דעה: יש בועת נדל"ן והיא תתפוצץ עליכם

לא הייתי שחקן כדורגל טוב ואיכשהו תמיד מצאתי את עצמי בהגנה, הייתי קצת כבד אבל הסתכלתי כל הזמן על הכדור. בעוד שיריביי היו מתאמצים להטעות אותי עם תנועות גוף והטיות, אני הלכתי על הכדור ולכן הצלחתי להוציא את הכדור מרגליהם לעיתים קרובות.

בכדורגל, כמו בכלכלה, צריך להסתכל על המעשים ולא על הדיבורים. למרות כל אמרות השפר של נגידנו היקר והמפקח על הבנקים על כך שאין בועה בנדל"ן, שהמחירים עולים בצורה סבירה והכל בעצם בסדר, בנק ישראל הודיע שמעתה יוטלו הגבלות על הבנקים במידה וייתנו משכנתא של יותר מ-60% מערך הדירה/בית. כשמסתכלים על פעולות הרגולטורים מבינים כי דיבורים לחוד ומעשים לחוד - מצב השוק ממש לא בסדר.

פעולת רגולטורית לא נעשית כאשר יש משהו קל שאינו תקין. סטנלי פישר הוא אחד מגדולי הקפיטליסטים ועקרונות השוק החופשי הם נר לרגליו. פישר תמיד יעדיף לתת לשוק לעשות את שלו, ולתת להיצע וביקוש לקבוע מחירים נכונים. נקיטת צעד מגביל שכזה ואפילו מעט קיצוני מבהיר כי יש כשל שוק משמעותי וההגה סטה הרבה מן הדרך ואנחנו אפילו לא על השוליים, אלא הרחק הרחק בשדה, קצת לפני המצוק.

למה בכלל מגבילים את המשכנתא כמשתנה התלוי בהון העצמי? למה לא לתת 100% משכנתא? טוב, אפילו בעלי הזיכרון הקצר ביותר מבינינו מבינים כי בטווח הארוך מצבים משתנים - מחירים עולים ויורדים ועלינו למנוע מצב כמו זה שהתהווה באמריקה הגדולה שהמשכנתאות היו גדולות בהרבה מערך הנכס שאליו הן הוצמדו.

לשם כך יצר הבנק המרכזי כרית בטחון של 30% ירידה שאותה רוצים להעלות עכשיו ל-40%. כלומר, הבנק יוכל לתת הלוואות של עד 60% מערך הדירה. מעבר לזה הוא יצטרך להשאיר כסף בצד על מנת לכסות את עצמו מפני פשיטת רגל של הלווים וכדי שהדירה תמיד תהא שווה יותר מההלוואה והבנק יגן על עצמו.

בכך קבע למעשה סטנלי פישר כי הבועה היא בגודל של בין 20% ל-40%. הרי בגין 10% הוא לא היה נוקט באמצעים והוא הקטין ב-10% נוספים את חשיפת הבנקים. זה לא אני אומר, זה סטנלי עושה. תמיד הסתכלו על הכדור...

אל תתנו להם משכנתא

לצערי הכלכלה היא מדע לא מדויק. בנק ישראל מבין היטב שלאדם הפשוט אין כל יכולת להבין את ממדיה של הלוואה בסך מיליון שקל. אנו מסוגלים להבין את ההבדל שבין עגבניות רגילות ב-5 שקלים לקילו לבין עגבניות שרי ב-15 שקלים, לפעמים אנחנו אפילו עושים הפרדה טובה בין מקרר ב-4,000 שקל לבין מקרר יוקרתי שעולה 10,000 שקל. אבל אין לנו שום יכולת להבדיל בין משכנתא של 550,000 שקל לבין כזו של 750,000 שקל. בנק ישראל מסתכל על הנתונים ופשוט חוסם אותנו בכוח.

אבל אז מגיעים הח"כים הפופוליסטים ורוצים לבטל את הקביעה הזו לגבי זוגות צעירים. וכפי שצעק אלטמן לאורי זוהר במציצים – הפוך, גוטה , הפוך!!!. כך צריך לצעוק לח"כים אלו. הרגולטורים מנסים להגן על הזוגות הצעירים והפופוליסטים והאינטרסנטים הם אלו שיזיקו להם.

זוגות צעירים הם אלו שנמצאים בקבוצת הסיכון הגבוהה ביותר. הם אלו שמרוויחים לרוב משכורות בינוניות ומטה, ובעתיד הקרוב יתחילו להגדיל את משפחתם, לממן גנים לשני ילדים במקביל וכו'. הזוגות הצעירים הם אלו שייפגעו ראשונים מתהליכי העלאת הריבית הקרבים והולכים.

משפחות מבוססות בעלות נסיון חיים רב יותר וילדים גדולים שהולכים כבר לבתי ספר, יוכלו לספוג במידת מה עלייה בתשלומי המשכנתא. זעקת הפופוליסטים דומה להצעה שתפטור נהגים צעירים מחובת חגירת חגורת בטיחות ברכב. בינינו, החגורה הזו די מציקה, ובחניות זה ממש מעצבן. אבל אנו מבינים שהגבלה זו היא למען שלא נפגע באמת כאשר יבוא יום הצרה. אז אולי נפטור את הצעירים, כי הם צריכים להתחשל בנהיגה ולקבל ניסיון ובטחון ללא מגבלות? האם זו לא איוולת? הרי על הצעירים מטילים עוד הרבה מגבלות מעבר לחגורה בהביננו שמדובר באוכלוסייה בעייתית. לזוגות הצעירים והנדרשים לנדל"ן באמת, אין לי מה להציע מלבד שבטווח הקצר אולי תיפגעו אבל זו תהיה מכה קטנה לעומת מה שעלול היה לקרות לכם.

אז מה הפתרון? צריך לחייב קבלנים וראשי ערים לבנות דירות קטנות של 3 חדרים. צריך לתת אחוזי בניה גבוהים על מנת להגדיל את ההיצע במהירות. אני גדלתי בדירת 3 חדרים ויצאתי איכשהו בסדר. היה קשה וצפוף אבל עדיפה הצפיפות, על מצוקת המפרנסים כאשר חרב המשכנתא מונחת על צווארם. ולשר השיכון אטיאס ושאר משרדי הממשלה שתוקעים את האישורים המהירים נאמר - תלמדו מסטנלי וחזקיהו – When you have to shoot...Shoot! Don't talk.

יהודה מודעי הוא מנהל כספים בחברה תעשייתית