השוכר גילה: ליד דירתו פועל מכון עיסוי

סוף כל סוף מצאתם דירה בבית משותף, העונה על מלוא דרישותיכם, לאחר חיפושים רבים ברחבי האינטרנט ושיטוט אינסופי עם טובי המתווכים ברחבי העיר. מאחר שהיצע הדירות אינו כה גדול, נעתרתם מיד לבקשת בעל הדירה וחתמתם על חוזה שכירות ארוך טווח, העמדתם בטחונות וערבויות ואף הפקדתם בידיו צ'קים לכל תקופת השכירות.

הגעתם לדירה על מנת להעביר את חפציכם, שמחים וטובי לב, אך למרבה הפתעתכם גיליתם באותו היום, שבקומה מעליכם פועל מכון עיסוי - עובדה שלא הוזכרה במסגרת המשא ומתן.

אז מה אפשר לעשות במקרה שמגלים רק לאחר חתימה על חוזה שכירות או רכישת דירה, מידע חדש לגמרי, שמשנה את כל התמונה? האם אפשר להחזיר את הגלגל לאחור ולבטל את החוזה?

טעות לעומת הטעיה

חוק החוזים קובע, כי אם שאדם חתם על חוזה בטעות ואפשר להניח שאילולא אותה טעות הוא לא היה חותם עליו - הוא רשאי לבטלו.

החוק מבחין בין שני מקרים: כאשר הצד השני יודע על קיום הטעות ושותק - רשאי הצד הנפגע לבטל בעצמו את החוזה באופן חד צדדי. לעומת זאת, כאשר הטעות לא ידועה לצד השני - הצד הנפגע חייב לפנות לבית המשפט והביטול תלוי בשיקול דעתו של בית המשפט.

עוד קובע החוק, כי כאשר אדם מהתקשר בחוזה בעקבות טעות שנוצרה כתוצאה מהטעייה שיצר הצד השני או או אחר מטעמו, הוא רשאי לבטל את החוזה גם ללא פנייה לבית המשפט. הטעיה היא הצהרה טרום חוזית כוזבת, שתהיה מפורשת בדרך כלל ותבוטא בכתב או בעל פה.

אין ספק כי מידע על קיום עסק של מכון עיסוי בבניין מגורים הוא בסיסי ומהותי, ומהווה גורם מכריע בהחלטה האם לשכור דירה כלשהי או שמא אחרת. לפיכך, כאשר מדובר על הטעייה מכוונת או על טעות שבעל הדירה ידע עליה - כלומר הוא וידע על קיומו של מכון הליווי ולא חושף את הדבר בפני השוכר - רשאי האחרון לבטל את החוזה באופן חד צדדי.

כאשר בעל הדירה לא יודע על הטעות, כלומר, לא יודע על עצם קיומו של מכון העיסוי בבניין - ניתן עדיין לבטל את החוזה אך לא באופן עצמאי, אלא על ידי פניה לבית המשפט, ששר יבחן את המקרה לאור שיקולי צדק ויחליט האם אכן יש לבטלו.

עם זאת, אי אפשר להתחרט סתם כך, ואם חלה טעות שאפשר לתקן - אין סיבה לבטל את החוזה. ברם, כאשר מדובר במכון עיסוי - סביר להניח שהוא לא יעתר לבקשה להעתיק את מקום פעילותו לאזור אחר, בקצה העיר ולפיכך עלינו לבחור בדרך פעולה אחרת, כלומר בפנייה לבית המשפט.

תום לב במו"מ

מלבד העובדה שהתנהגות בהגינות ויושר היא הבסיס המוסרי לחברה, גם החוק עצמו מחייב לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב כאשר מנהלים משא ומתן לצורך כריתת חוזה. בהתאם לחובה זו עלינו לגלות לצד השני עובדות מהותיות וחשובות שניתן להניח, כי אילו היה יודע אותן - לא היה חותם החוזה.

בית המשפט העליון בחן סוגיה דומה: בני זוג הגיעו לראות דירה המוצעת למכירה בהרצליה, בעקבות מודעה בעיתון בה הודגש כי היא מצויה במקום שקט. הפגישה נקבעה ליום שבת, הזוג התרשם מהבית לטובה ובאותו יום נחתם חוזה, בעידוד המוכרים.

אף אחד מבני הזוג לא העלה על דעתו או חשד, שלמוכרים הייתה סיבה טובה לקבוע את הפגישה ביום שבת, אך יום לאחר מכן התברר להם כי הוסתרה מהם העובדה שהדירה נמצאת במקום רועש שלא פועל בשבתות, ושיש אזור תעשיה פעיל בסמוך.

הזוג מיהר לבטל את החוזה. בפסק דין מנומק, בית המשפט אישר את ביטול החוזה וקבע כי מדובר בהטעיה, כאמור בחוק החוזים (ע"א 373/80, וופנה ואח' נ' אוגש).

להקדים תרופה למכה

חשוב להדגיש כי ביטול חוזה צריך להיעשות תוך זמן סביר לאחר שנודע על הטעות. החוק לא מגדיר זמן קבוע, אך יפה שעה אחת קודם. על הודעת הביטול להימסר בדרך המקובלת בהתאם לנסיבות. אין דרישה שהדבר ייעשה בכתב, אולם  ראיה בכתב היא מהימנה יותר וחוסכת זמן בבית המשפט במקרה של סכסוך.

על מנת לחסוך את ההוצאות ועגמת הנפש הקשורות ביטול חוזה, לפני שרוכשים דירה או חותמים על חוזה שכירות מומלץ לפנות לאחת מהחברות שעורכת בדיקות מעמיקות ומקיפות על הנכס המבוקש, החל מהתנהלות חריגה של שכנים וזהותם ועד לאיתור אנטנות הפולטות קרינה בבניינים קרובים.

עורך דין אופיר מילר הינו שותף בכיר במשרד עורכי דין מילר ושות' . הכתבה אינה תחליף לייעוץ משפטי אלא כללית בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך הטיפול