המשכנתא וההוראות החדשות: שאלות ותשובות
ההוראה החדשה של הפיקוח על הבנקים צפויה להשפיע, על פי הערכות, על 8% עד 10% מנוטלי המשכנתאות. כיצד ישתנה הביקוש למסלולי ההלוואה השונים? האם הגזרה חלה על דירה ראשונה? ומהי ההלוואה המומלצת? מדריך
ההוראות החדשות של בנק ישראל שנכנסו לתוקפן היום (ג'), צפויות לשנות באופן מהותי את תמהיל ההלוואה של נוטלי המשכנתאות. אם עד כה רוב הציבור פנה למסלול הפריים, אין ספק שנראה כעת שינוי כיוון. מה צפוי בשוק המשכנתאות וכיצד זה ישפיע עלינו - שאלות ותשובות
מה אומרת ההוראה החדשה?
על פי ההוראה כל מי שנוטל הלוואה לדיור וההלוואה עומדת בשלושת הקריטריונים הבאים:
היא בסכום של מעל 800 אלף שקל;
היא מהווה יותר מ-60% מערך הנכס אותו רוצים לרכוש;
נלקח בה מרכיב של 25% או יותר במסלול הריבית המשתנה -
הלוואה כזו תחייב את הבנק להפריש בגינה סכום גבוה יותר. ההפרשה הזו תשמש כביטחון והבנק לא יוכל להשתמש בה. המשמעות היא שהבנק יאלץ לייקר את מחיר ההלוואה.
באילו מסלולים נלקחו עד היום הלוואות המשכנתא?
תמהיל ההלוואות לדיור במערכת הבנקאית בשנה האחרונה נחלק באופן הבא: 60% מההלוואה נלקחה במסלול ריבית הפריים, 26% נלקחה במסלול הריבית המשתנה, 11% בריבית קבועה ו-3% במסלול מט"ח. רוב הלווים לקחו מרכיב גדול במסלול הפריים בגלל הריבית הנמוכה.
מדוע לעודד מעבר ממסלול הריבית המשתנה?
מסלולי הריבית המשתנה אטרקטיבים בשנתיים האחרונות בגלל הריבית הנמוכה, אך מגמה זו צפויה להשתנות - הריבית תעלה ומשקי הבית יתקשו בהחזר תשלומי המשכנתא ההולכים ותופחים. בנק ישראל רוצה לעודד את נוטלי המשכנתאות לבחור במשכנתא המבוססת על מסלולי ריבית קבועה, וכך להבטיח את יציבות ההחזר החודשי (למעט עליית מדד בהלוואות צמודות מדד).
כיצד תשפיע ההוראה החדשה?
נוטלי המשכנתאות ייאלצו לשלם ריבית גבוהה יותר בהלוואות שייקחו במסלול של ריבית משתנה. קשה לומר בשלב זה מה התמחור הנכון למציאות החדשה, אך אין ספק שיותר לקוחות יבצעו הלוואות במסלולי הריבית הקבועה. כמו כן ייתכן שהיקף הביקושים למשכנתאות יצומצם וכי בשלב מאוחר אף תירשם ירידה קלה במספר הבקשות להלוואות בסכומים גבוהים. הצמצום הזה יירשם הן כתוצאה מגיוס הון עצמי נוסף מצד אלה המעוניינים לרכוש דירה, במטרה להגביל את שיעור המימון מהבנק לפחות מ-60%; והן כתוצאה מירידה בהיקף עסקאות הנדל"ן.
האם ההגבלות הקודמות שהוציא הפיקוח על הבנקים ביולי כבר שינו את המגמה?
מבחינת תמהיל ההלוואות ההוראה הקודמת עוד לא הטביעה את חותמה על כלל המערכת. עם זאת, יש מגמה איטית של הסטת לקוחות למוצרים סולידיים. לדברי אלעד אביזוהר, מהחטיבה הקמעונאית של מזרחי-טפחות, "הכוונה היא לשאוף לקיטון רכיבי המוצרים המשתנים והגדלת הביצוע ברכיב הקבוע לא צמוד, שם סביבת הריביות נמוכה יחסית".
מהו התמהיל המומלץ כעת למי שנוטל משכנתא?
יש חשיבות לפיזור סיכונים ראוי על ידי שילוב מספר מוצרים: בהלוואות מתחת ל-800 אלף שקל, מומלץ לשלב 25% במסלול הפריים, 25% במסלול הריבית המשתנה לתקופות ארוכות (5, 7, 10 שנים), 35% במסלול הריבית הקבועה צמודת מדד ו- 15% במסלול הריבית הקבועה הלא צמודה.
בהלוואות שבהן נדרש מעל 60% מימון ומעל 800 אלף שקל, מומלץ להפחית את הרכיבים המשתנים בהלוואה מאחר שכתוצאה מהקצאת ההון המוגדלת (לה נדרש הבנק בעקבות ההוראות) הריבית ברכיבים אלה תעלה. בכל מקרה, כל בקשה נבחנת לגופה ומתומחרת בהתאם למאפייני הלקוחות.
לדברי איל ליבוביץ', מנכ"ל משותף בחברת T-I-M שמתמחה בייעוץ פיננסי לנוטלי משכנתאות, בהלוואה של עד 800 אלף מומלץ כי 200 אלף שקל יהיו במסלול הפריים. במציאות הנוכחית, כדאי לשקול לשלב הלוואה בריבית קבועה לא צמודה למדד ובנוסף לקחת ריבית קבועה צמודת מדד לתקופה של עד 20 שנה.
מה היקף הלווים עליהם תשפיע ההוראה החדשה?
לפי מה שמסתמן ההוראה אמורה להשפיע על 8% עד 10% מנוטלי המשכנתאות. ההשפעה תהיה בעיקר בקרב זוגות צעירים ומשקיעים שבנו על שיעור מימון גבוה.
אנחנו זוג צעיר ומצאנו דירה לה אנו דרשים ליטול משכנתא ב-400 אלף שקל. האם הכללים החדשים חלים עלינו?
ההוראות החדשות לא חלות על משכנתאות מתחת לסכום של 800 אלף שקל.
האם הגזרה חלה רק על דירה ראשונה, או רק מהדירה השנייה ואילך, או על כולם?
הגזרה חלה על כל הלוואה. עם זאת במקרים שבהם מדובר בזוג חסרי דיור שזכאים לסיוע על ידי משרד הבינוי והשיכון ההוראה לא תחול עליהם.
עשיתי צבא ולכן אני זכאי למשכנתא ממשלתית של כמה עשרות אלפי שקלים. זה אומר שהגזרה לא חלה עליי?
נכון.
אנחנו קונים דירה בפריפריה (קריית שמונה) ושם יש מענק ממשלתי לכל מי שקונה. זה אומר שאני פטור?
גם במקרה זה ההוראה לא תחול.
הגזרה הזאת לא תחול על מי שקונה בית בכסף שהוא מביא מהבית, בלי משכנתא, או על מי שיש לו סכום התחלתי גדול, כלומר, על עשירים. זאת לא גזרה אנטי-חברתית?
ברור שמי שלא זקוק להלוואה ויכול להביא כסף מהבית ייפגע פחות. מה לעשות, ככה זה בדרך כלל.
מה יקרה באמת להחזר החודשי בעקבות התקנות החדשות? בבנק "מרכנתיל" נותנים כמה דוגמאות:
זוג שירצה היום לרכוש דירת 3.5-4 חדרים ממוצעת באחת מערי הלוויין של גוש דן (כגון רחובות, נתניה) בעלות של כ-1.3 מיליון שקל, ויעמיד הון עצמי נאה של כ-500 אלף שקל, ואינו עונה לקריטריונים של זכאי משרד השיכון – לפני התקנות, זוג זה היה בוחר במסלול ריבית משתנה בשיעור של כ-2.5%, והיה משלם על הלוואה של 800 אלף שקל ל-25 שנים החזר חודשי של כ-3,600 שקל.
בעקבות התקנות החדשות, אותו זוג, בהנחה שייקח את אותה משכנתא באותם תנאים - ישלם על פי הערכות ריבית של כ3.5%, וההחזר החודשי שלו יעלה לכ-4,000 שקל.
אם בעקבות התקנות יחליט אותו זוג לבחור במסלול ריבית קבועה - ישלם אותו זוג ריבית של כ-3.5% והחזר חודשי של 4,000 שקל, כפי שישלם במסלול הריבית המשתנה – אולם יהנה מהחזר חודשי יציב וקבוע מראש ל-25 שנה (הנתון רק לשינויים של עליית מדד).
דוגמה נוספת: זוג אחר, הרוכש דירה בעלות של 1.5 מיליון שקל בגוש דן, וברשותו הון עצמי גדול יותר של כ-700 אלף שקל. זוג זה יוכל להסתפק בהלוואה של כ-800 אלף שקל, אך בשל העובדה ששיעור המימון של הבנק בדירה זו עומד על רק 53% (כלומר, נמוך מ-60%, הרף שקבע בנק ישראל בתקנות) – זוג זה יוכל לבחור משכנתא המבוססת על ריבית משתנה, כבעבר, והבנק לא יצטרך להקצות הון נוסף. ההחזר החודשי יעמוד במקרה זה על 3,600 שקל ל-25 שנה.
המאמר נכתב בשיתוף מומחי בנק מזרחי-טפחות
לפנייה לכתב/ת 
