מחזור משכנתא - למה דווקא עכשיו?
למרות העליות האחרונות של הריבית במשק, דווקא עכשיו כדאי לשקול ברצינות מיחזור של המשכנתה - וכך אולי לחסוך עשרות אלפי שקלים
משפחת כהן מרעננה לקחה משכנתה בגובה 650 אלף שקל בשנת 2000. המשכנתה הייתה במסלול של ריבית קבועה (6.1%) צמודה למדד לתקופה של 21 שנה. מבדיקת המשכנתה כיום עולה כי אם בני הזוג ימחזרו אותה, אך ישאירו את התשלום החודשי על אותו הסכום – תתקצר המשכנתה בשלוש שנים והחיסכון יעמוד על כ-96 אלף שקל.
לחלופין, יכולים בני הזוג כהן להשאיר את המשכנתה לאותה תקופה ולחסוך מאות שקלים בתשלום החודשי. במקרה זה החיסכון יעמוד על כ-83 אלף שקל לאורך כל התקופה. החיסכון של בני המשפחה, לו היו ממחזרים את המשכנתה באותם תנאים בדיוק לפני חודש, היה קטן יותר: 85 אלף שקל ו-77 אלף שקל בהתאמה.
הבשורה: זה הזמן למחזר. רגע לפני שהנגיד צפוי להעלות עוד את ריבית בנק ישראל, שתשפיע על הריבית על המשכנתאות, יש הזדמנות פז חד-פעמית לעבור מריבית הפריים (שכיום עומדת על 3%) לריבית קבועה נמוכה לטווח קצר, של 1.5%. מעבר לכך, דווקא עליות הריבית האחרונות במשק יצרו חלון הזדמנויות נדיר העשוי לחסוך עשרות אלפי שקלים לנוטלי המשכנתאות.
חלון הזדמנויות
מיחזור הוא תהליך של ביצוע הלוואה חדשה לפירעון הלוואה קיימת. הלוואת המיחזור מיטיבה את תנאי ההלוואה הקיימת, בעת שהריביות בשוק יורדות ובכפוף לבדיקת מספר פרמטרים באופן פרטני לכל לווה.
כעת יש חלון הזדמנויות שמאפשר לממחזרי משכנתאות ליהנות מחיסכון ממוצע של עשרות ולעיתים אף מאות אלפי שקלים. בעקבות העלאות הריבית האחרונות של בנק ישראל - ירדה בתקופה האחרונה עמלת הפירעון המוקדם שאותה גובים הבנקים ממי שרוצה לפדות את המשכנתה בטרם עת ולהחליפה במשכנתה אטרקטיבית יותר.
עמלת הפירעון המוקדם היא בעצם "הקנס" שמשלם מי שנטל משכנתה בריבית קבועה צמודת מדד בעבור זה שהוא פודה את ההלוואה טרם סיומה. העמלה לפירעון המוקדם מפצה את הבנק על ההפרש שבין הריבית של הלווה, בזמן נטילת ההלוואה, לבין הריבית הממוצעת במשק בזמן הפירעון המוקדם (ריבית הנקבעת על ידי בנק ישראל).
"כלומר, אם לקחתי הלוואה בריבית של 6% לתקופה של 20 שנה, ואני מבקש להחזיר את ההלוואה לאחר שנתיים כאשר הריבית הממוצעת עומדת על ,4% אז הבנק ידרוש ממני 'פיצוי' על 2% שהוא מפסיד לתקופה של 18 שנה", מסביר עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות. "כאשר המצב הוא הפוך, כלומר, לקחתי ב-4% ריבית והממוצע עומד על 6%, אזי אין עמלת פירעון מוקדם".
מה קרה בתקופה האחרונה?
"בעקבות העלאות הריבית האחרונות, ובעקבותיהן העלייה בריביות צמודות המדד שעליהן יש עמלת פירעון בשנה האחרונה, הריבית הממוצעת שלפיה נקבעת עמלת הפירעון המוקדם עלתה והיא עומדת כיום על 2.62% בממוצע. יש לציין כי בדצמבר הריבית הממוצעת עמדה על 2.39%.
"עם זאת, בגלל התחרות בין הבנקים, אלה עדיין לא העלו את הריביות על המשכנתאות החדשות והן נותרו נמוכות. כך יוצא שבפועל הקנס על פירעון מוקדם יורד, ובמקביל ניתן ליטול משכנתה חדשה בריביות נמוכות מאוד. נדגיש כי ככל שהלווה משלם לאורך תקופה ארוכה יותר, כך עמלת הפירעון קטנה".
באילו מקרים כדאי בכלל למחזר את המשכנתה?
בבנק הפועלים אומרים, כי המיחזור מתאים ללקוחות המעוניינים לשנות את תקופת ההלוואה או להחליף את מסלול ההלוואה הקיימת. כדאי לזכור, אומרת נאוה ראובן, עובדת בכירה מאגף אשראי ומשכנתאות בבנק הפועלים, כי בתקופה בה הריביות בשוק נמוכות, עמלת פירעון גבוהה תבטל את כדאיות המיחזור.
כמו כן, יש לוודא כי בטרם מתחילים את התהליך מהן עלויות הביטוח החדש ושאין שינוי בריאותי המונע הצטרפות מחודשת לביטוח חיים. ראובן ממליצה כי יש לקחת בחשבון את העלויות בגין ביצוע ההלוואה החדשה כגון: שמאות, ייפוי כוח, נסח טאבו, רישום משכון ופתיחת תיק.
עמית קמינסקי מ-AMG משכנתאות מסביר, כי "כאשר בוחנים מיחזור משכנתה יש לבדוק שלושה דברים חשובים: א. מהי עלות היציאה - במסלולים שבהם יש עלות יציאה מוקדמת.
ב. בכמה מסתכמות העלויות הנלוות – כמו שמאות, רישום בטאבו, פתיחת תיק וכדומה, אם יש. ישנם מצבים שבהם העלויות מסתכמות באלפי שקלים (בלאומי למשכנתאות, למשל, אין עלויות נלוות במרבית המקרים).
ג. מה החיסכון שמניב המיחזור מבחינת ההחזר החודשי מול עלות היציאה והעלויות הנלוות – אם החיסכון של הריביות גבוה יותר, ככל הנראה המיחזור משתלם. אם לא, ככל הנראה כדאי לוותר עליו."
איזה מסלול מומלץ בימים אלו?
מומחי בנק טפחות ממליצים, לדוגמה, לפזר את ההלוואה לכמה מסלולים, כך שפיזור הסיכונים ללקוח יהיה נכון. בדרך כלל תמהיל מומלץ ללקוח ממוצע הינו: עד 45% ריבית פריים, עד 25% ריבית צמודה משתנה, עד 25% ריבית קבועה משתנה, עד 5% רכיב צמוד מט"ח.
תומר קדמי מבנק לאומי ממליץ בכל מקרה לא להתפתות לקחת את כל הסכום בריבית פריים. "חשוב מאוד שלוקחי המשכנתאות במסלול זה יהיו ערניים לגבי שינויים בעתיד", מוסיף קדמי. "ריבית הפריים עלולה להשתנות כל חודש. אם היא תעלה – ההחזר החודשי יעלה בהתאם, ואז יש מקום לשקול מיחזור וללא קנסות".
הכתבה פורסמה לאשונה במוסף "ממון" של "ידיעות אחרונות"
לפנייה לכתב/ת 
