים הכוללים יהיו זהים אם המדד הממוצע לאורך התקופה יהיה בין 2.7% ל-2.8% בשנה, אומר וידר. "אף אחד אינו יכול לחזות מה תהיה האינפלציה לאורך חיי המשכנתא, אולם המספרים הללו אינם גבוהים ביחס לשינוי הריביות ועליית המדד בתקופה האחרונה, או ביחס למספרים המקובלים במדינות מערביות.

בריבית לא צמודה ל-20 שנה של פחות מ-6%, הביטחון הכלכלי והשקט הנפשי של התוכנית הופכים אותה לאחת המשכנתאות האטרקטיביות ביותר. הלוואה זו טובה ללקוחי משכנתא לתקופה ארוכה וההחזר החודשי שלה מעט גבוה יותר, אבל בהחלט כדאי".

לדברי וידר, מומלץ לשלב סוג זה של הלוואה, בחלק גדול מסך הלוואת המשכנתא. עם זאת כדאי לזכור כי את המשכנתא יש לבחור לפי מספר פרמטרים ובהם: יכולת ההחזר, יכולת לפירעון מוקדם של המשכנתא בעתיד, שווי הנכס והמימון הדרוש לשם הרכישה.