האם המשכנתא מתרחקת? שאלות ותשובות
המפקח על הבנקים, רוני חזקיהו, הורה לבנקים להגדיל את ההפרשות על משכנתאות הגבוהות ב-60% מערך הדירה. מי ישלם יותר, האם כדאי למהר לקחת משכנתא, מתי ייכנסו ההנחיות לתוקף והאם ישתנו מחירי הדירות?
המפקח על הבנקים רוני חזקיהו העביר לבנקים כללים חדשים בעת מתן הלוואות לדיור, הנוגעים בעיקר למשכנתאות בסכומים גבוהים.
- הנגיד נגד הבועה: מפחית את המינוף למשכנתאות
בבנק ישראל מודאגים: מחירי הדירות בישראל עלו לאחרונה בקצב גבוה יותר מרמת החיים, והחשש הגובר שרוכשי דירות לא יוכלו לעמוד בהחזרי ההלוואות שנטלו הביא לצעדו של המפקח. התברר שבחודשים האחרונים הישראלים ומשקיעים זרים רצים לרכוש דירות.
גורם בבנק ישראל הסביר, כי ההחלטה "נועדה להיות בצד הזהיר במתן ההלוואות". לדבריו, רכישה מוגברת של דירות תחייב את הבנקים "לנקוט במשנה זהירות במתן ההלוואות לדיור מעתה ואילך".
במסגרת ההנחיות החדשות נדרשים התאגידים הבנקאיים לבחון את ניהול הסיכונים באשראי לדיור, וכן, ליצור החל ב-1 באפריל השנה, רטרואקטיבית, הפרשה נוספת בגין הלוואות לדיור שניתנו בשיעור מימון גבוה. ההנחיות החדשות קובעות, כי כל בנק יבחן מעתה את הצורך בהגדלת ההפרשות לחובות מסופקים בגין הגידול בסיכון בהלוואות לדיור.
על הבנק יהיה לבצע הפרשה נוספת שלא תפחת מ-0.75% בגין יתרות ההלוואות לדיור ששיעור המימון בהם במועד העמדת האשראי (היחס שבין החוב לבין שווי הנכס ששועבד) גבוה מ-60%. הדרישה להפרשה נוספת תחול מהדוחות הכספיים מ-30 ביוני ואילך.
אז איך ישפיעו ההנחיות החדשות על שוק הדיור בכלל ועל נוטלי המשכנתאות בפרט? לפניכם תשובות לשאלות המרכזיות, בסיועו של עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות המתמחה בייעוץ וליווי לנוטלי משכנתאות.
האם כדאי למהר וליטול הלוואות?
ממש לא. ההחלטה לגבי הבנקים תקפה רטרואקטיבית מה-1 באפריל השנה והבנקים כבר יתנהלו בהתאם בימים הקרובים. לא יהיה כדאי יותר ליטול הלוואה כבר מחר מאשר בעוד חודש.
איך יושפע מי שרוצה לרכוש דירה במימון של 60% ומעלה?
המפקח על הבנקים דורש מהם להפריש כספים עבור כל משכנתא שהבנק נותן (הלימות הון). מכיוון שההנחיות החדשות מחייבות את הבנק להפריש יותר עבור משכנתאות באחוזי מימון מעבר ל,60%- העלות הנוספת שנוצרת לבנק תגולגל ללווה באמצעות ריבית גבוהה יותר על ההלוואה אותה הוא נוטל. ההערכה היא שהלקוח ישלם כאחוז יותר עבור כל ההלוואה.
מה לגבי לווה שמבקש לקחת אחוזי מימון נמוכים מ-60%?
כרגע אין השפעה על לווה שיש בכיסו 40% מערך הדירה. לאורך זמן יכול להיווצר מצב שהשוק באחוזי המימון הנמוכים מ60%- מממן את הסיכון של אחוזי המימון הגבוהים, והפערים יצטמצמו כך שבסופו של תהליך כל השוק יתייקר.
מה המשמעות עבור רוכשים שנמצאים בתהליך רכישה?
האישור העקרוני שניתן ללווה הוא ל-12 יום, ומעבר לכך יכול הבנק לשנות את התנאים שאושרו. נראה שהבנקים יעמדו בהתחייבות שנתנו ללווים. ההמלצה היא לפנות לבנק במהרה ולהסדיר את הנושא כדי שלא תהיה אי וודאות במימון העסקה הצפויה.
האם ההוראה תביא לירידת מחירי דירות כתוצאה מירידת ביקושים למשכנתאות?
נראה כי בנק ישראל מבקש למנוע התפתחות בועה נדל"נית בעקבות הריביות הנמוכות והביקושים הגבוהים לדירות. מהלך זה נועד להוריד את הביקוש לדירות, בעקבות כך את מחיריהן, ובנוסף להקטין את הסיכון של המערכת הבנקאית.
כיצד ישפיע השינוי על בעלי משכנתאות קיימות?
המהלך לא ישפיע על תנאי הלוואה קיימים, אולם כדאיות מיחזור המשכנתא לבעלי משכנתאות מעל 60% מימון תיפגע באופן משמעותי אם לא יבצעו את המיחזור טרם הפעלת התקנות.
איזו אוכלוסיה צפויה להיפגע מההוראות החדשות?
שני הקצוות של נוטלי המשכנתאות: לווים שמבקשים לקבל אחוזי מימון גבוהים כדי להגשים את החלום של רכישת דירה, בד"כ זוגות צעירים ברכישה של דירה ראשונה; רוכשי דירות להשקעה שמבקשים מינוף גבוה להשקעתם בכדי ליצור את התשואות הנאות ביותר.
לפנייה לכתב/ת 
