תושבי החוץ חוזרים? תחזית המשכנתא ב-2011

שנת 2010 תיזכר כשנה שבה מחירי הדיור בישראל המשיכו לנסוק בקצב מהיר. רוכשי הדירות סבלו מעליית מחירי הדיור, אולם התנחמו בכך שהלוואות המשכנתא ניתנו בריביות מהנמוכות ביותר שנראו בישראל בעשורים האחרונים.

התייקרות הדירות, יחד עם סביבת הריבית הנמוכה, תרמו לכך שהיקף המשכנתא הממוצעת בישראל המשיך לעלות גם ב-2010, והגיע לרמה של כ-600 אלף שקל לקראת סוף השנה.

אולם, בחודשים האחרונים של 2010 החל שינוי מגמה משמעותי: העלאה מדורגת של הריבית במשק, יחד עם שורת צעדים שנקט בנק ישראל לצינון שוק המשכנתאות והדיור, מבשרים כי מה שהיה – הוא לא מה שיהיה. אילו שינויים צפויים ב-2010, וכיצד הם ישפיעו על המשכנתא של כל אחד מאיתנו?

ריבית הפריים - "אאוט", ריבית קבועה - "אין"

בתחילת 2010, כ-80% מההלוואות המשכנתא נלקחו בריבית פריים, או בעיקר בריבית פריים. אולם, לקראת סוף השנה ירד שיעור ההלוואות הנלקחות בעיקר במסלול זה לכ-50%. זאת, על רקע העלאות הריבית במשק והעמדה הברורה של בנק ישראל, המזהירה מפני הסיכונים הטמונים בעלית הריבית בעתיד, שתייקר משמעותית את ההחזרים במסלול זה.

בימים אלה אף פורסם כי בנק ישראל שוקל לאסור לחלוטין לקיחת משכנתאות בריבית פריים. על פי התחזיות, בנק ישראל צפוי להמשיך להעלות את הריבית ב-2011 לרמה של עד 3%.

כל אלה צפויים להביא לכך שמסלולי הריבית הקבועה יהפכו למרכיב העיקרי במרבית המשכנתאות החדשות ב-2011, ויתפסו את מקום מסלולי הריבית המשתנה, ששלטו בכיפה עד לא מזמן.

במקביל, ככל שהריבית במשק תעלה, ניתן לצפות להתגברות התופעה של מיחזורי משכנתאות מצד מי שלקחו בעבר משכנתא בריבית משתנה, ויעברו כעת למשכנתא בריבית קבועה. ניצנים ראשונים לגל כזה ניתן לראות כבר היום.

ההחזר יתייקר, היקף המשכנתא יקטן

החזר המשכנתא צפוי להתייקר בכ-10% בממוצע במהלך 2011. זאת, משתי סיבות עיקריות: עליית הריבית הצפויה במשק, שצפויה לייקר את ריבית הפריים ב-1%-2%, מה שיוביל להגדלת ההחזר החודשי במסלולי הפריים, והאינפלציה הצפויה (כ-3%), שתייקר את ההחזר במסלולים צמודי המדד.

העלייה בהיקף המשכנתא הממוצעת בשנים האחרונות צפויה להיעצר השנה וייתכן שנראה אף ירידה מסוימת. זאת, עקב הסימנים להתייצבות מחירי הדירות והצעדים השונים שנוקט בנק ישראל להגבלת משכנתאות בשיעור מימון גבוה או בסכום גבוה.

אם הפרסומים על תוכנית בנק ישראל להגבלת שיעור המשכנתא ל-50% יתבררו כנכונים, יש להניח שנראה אף ירידה בהיקף המשכנתאות.

דירות להשקעה: מתכוננים ל"אקזיט"

כ-25-20% מרוכשי הדירות בשנים 2010-2009 היו רוכשי דירות להשקעה. הצפי הוא כי רבים מרוכשים אלה ירצו לממש את השקעתם בשנת 2011 ו"להיפגש עם המזומנים", בשל ההערכות להתייצבות ואולי אף ירידה במחירי הדירות בשנה הקרובה. בעקבות זאת, צפוי גם סילוק משכנתאות על ידי לקוחות אלה.

ניצני מגמה זו נראים כבר כיום. מגמה זו צפויה להתחזק לקראת אמצע 2011. במועד זה צפויות להימסר דירות רבות שנבנו במסגרת קבוצות רכישה. חלק ניכר מהרוכשים במסגרת קבוצות רכישה הם רוכשי דירות להשקעה. ההערכה היא כי רבים מהם ירצו לממש את ההשקעה, למכור את הדירות ולסלק את המשכנתא.

מעבר משכירות לרכישת דירה

בשנתיים האחרונות, מחירי השכירות נהנו מהתייצבות מסוימת, בעוד שמחירי הדירות עלו במידה ניכרת. אולם ב-2011, על פי התחזיות, מחירי הדירות יתייצבו, ואילו במחירי השכירות צפויה עלייה.

מגמות אלה צפויות להוביל לכך ששוכרים רבים, שהעדיפו לשכור דירה כ"דרך חיים" או ש"ישבו על הגדר" בהמתנה לירידת מחירי הדירות, ירדו ממנה ויצטרפו למעגל הרוכשים ונוטלי המשכנתא.

אלה ימלאו במידה רבה את מקומם של רוכשי הדירות להשקעה, שייצאו מהשוק.

חזרה של תושבי חוץ

מגמת רכישת הדירות על ידי תושבים זרים התמתנה מאוד בשנתיים האחרונות, על רקע המשבר הכלכלי הגלובלי ועליית המחירים בארץ.

ככל שהמחירים בארץ יתייצבו ויתמתנו ב-2011, אנו צפויים לראות חזרה של תושבים זרים הבאים לרכוש דירות בישראל ולקחת משכנתאות.

יש לציין כי תושבי החוץ אינם צפויים לקחת חלק בגל המימושים של רוכשי הדירות להשקעה הישראלים.

גורם נוסף שצפוי להשפיע מאוד על פעילותם של תושבי החוץ הוא שער החליפין של השקל. פיחות של המטבע הישראלי מול המטבעות הזרים, ובעיקר הדולר והאירו, יעודד חזרת תושבי חוץ לשוק הרוכשים, ואילו התחזקות של השקל תרחיק אותם.

יותר משכנתאות בפריפריה

המעבר של רוכשי הדירות מהמרכז לפריפריה הקרובה, ומהפריפריה הקרובה לפריפריה הרחוקה, מגביר את הנתח של המשכנתאות הנלקחות באזורים שמחוץ למרכז הארץ ולגוש דן.

מגמה זו בולטת בעיקר במגזר החרדי, אולם גם במגזר הכללי, והיא צפויה אף להתחזק בשנה הקרובה.

הכותב הוא מנהל אגף המשכנתאות בבנק מרכנתיל