כך תפחיתו את חשבון הארנונה - מדריך

חיוב הארנונה הוא חלק לא מבוטל מסעיף ההוצאות שלנו. בין אם מדובר בבית העסק או בדירת מגורים, סכום החיוב עלה בשנים האחרונות בעקבות עדכון צווי הארנונה והוא נעשה לנטל. אולם מתברר כי ישנן כמה דרכים להפחית את הסכום.

לפי מה נקבע החיוב בארנונה?

גובה החיוב בארנונה נקבע לפי התעריף הקבוע לכל מ"ר בשטחו של הנכס, כפי שמפורט בצו הארנונה, אותו מפרסמת הרשות המקומית.

לכל רשות מקומית שיטת מדידה משלה. יש רשויות שמחשבות את השטח לפי שטח נטו נטו, כלומר שטח ריצפה בלבד, ללא השטח שמתחת לקירות הפנים או החוץ של הנכס. כך נוהגים למשל, בעיריית תל-אביב וירושלים.

יש רשויות שמודדות לפי שטח נטו כלומר שטח ריצפה למעט קירות חוץ, כגון עיריית חיפה. ואולם מרבית הרשויות מודדות בדרך כלל בשיטת הברוטו כלומר כולל שטח קירות פנים וחוץ. יש רשויות שמוסיפות לשטח המדוד גם את החלק היחסי ברכוש המשותף בבניין או בקומה.

התעריפים לחיוב בארנונה משתנים על פי השימוש הספציפי שנעשה בנכס. לדוגמא, דירת מגורים תחויב לפי סיווג "מגורים". לעומת זאת, דירה המשמשת בפועל כמשרד תחויב בפועל בסיווג "משרד" (תעריף גבוה יותר).

כך גם עסקים שונים מחויבים לפי סוג העסק, בנקים מחויבים בסיווג של בנק (שהינו תעריף גבוה במיוחד). לעומת זאת, מחסן של בנק שנמצא במקום נפרד מהבנק, יחויב בתעריף נמוך יותר, בסיווג "מחסן".

על פי סעיף 287 לפקודת העיריות, העירייה רשאית לבצע מדידות בשטח הנכס ועל סמך מדידה זו נקבע חיוב הארנונה.

כיצד ניתן להוזיל את החיוב?

דרך חשובה להוזיל את החיוב החודשי הינה איתור בצו הארנונה אחר התעריף הזול ביותר האפשרי אשר יכול להתאים לשימוש שנעשה בנכס. לדוגמא, אם קיים עסק אשר מסווג בתעריף הכללי של עסקים - אך יש בו תהליך של יצור כלשהו, ניתן לבדוק האם אפשר לסווג אותו במקום התעריף הכללי של "עסקים" בתעריף של "תעשייה ומלאכה" (שהנו תעריף זול יותר).

"ההלכה הפסוקה הסכימה להכיר בסוגי עסקים, שלא נחשבו בעבר כבתי מלאכה, לכאלו שיש לחייב אותם בסיווג זה" אומר עו"ד אילן בומבך, מומחה למשפט מנהלי, "דוגמא לכך היא מספרות, אשר בעבר חויבו כבתי עסק לכל דבר ובפסיקה נקבע כי מספרות יחשבו כבתי מלאכה. עם זאת, יש להדגיש כי הפסיקה אינה אחידה בעניין זה".

אכן, קיים בלבול רב בנוגע לסיווג נכס לצרכי ארנונה ועל כן אם ברצונכם להוזיל את החיוב בארנונה אתם נדרשים להיות יצירתיים ביותר ולנסות ולאתר את הסיווג בעל התעריף הזול ביותר שיכול (גם בדרך פרשנית יצירתית) להתאים לפעילות שנעשית בנכס.

בדירת מגורים, ניתן לבדוק בצו הארנונה לאיזה אזור מגורים שייכת הדירה שכן ישנם אזורי מגורים בהם החיוב נמוך יותר ולוודא בחשבון הארנונה החודשי שאכן אזור המגורים הרשום בו תואם את אזור המגורים הקבוע בצו הארנונה.

כמו כן, כדאי לבצע בדיקה מחודשת של שטח הנכס המחויב בארנונה. כאשר כדאי לבדוק האם השטח המחויב בארנונה כולל שטחים כגון גלריות, מרפסות, סככות, מרתפים וכדומה. הסיבה לכך היא שכל רשות מקומית נוהגת לחייב שטחים מסוג זה באופן אחר, לעיתים בחיוב זול בהרבה מהשטח העיקרי של הנכס.

לדוגמה, עיריית תל אביב מחייבת שטח מרתף בוילות המשמשות למגורים בלבד, ב-75% משטחו בלבד. כך גם פרגולה לא תחויב בארנונה בעיריית תל אביב, אלא אם יש לה שני קירות או יותר.

כמו כן עיריות אחרות נוהגות לחייב בתעריף מוזל יותר, חלקים המוגדרים כמחסן.

לא גרים בנכס? אפשר לבקש פטור

ניתן אפילו להשיג פטור מתשלום הארנונה, במידה והנכס עומד ריק וללא שימוש. במקרה כזה, ברוב הרשויות המקומיות ניתן פטור מלא מארנונה לתקופה של 6 חודשים.

יש לציין כי הפטור ניתן פעם אחת כל עוד לא שונתה הבעלות בנכס וכן על הנכס להיות ריק לחלוטין.

גם לאחר תקופה של ששה חודשים, בחלק מהרשויות ניתן לקבל פטור חלקי עד לתקופה של 12 חודשים. כמו כן, במידה והנכס נותר ריק, ניתן לדרוש מהרשות המקומית לחייב את הנכס בתעריף הזול ביותר האפשרי בצו הארנונה מבין השימושים המותרים לעשות בנכס על פי דין.

פטור מארנונה ניתן לקבל גם כאשר הנכס נמצא במצב שהוא איננו ראוי לשימוש.

"בפסיקה נקבעו קריטריונים להגדרה של נכס שאיננו ראוי לשימוש, וכדאי לבדוק האם הנכס עומד בקריטריונים אלו" אומר בומבך, "בעבר, במידה וניתן היה להשקיע בנכס השקעה כספית סבירה כדי להחזיר אותו לשימוש, בתי המשפט לא היו מוכנים לראות בנכס, גם אם איננו ראוי לשימוש, כזכאי לפטור. עם זאת, לאחרונה ניתן פסק דין חשוב של ביהמ"ש העליון בעניין נכס לא ראוי לשימוש, אשר קבע כי גם נכס אשר ניתן בהשקעה סבירה להפוך אותו לראוי לשימוש, עדיין זכאי להיחשב כנכס לא ראוי לשימוש, זאת בשל הפגיעה החמורה בזכות הקניין".

"פסק דין זה קבע עוד כי המבחן באמצעותו נקבע האם מדובר בנכס שאינו ראוי לשימוש אינו מבחן סובייקטיבי של בעל הנכס כי אם מבחן אובייקטיבי, קרי האם הנכס ניזוק באופן שלא ניתן לשבת בו, בעיני האדם הסביר. בית המשפט העליון הדגיש כי לא כל בניין מוזנח הוא בהכרח בניין בלתי ראוי לשימוש, אלא צריך להיות נזק משמעותי" מוסיף בומבך.

בעניין זה יש לומר כי טיח מתקלף מהקירות אינו מהווה נכס שאינו ראוי לשימוש, עם זאת, נכס שחלק מהתקרה חסרה בו, או שאינו מחובר לתשתיות בנוסף למצב מוזנח מאוד, יכול להיחשב כנכס שאינו ראוי לשימוש.

דרך נוספת להימנע מחיוב בארנונה היא כאשר מדובר בבנין חדש, שטרם אוכלס. הכוונה היא לבנין שהושלם כמעט לחלוטין וכל שנותר הוא לחבר את המבנה לתשתיות המים והחשמל.

"אם לבנין טרם ניתן טופס 4, יכול הנישום לטעון בפני הרשות המקומית כי הנכס איננו עונה עדיין להגדרת "בנין" שהנו בר חיוב בארנונה ועל כן, לא ניתן לחייב אותו במס" מציין עו"ד בומבך.

איך מגישים ערעור?

הדרך בה ניתן לערער על החיוב החודשי בארנונה היא במכתב לרשות המקומית בתוך 90 יום ממועד קבלת הודעת התשלום. מנהל הארנונה ברשות המקומית צריך לתת תשובה  תוך 60 יום.

בומבך מדגיש כי כדאי לבדוק את המועד בו ענה מנהל הארנונה, שכן במידה ומנהל הארנונה לא ענה על המכתב במועד שנקבע בחוק, רואים את הערעור כמי שהתקבל. על פי הפסיקה, גם איחור בן יום אחד מהווה עדיין איחור שמצדיק את קבלת הערעור.

בנוסף, גם אם מנהל הארנונה ביקש הארכת מועד מוועדת הערר, יש לשים לב שבקשתו הוגשה במסגרת 60 הימים שהוקצו לו למתן תשובה. שכן גם במקרה בו הבקשה הוגשה לאחר המועד, לא ניתן יהיה להאריך את המועד באופן רטרואקטיבי. כך נפסק לאחרונה.

לא תמיד נכון לדרוש מדידה חדשה, אלא רק לאחר שנערכה מדידה מטעמנו שמצאה כי השטח קטן יותר מזה המחויב בפועל על ידי העירייה.

אם נמצא שהשטח שחויב בפועל אכן גדול יותר מהשטח האמיתי של הנכס, ניתן, בנוסף להגשת השגה לגבי אותה שנת כספים, להגיש תביעה אזרחית נגד העירייה חיוב יתר בגין 7 השנים האחרונות באופן רטרואקטיבי.

במידה ויתברר בעקבות המדידה הנוספת של העירייה, כי השטח גדול יותר מזה שחייבה בפועל, היא עלולה לתבוע השבת ההפרשים באופן רטרואקטיבי, אך לא בכל מקרה היא תוכל לעשות זאת.

"בעניין זה נקבע בפסק דין של בית המשפט העליון, כי רק במקרים מיוחדים תוכל הרשות המקומית לתבוע השבה רטרואקטיבית, בעיקר במקרים שהטעות נגרמה בשל הטעייה מצד האזרח", מציין בומבך.

במידה והוגש ערעור בטענה שהשטח קטן יותר מזה המחויב בפועל ומנהל הארנונה דחה את ההשגה בטענה כי השטח גדול יותר מזה המחויב בפועל, על הנישום להגיש ערר לועדת הערר לענייני ארנונה תוך 30 יום מהמועד בו קיבל את תשובת מנהל הארנונה. על הכרעת ועדת הערר ניתן להגיש ערעור מנהלי לביהמ"ש לעניינים מנהליים.

בחלק השני של המדריך: מי הם הדיירים הזכאים להנחה? ואיך מממשים אותה?