שוק הנדל"ן לא מתקרר. זה הזמן לקנות?

בעוד בנק ישראל מנסה לרסן את שוק הדירות, המשכנתאות לרוכשים אטרקטיביות מתמיד: הריבית הממוצעת על משכנתאות צמודות למדד ירדה בסוף ספטמבר ל-2.2% .בחודשים מאי-יוני עמדה הריבית על 2.4%-2.3%.

מנתוני בנק ישראל עולה כי הריבית לתקופה של עד 5 שנים עמדה בסוף החודש שעבר על ,2.06% והריבית ל-15 שנה ירדה ל-2.48 לעומת 2.51% באוגוסט ו-2.7% ביולי.

הריבית לתקופה של יותר מ-20 שנה ירדה בספטמבר ל-3.2% לעומת 3.35% בחודש שלפני כן.

היקף המשכנתאות בחודש אוגוסט הסתכם ב-4.7 מיליארד שקל, עלייה של 23% לעומת החודש המקביל, ועלייה של 7.5% לעומת יולי. באוגוסט בוצעו 8,172 עסקאות משכנתאות, לעומת 7,641 עסקאות ביולי. לדברי עורך מחירון הדירות לוי יצחק, עלו המחירים במקומות מסוימים בשיעור של עד 100% בתקופה של שנתיים.

אז אם הריבית שאנחנו משלמים על המשכנתאות נמצאת בשפל, ורבים מהמומחים מעריכים שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, קל מאוד להגיע למסקנה שמה שראוי לעשות עתה הוא לרוץ ולקנות דירה ולשלם עבורה באמצעות משכנתא בנקאית. האומנם? לפניכם כמה תשובות לשאלות הבוערות בתחום הדיור והמשכנתאות.

האם הריבית על משכנתאות הגיעה באמת לשפל?

לא ברור. יש סוגים שונים של משכנתאות: יש שצמודות לריבית הפריים, יש הצמודות למטבע זר, יש צמודות למדד המחירים לצרכן ויש הנקובות בריבית קבועה. כל סוג משכנתא מתנהג באופן שונה. וגם בתוך סוג אחד, נניח משכנתאות צמודות למדד המחירים לצרכן, הריבית משתנה בהתאם לאורך חיי המשכנתא. בכלכלה, כמו בסרטים, אסור לומר "אף פעם." לכן, עקרונית, הריבית יכולה לרדת עוד יותר.

איך זה שבנק ישראל מעלה את הריבית, ואילו הריבית על משכנתא יורדת?

הריבית שבנק ישראל קובע היא ריבית קצרת טווח. אין לה קשר ישיר לריבית על משכנתאות. בנקים לא מוכרים משכנתאות מכספי פיקדונות לזמן קצר, שעליהם משפיעה הריבית של הבנק המרכזי.

הכסף למשכנתאות מגיע לבנקים מחיסכון ארוך טווח של הציבור: ביטוח חיים, קופות גמל, פנסיה וחלק קטן מכספי קרנות השתלמות. אם יש הרבה כסף בחיסכון לטווח ארוך, ואם הבנקים רצים לחפש לקוחות שייקחו כסף למשכנתאות, הריבית שם תרד.

מה קורה בשוק החיסכון לטווח ארוך?

יש הרבה כסף. ויש גם כסף של "משקיעים" המחפשים שהכסף שלהם יישב צמוד לנדל"ן. הבנקים המסחריים דוחפים את שוק הנדל"ן, דבר שמזין את עליית המחירים. יש כאן סיפור של בועה שמתנפחת ממש מול עינינו בכסף זול יחסית. משחקי נדל"ן – ראו מה קרה בעשור עד לפני שנתיים – הם דבר מסוכן.

מה קרה עד לפני שנתיים?

היו בערך עשר שנים שבהן מחירי הנדל"ן, ברוב אבל לא בכל אזורי הארץ, פחות או יותר לא זזו. אם יש כסף זול, וכסף זול מזין את מחירי הדירות, מה רע לקחת משכנתא ולקנות דירה? אם מחיר הדירה יעלה, שכר הדירה יעלה. ואם שכר הדירה יעלה, יהיה קל להחזיר את המשכנתא.

זה בדיוק מה שאמרו בארצות הברית עד קיץ .2007 השוק הנדל"ני נבנה על כסף זול שאמור להמשיך ולהרים את מחירי הדירות. זה יסוד המשבר הפיננסי שהיה. מה שפגום בתוכנית הזו הוא ההנחה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות.

זהירות מהתייקרות מחיר הכסף

אם יש כסף זול, למה שהמחירים ייעצרו או אפילו יירדו?

כי בנק ישראל מבין שצריך לעצור את הטירוף. כבר לפני כמה חודשים הוא הגביל את הבנקים בגובה המשכנתא שהם יכולים לתת. בדו"ח מהשבוע שעבר מנהלי בנק ישראל רמזו שהם מתכוונים לעשות עוד מהלך. אם התרחיש יתממש, והבנק המרכזי יהיה תקיף, הבנקים ייאלצו לעצור את מדיניותם הנלוזה.

אז מחירי הדירות ייעצרו, למה זה צריך להפריע לי?

כי אם תוך כדי עצירת המחירים יתייקר גם הכסף, אז נטל ההחזר החודשי יעלה. תתארו לעצמכם מצב בו הממשלה מודיעה לקופות גמל להקטין את החשיפה שלה לנדל"ן למחצית השיעור הקיים. מיד מחיר הכסף עולה, ורק מי שלקח משכנתא בריבית קבועה לא נפגע. כל מי שלקח משכנתא בריבית משתנה משלם יותר.

וכל זה עומד לקרות?

קשה לדעת. משרד האוצר, המופקד על החיסכון לטווח ארוך, מתנהג בבטלנות. בנק ישראל מאוד מודאג. שר האוצר יובל שטייניץ והנגיד סטנלי פישר לא ממש מתואמים. מכיוון שהשקעה בדירה היא פרויקט ארוך טווח, חובת הזהירות כפולה ומכופלת. גם אם מחירי הדירות האמירו בשנתיים האחרונות, מה שיקרה ביתר עשרים שנות המשכנתא יכול לקלקל כל תחזית.

אז מה לעשות?

מי שחייב לרכוש דירה שיעשה כן. מי שרוצה בדירה לצורכי השקעה ונזקק למימון בנקאי כבד, שייזהר. לריבית נמוכה יש סיכוי לרדת עוד. יש לה סיכוי גדול בהרבה לעלות. לכן, בעת הזו, יש עדיפות למשכנתא בריבית קבועה על פני ריבית משתנה. יש שתי ריביות "קבועות:" אחת צמודה למדד המחירים לצרכן ואחת שאיננה צמודה לכלום. שתיהן עדיפות עתה על ריבית פריים. הסיכוי שנגיד בנק ישראל ייתן לאינפלציה במשק להשתולל הוא אפסי.

הכתבה פורסמה היום במוסף ממון של "ידיעות אחרונות"