מהלכי נתניהו נגד הבועה - כל השאלות ותשובות

ראש הממשלה בנימין נתניהו כינס אתמול (ב') מסיבת עיתונאים דרמטית בה הודיע על הפחתת מס השבח, עידוד הקמת מוסדות ציבור ומתן תמריצים לקיצור הבנייה. כיצד יסייעו ההוראות החדשות למיתון המחירים בשוק הנדל"ן? ynet עונה על השאלות המציקות.

האם ההצעה של הנחה ברכישת קרקעות לקבלנים תגרום באמת להיצע גדול בשוק?

קשה לדעת, קיימות הערכות סותרות, אולם ראוי לציין שההנחה שהם יקבלו היא משמעותית. הקרקע מהווה כ-30%-40% ממחיר הנכס ו-15% מהעלות הזו משמעותי בהחלט. יש לציין כי בשנה האחרונה מנהל מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון הגבירו את קצב השיווק של הקרקעות ושיווקו קרקעות לכ-30 אלף יחידות דיור, הרוב המוחלט במכרזים.

האם ההצעה לקבלנים לקבל הנחה של 15% במכרזים תמורת התחייבות לבנייה תוך 30 חודשים ריאלית? האם באמת נוכל לראות בנייה מהירה?

גורמים בכירים בתחום טוענים שמי שבאמת ירצה יוכל לעמוד בזה. במהלך שנות ה-90 כשאריאל שרון היה שר השיכון וברקע הייתה עלייה גדולה ממדינות ברית המועצות לשעבר, הוצעו הטבות דומות לקבלנים שהתחייבו לסיים בנייה תוך 24 חודשים ורבים עמדו בכך. אמנם, זה נכון שבשנים האחרונות הבנייה מחוייבת בדרישות שלא היו בעבר, דבר שלכאורה מוסיף זמן, כגון חניה תת קרקעית, בנייה לגובה וכו', אך זה בהחלט אפשרי.

מהו מס שבח?

מס שבח הוא חובת תשלום המוטלת על הרווח ממכירה של מקרקעין כגון דירות קרקעות וכו'.

כדי להבין מהו שיעור המס הנוכחי, יש להכיר קצת את הרקע. בעבר, מס זה היה בשיעור של 50%. בשנת 2001 הורידו את המס בצורה דרסטית לרמה של 25% ולאחר מכן לרמה של 20%. "בעקבות הרפורמה הזו נוצרה תוצאה מוזרה", מסביר עו"ד ניר הורנשטיין ממשרד אלתר ושות'. "מי שמכר יום לפני היום הקובע (שבו שונה שיעור המס) שילם 50% ואולם מי שמכר יום לאחר מכן, שילם מס של 20%. בעקבות זאת, הוחלט שההפחתה תהיה הדרגתית – נקבע כי שיעור המס המופחת של 20% יחול רק לגבי התקופה שאחרי 7 בנובמבר 2001 ועבור התקופה שלפני כן ישולם מס בשיעור של 50%".

מה זה אומר?

זה אומר שאם קנית את הקרקע בשנת 1999 ומכרת אותה בשנת 2003 אז עבור השנתיים שעד 2001 תשלם מס בשיעור מלא – 50% ועבור השנתיים שמ-2001 תשלם מס בשיעור המופחת של 20%. בדוגמא הזו, בהנחה שקנית בדיוק שנתיים לפני המועד ומכרת בדיוק שנתיים לאחר המועד, תשלם מס משוקלל של 35%.

ואם קניתי אחרי 2001?

אם קנית את הקרקע לאחר המועד הקובע, אז אתה מחוייב במס מופחת של 20% על כל התקופה. במציאות הנוכחית, מי שרכש קרקע לפני שנת 2001, יש לו תמריץ (מבחינת מס שבח) להמתין כמה שיותר, כי ככל שיהיו לו "יותר שנים של אחרי 2001", כך המס שלו יהיה נמוך יותר בשקלול הכללי.

"ככל שאתה מחכה יותר, שיעור המס הולך ויורד" אומר הורנשטיין. "הדבר בולט במיוחד אצל אלו שרכשו קרקע לפני שנים רבות, ששיעור המס הממוצע שלהם עדיין נע סביב ה-40% ואף יותר".

בדיוק עם המציאות הזו ההוראה החדשה נועדה להתמודד. היא באה ואומרת לאותם אנשים - אם יש לכם כאלה קרקעות שיש בהם מס שבח גבוה, תוכלו למכור אותם ולחוייב במס של 20% בלבד.

כמובן שיש, ההצעה היא לתקופה מוגבלת של "הוראת שעה" שרלוונטית רק לשנת 2011. כמו כן, יש תנאי נוסף והוא שהבנייה בקרקע שתמכר, תסתיים תוך 30 חודשים.

למה צריך את ההגבלות הללו?

המטרה היא ליצור תמריץ לסייע בפתרון בעיה שקיימת כעת וצריך לפתור אותה בהקדם. לכן רק מי שיזדרז ויסייע להגדיל את ההיצע יזכה להטבה.

מס שבח חל לא רק על קרקעות אלא גם על דירות, אז למה לא להחיל את ההטבה הזו על כל סוגי הנדל"ן, המטרה הרי להגדיל את ההיצע וזה יעודד אנשים למכור ויגדיל את ההיצע?

יש להניח שהרעיון הוא להגדיל היצע של דירות מקרקעות לבנייה כשהמטרה היא לעודד בנייה ושיהיו יותר דירות בשוק ולא רק דירות ש"יחליפו ידיים". עם זאת, הנושא הזה נשקל ברצינות וייתכן בהחלט שההקלה הזו במס תורחב גם לדירות.

זה נוסה פעם? יש הוכחות שזה הצליח?

לדברי עו"ד הורנשטיין, גם בשנת 2002 היתה תקופה בה ניתנה הנחה ממס שבח ומס רכישה, במסגרת שינויים מסויימים בשיעורי המיסוי. בפעם הקודמת היו בהחלט עסקאות רבות של אנשים שרצו ליהנות מהטבות ומכרו נכסים.

ההודעה מדברת על הסרת חסמים ברשויות לבניית מוסדות ציבור, מה בדיוק מעכב כיום, והאם נראה בקרוב יותר גנים מתנסים וכדו'?

הרשויות המקומיות לא מעוניינות כל כך לבנות מבני ציבור בגלל העלויות. בנוסף, הן מעדיפות שיבנו מרכזי מסחר והיי-טק שיכניסו לכיסם כסף רב מחיובי הארנונה. הנהלים החדשים יתנו מענה בצורות שונות כגון היטלים שיכולו הרשיויות לגבות מהקבלנים וכן סיוע של המדינה בבניית מבני ציבור. התקווה היא שאכן נוכל לראות בהקדם מבני ציבור רבים יותר.

וההוראות האלו - זה מה שיפוצץ את בועת הנדל"ן הזו?

ההוראות הללו הן חלק ממכלול של צעדים, אותם מנסה הממשלה במטרה להילחם מחירי הדיור הגואים. בין היתר גם הוראות בנק ישראל מלפני כחודש בתחום המשכנתאות. אם רוצים לפתור את הבעיה, הממשלה צריכה להילחם בשתי חזיתות - הורדת הביקוש אך במקביל גם הגדלת ההיצע, הצעדים הללו נועדו לסייע בהיבט הזה. 

יש עוד הצעות של הממשלה לשיפור מצב הדיור, או שהיא תסתפק במה שהודיעה עד כה?

יש הצעות רבות, בתחומים שונים. רובן נמצאות בבדיקות ודיונים במשרדי ההמשלה השונים ובכנסת. כך לדוגמא, סבסוד משכנתות והקלות לזוגות צעירים. מה שפורסם אלו הדברים שלגביהם הצליחו להגיע להסכמה וקיבלו את אישור הממשלה. ייתכן בהחלט שבקרוב נהיה עדים להוראות חדשות ש"מתבשלות" כעת.