מעוניינים לרכוש דירה? התאימו את הרצון ליכולת

האמא היהודיה מתהפכת על משכבה בלילות ומקווה שילדיה יגדלו וירכשו מקצוע המבטיח פרנסה טובה ודירה. אם הייתי מבקש לבחון את שורשי הערגה הכל-כך בסיסית הזו הייתי בודאי צריך להתחיל בעובדה שמערכת היחסים הבסיסית של העם היהודי עם אלוהיו מבוססת על ההבטחה לנחלה – "לזרעך אתן את הארץ הזו", אומר האל לאברהם עוד בראשית מערכת היחסים ביניהם.

כיום, עם סיומה המפואר של מסכת נדודים ארוכה ורוויית סבל של העם שלו הובטחה נחלה, מבקש כל אחד מאיתנו להגשים את ההבטחה בדמות נחלה קטנה שהיא בבעלותו. אלא שלמרות שמסכת הנדודים אולי הסתיימה, הקושי הכרוך ברכישת אותה נחלה, נדמה שהוא רק הולך וגדל.

המחירים עלו, היקף העסקאות גדל

מנתוני השמאי הממשלתי עולה כי מחיר דירת ארבעה חדרים עלה בממוצע בכ- 17% בהשוואה למחירה ברבעון המקביל בשנה שעברה. הסיבות לעליית המחירים מפורטות בשלל הפרסומים שגדשו את אמצעי התקשורת בשבוע האחרון אך השורה התחתונה ברורה – צריך יותר כסף, הרבה יותר כסף, על מנת לרכוש דירה כיום.

מקור: השמאי הממשלתי

בפרסומים מחודש ינואר השנה, אשר התבססו על נתוני מנהל הכנסות המדינה, קבעו כי מחיר דירה בסוף 2009 הגיע לרמה של 125 משכורות ממוצעות - שהן 10.4 שנות עבודה, לעומת 101 משכורות – 8.4 שנות עבודה, שנדרשו כדי לרכוש דירה בתחילת 2009.

בתוך שנה אחת של עליית מחירי הדירות נוספו לנו שנתיים תמימות של עבודה על מנת לממש את חלום הנחלה. שנתיים תמימות שבהן כל השכר יוצא לתשלום הדירה.

נתון אחד נוסף, לפני שאנו צוללים לעומקה של השאלה – מה עושים לנוכח המצב הזה? מתייחס לעובדה שלמרות העליות הללו, היקף עסקאות רכישת הדירה בישראל גדל ב- 2009 בכ- 8% בהשוואה ל- 2008 והוא גבוה אף ביחס ל- 2007 ולשנים קודמות. מפרסומים עדכניים על נתוני שוק הדירות ברבעון הראשון של 2010 עולה כי חלה עליה של 68% ברכישת דירות מיד ראשונה ברבעון זה.

קודם סוגרים חוזה, אחר כך חושבים איך להתמודד

אם כן, ההוצאה המשמעותית ביותר שנעשה בחיינו, מרקיעה שחקים ולמרות זאת אנו ממשיכים לקנות ובקצב עולה.

השאלה היא האם אנחנו מקבלים החלטות מושכלות בבואנו לבצע את הצעד הכל – כך משמעותי הזה. התשובה לצערי, בחלק מהמקרים היא לא.

בהנחה שלא זכינו בירושה גדולה או בהגרלת הלוטו, מרביתנו נאלצים לקחת משכנתא לשנים רבות על מנת לרכוש את הנכס הנכסף. כך, שבנקודת זמן נתונה, אנו מקבלים החלטה על 20 או 30 השנים הבאות של חיינו. ההחלטה הזו צריכה להתקבל כתוצאה משקלול נתונים רבים אשר פעמים רבות נדחקים הצידה לטובת השאלה המכרעת של – "איפה אני רוצה לגור".

במרבית המפגשים האנושיים שלי, כשאני מוזמן לתהליך של ליווי והדרכה, אני מוצא לא פעם שנקודת הפתיחה היא שהעסקה לרכישת הבית בו מעוניינים, נמצאת רגע לפני סגירה. ברור, שבשלב זה, מלאכת הניתוח ועיבוד הנתונים קשה יותר ובוודאי אמוציונאלית.

נקודת המוצא שלנו היא שההחלטה "שם אנחנו רוצים לגור" היא זו שצריכה לגזור עד כמה נמתח את עצמנו. והמתיחה הזו, ההתחייבות הגדולה הזו, מתגלה לפעמים כאבן ריחיים על התקציב החודשי שלנו. משם כדור השלג עלול להתגלגל במהירות.

ההחזר החודשי האופטימאלי מומלץ שיהיה עד 25% מההכנסה החודשית נטו של משק הבית ואכן זהו האחוז הממוצע בקירוב של ההוצאה החודשית על דיור על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

לצפות את ההוצאות מראש

נתון זה צריך לשמש כנקודת המוצא לקבלת החלטות רציונלית בנוגע לרכישת הנכס ועלותו. הרבה לפני שאנחנו חולמים על דירה במקום הנפלא בו גדלנו, על המקום האידאלי בו אנו רוצים לגדל את ילדינו, על הנוף שהיינו רוצים שישתקף מחלון חדר השינה שלנו, עלינו לפתוח גליון אקסל – או לקחת דף ועט – ולרשום בו את הנתונים בעוד אנו שמים בצד את הרגשות, התקוות והחלומות. כך, כאשר נרכוש את הנכס הוא יהיה כזה שיתאים ליכולות הכלכליות שלנו כיום ולאלה הצפויות לנו בעתיד.

כדאי שנבחן היטב את הנתונים החשובים בבדיקת היכולת הכלכלית שלנו לקראת רכישת נכס:

• ההכנסה החודשית נטו של משק הבית.
• ההוצאות הקבועות בהווה של משק הבית – בחתך של מינימום 3 חודשים האחרונים.
• עודף ההכנסות על ההוצאות בהווה או הגרעון החודשי בהווה.
• צפי הגידול/הקיטון בהכנסות של משק הבית בעתיד – נתונים המושפעים בעיקר ממצב תעסוקתי – צפי קידום, העלאת שכר, פרישה, שינוי תעסוקתי כולל כמו מעבר ממעמד שכיר לעצמאי והיפך.
• שחרור כספי תוכניות חסכון, קופות גמל, קרנות השתלמות וכו'.
• ירושות צפויות.
  

חשוב מאוד להבחין בין צפי לגידול/קיטון על בסיס קבוע לבין הכנסה חד פעמית. צפי הגידול/הקיטון בהוצאות משק הבית בעתיד כולל נתונים המושפעים בעיקר מהנושאים הבאים:

• שינוי במספר הנפשות במשק הבית – ציפייה לילדים חדשים/הולדת ילדים עתידית או עזיבת הבית על ידי ילדים שבגרו ויצאו לדרכם העצמאית
• שינוי בגילאי ובצרכים של דיירי הבית
• הוצאות תחבורה – האם יהיה בהן שינוי לנוכח מיקומו של הנכס?
  

על כל אלה יש להוסיף סעיף ניתוח הוצאות הדיור בהווה – המצב הקיים עומד להתחלף בחדש.

• גובה שכר הדירה המשולם היום – יפסק.
• גובה המשכנתא / החזר חודשי – האם הוא עומד להיות גדול מההוצאה כיום או קטן יותר.
• גובה תשלום הארנונה - האם צפויים שינויים משמעותיים?
• גובה הוצאות התחזוקה כוללות של הנכס החדש.
  

איסוף ועיבוד הנתונים הללו יצייר תמונת מצב מדויקת ככל הניתן לגבי היכולת לעמוד בהחזר ההלוואה/משכנתא וההתאמה להכנסתכם בהווה ובעתיד. מכאן, ורק מכאן, ניתן לצאת לדרך של בחירת הנכס וצורת ההתחייבות הנכונה ביותר עליו.

הכותב הוא מנכ"ל חברת My Control העוסקת בהדרכה ובליווי אישי בתחום כלכלת המשפחה