מלחמות הפינוי בינוי: כשבניין שלם נגד דייר סרבן
זה נשמע כמו חלום: יום בהיר אחד מקבלים דיירי מתחם מתפורר ומוזנח הצעה מפתה מקבלן לעבור לחיות בשכירות במקום אחר בשעה שבמקום תבנה שכונה חדשה, אליה יעברו בסופו של דבר. אלא שאחד הדיירים מסרב לחתום על המסמכים. מה עושים, ומה קובע בחוק במקרה כזה?
5 שנים הם מנהלים משא ומתן עם הקבלן, שהבטיח לבנות להם פה מגדלי-פאר-שהם-בחיים-לא-ראו. 5 שנים. 5 שנים הם מפנטזים על הלובי המפואר ועל המעלית. 5 שנים שהם לא נוסעים לחו"ל כי "זה לא הזמן המתאים".
5 שנים הם לא מעבירים את הילדים לבית הספר הטוב יותר, והרחוק, כי הרי תיכף הבית החדש יהיה מוכן. 5 שנים הם מסרבים למכור ולעזוב, כי הם מפחדים להיות הפראיירים היחידים שיפסידו את הדירות החדשות.
5 שנים החיים שלהם בהולד, והכל בגללה. בגלל המכשפה. וזה לא רק הם שונאים אותה, ממש לא, זה כל השכנים, מכל הבניינים פה, כולם יודעים שהיא פשוט רעה, ומכשפה, ושהיא הרסה להם את החיים.
ובשביל מה ?הם אפילו לא מבינים מה זה נותן לה, למה היא מתנהגת ככה, אבל כנראה שמכשפות כאלה לא באמת צריכות סיבות להרוס לך את החיים.
"דייר סרבן"
כולנו מכירים את הביטוי "פינוי בינוי": בדרך כלל מדובר במתחם מגורים ישן, ובו מספר בניינים הנוטים ליפול, וביניהם חצר מוזנחת. ביום בהיר אחד דיירי המתחם מקבלים הצעה שאין לסרב לה: הבניינים יפונו וייהרסו, התושבים יעברו לחיות בשכירות שתמומן על ידי הקבלן, ובינתיים תיבנה במקום שכונה חדשה.
הדיירים יקבלו דירה חדשה וגדולה יותר מזו שפינו, מה שיביא לרווח כלכלי עצום עבורם, איכות חייהם תשודרג, והם אפילו ימוגנו מפני רעידות אדמה.
גודלה המדויק של הדירה החדשה, הנוף שיישקף מחדר השינה וצבע האריחים – אלו יסוכמו בין הדיירים לקבלן, כאשר הישגי הדיירים תלויים בעיקר באחדותם וביכולת המיקוח שלהם.
כך עומדים להם השכנים המרוגשים, ומחליפים ביניהם קטלוגים של מטבחים ואביזרי אמבט, אבל רק שכן אחד לא שותף לחגיגה: הוא לא חותם על מסמכי הפרויקט. מתנגד, מה שנקרא "דייר סרבן". הקבלן מתעצבן, מנסה בטוב, אחר כך בפחות טוב, אבל בסוף הפרויקט פשוט נתקע, והדייר הסרבן הופך להיות השנוא בשכונה: הוא זה שהפריד בין השכנה שושנה לבין אריחי 60 על 60 בצבע שמנת!
אז הם קוראים לו "הסחטן", ומספרים שהוא ניסה לקבל מהיזם עוד מטר למרפסת, או מאה דולר נוספים לשכירות – וזו הסיבה שהוא פוצץ את הכל.
ולפעמים הסרבן הוא באמת סחטן כמו שמספרים, אבל לפעמים יש לו פשוט סיבה ממש טובה: זה יכול להיות קשיש שמתעקש להישאר בדירה בה חי עם אשתו המנוחה, או אם צעירה המטופלת בילדים וחוששת מהוצאות היתר הכרוכות במעבר. איש איש וסיפורו.
מה ניתן לעשות נגד הסרבן?
ובכל זאת, ומאחר שכולנו כן רוצים לראות התחדשות עירונית ותנופת בנייה, החליט המחוקק להתערב במצבים כגון אלה, כאשר פרויקט פינוי בינוי שלם נתקע בשל התנגדות דיירים. וכך נחקק לו חוק פינוי ובינוי (פיצויים) (להלן: "החוק"), אשר מטיל אחריות נזיקית על דייר המסרב לעסקה באופן בלתי סביר.
החוק מאפשר לרוב השכנים, אלו שהסכימו למהלך, להגיש כנגד הדייר הסרבן תביעה כספית, ולדרוש ממנו פיצויים בגין הנזק שנגרם להם: העסקה לא יצאה לפועל, הם לא קיבלו דירה חדשה, ונגרם להם נזק כלכלי בעטיו. על מנת לממש זכות זו לתביעה, על התובעים להוכיח קיומו של "רוב מיוחס" שמסכים לפרוייקט.
ההגדרות ל"רוב מיוחס" תוקנו לאחרונה, והן עומדות כיום על 4/5 מבעלי הדירות במקבץ (בית משותף או קבוצת בניינים), כשבכל בניין ספציפי יש להוכיח הסכמה של לפחות 2/3 מבעלי הדירות בבניין.
בהתקיימו של הרוב המיוחס, כאמור, ניתן יהיה להגיש את התביעה כנגד הסרבן. בית המשפט מצידו יבדוק מהו הנזק שנגרם בפועל לדיירים המסכימים, מהן נסיבות העסקה ומהי יכולתו הכלכלית של הדייר שנדרש לפצות.
ואכן, לאחרונה קבע בית המשפט שדיירת סרבנית בפרוייקט נווה שרת תשלם לשכניה את נזקיהם (ההפרש בין שווי דירתם היום, לשווי הדירה שהיו אמורים לקבל בפרוייקט, לולא סירובה).
באותו מקרה, הנתבעת המסרבת הייתה אם לילד החולה במחלה קשה, והיא טענה להגנתה כי סרבנותה מוצדקת: היא הסבירה שדירתה הקטנה הנוכחית הותאמה לצרכי הילד, וכי הדירה שאליה התבקשה לעבור לא יכולה להתאים להם. כמו כן טענה שדירתה היא בטחונה היחיד בעולם, והיא חוששת להתחייב לפרוייקט שעלול ליפול, או ממצב בו תמסור את דירתה הישנה, ובעת צרה לא תוכל למוכרה.
בית המשפט קבע, ש"ספק בעיניו" אם המצב האובייקטיבי הקשה של בנה ושאר טענותיה הם אלו שגרמו לה להתנגד לפרוייקט, והבהיר שהוצעו לנתבעת פתרונות טובים, אותם היא דחתה משום מה. לאור זאת, חוייבה הדיירת לשלם לדיירים שהגישו את התביעה סך של 681 אלף שקל, כאשר פסק הדין בכל זאת מותיר לה ברירה אחרונה: במידה שתחתום על מסמכי הפינוי בתוך 45 יום, או תגיע להסדר אחר, היא לא תצטרך לשלם את הפיצוי.
ניתן לראות שבית המשפט ניסה להשיג בכך את מטרת החוק, ולמנוע מצב שפרוייקט שלם של התחדשות עירונית נתקע בשל דייר אחד, שמסרב באופן בלתי סביר.
סירוב סביר או לא?
אבל כיצד ניתן לדעת אם הסירוב של הדייר הבודד, או של קומץ המתנגדים סביר או לא? לשון החוק מביאה בעניין זה 5 מקרים לדוגמא, אשר בהתקיימם ניתן לקבוע כי הסירוב כן היה סביר (ולא ייפסק פיצוי לתובעים):
- עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית מבחינה כלכלית: במידה והעסקה אינה כדאית כלכלית, ניתן להתנגד לה. כדאיות העסקה יכולה להיבחן באמצעות מנגנון שמאות חדש, שיוסבר לגביו בהמשך.
- מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש: במידה ולא הוצעו לבעל הדירה מגורים חלופיים – סירובו סביר.
- בטוחות הולמות לביצוע העסקה: יש לבחון אם הוצעו בטוחות שיבטיחו את כספו של הדייר שנוטש את דירתו הישנה. במידה וניתנו ערבויות מספקות, סירובו בהקשר זה ייחשב לבלתי סביר.
- נסיבות אישיות מיוחדות של המסרב: לעיתים בית המשפט יידרש לבחון נסיבות אישיות מיוחדות, שהופכות את העסקה, עבור אותו אדם, לבלתי סבירה. כך, במקרה שהובא כדוגמא, נקבע שלמרות נסיבותיה הקשות של הנתבעת, סירובה עדיין אינו סביר, וזאת לאור העובדה שהוצעו לה פתרונות טובים שסירבה להם (למשל, כי תירכש עבורה דירה מגורים אחרת, לשם בטחונה הכלכלי).
- במידה שהדירה החליפית נועדה לאדם עם מוגבלות, עליה לכלול את ההתאמות המיוחדות. במידה ואלו לא יבוצעו, או ימומנו, הסירוב ייחשב כסביר.
ובמידה שהסירוב אינו סביר?
ומה קורה כשהסרבן טוען טענה סתמית: "העסקה אינה כלכלית עבורי"? מה יוכלו לעשות הדיירים מולו? במסגרת חוק ההסדרים האחרון תוקן החוק, ונקבע בו הליך ביניים חדש, אשר אמור לסייע לדיירים כנגד טענה זו: נקבע כי במצב בו 2/3 מבעלי הדירות שבמתחם, לפחות, מעוניינים להתקדם לעסקה (כאשר בתוך כל בניין יש לפחות 50% הסכמה), הרי לנו "רוב מיוחס של בעלי הדירות לעניין קביעת כדאיות כלכלית".
שימו לב שכאן, הרוב המיוחס הספציפי הוא קטן יותר מהרוב המיוחס שנדרש לפנייה לבית המשפט (80% מהמתחם ו- 2/3 בכל בניין). דהיינו, כבר בשלב מוקדם יותר בו יש רק 2/3 מסכימים, ניתן לדרוש שימונה למתחם שמאי פינוי-בינוי, שייקבע אם טענות המתנגדים לגבי אי כדאיות הן כלל נכונות. השמאי יבחן את הכדאיות הכלכלית של העסקה, ויוכל לקבוע אם העסקה כדאית, או לא, ואז יוכל לקבוע תנאים שבהתקיימם, היא כן תיחשב כדאית.
קביעתו תיחשב כחזקה כי העסקה אכן כדאית, אלא אם יוכח אחרת, ולאור קביעתו ניתן יהיה להחליט אם לגשת לתביעה משפטית כנגד הדייר המתנגד, או לא. יש לציין כי כיום טרם תוקנו תקנות לצורך יישום סעיף זה, וטרם נקבעה רשימת שמאי פינוי-בינוי, שמהווה תנאי לכניסת הסעיף לתוקף.
ולסיום: כך זה נראה מהצד השני
כאשר אנו קוראים את המילים "דייר סרבן", אנו רואים מול עינינו אדם עקשן ורע לב, המנסה לסחוט את המיץ עוד ועוד. אך אל לנו לשכוח, שכנים ויזמים כאחד, שבסופו של יום, אנו עוסקים באנשים, ש"כדאיות" העסקה עבורם היא עניין מורכב ואמוציונלי מאוד.
אולי הסרבן מתגורר בדירה כבר 60 שנה, מטפח את הגינה הקטנה שלו, ומבוהל עד מוות מהמעבר לקומפלקס מגורים גדול ומנוכר? נתונים אלו אינם נכנסים בקלות למשוואות כלכליות, וטוב יעשה השכן או היזם המוטרד אם יידע לגשת למתנגד באופן אישי, להבין את חששותיו וצרכיו עד תום, ולהציע לו, ככל הניתן, חבילה התפורה למידותיו.
ככל שתיטיבו להתאים את עצמכם למתנגד, בכפיים נקיות ובכוונה טהורה, כך ייקל עליכם לגייס לטובתכם את דעת בית המשפט, במידה שהדברים יגיעו לשם בסופו של יום.
דריה כנף היא עורכת דין בתחום המסחרי והחוזים. יובהר כי האמור במדור אינו מהווה ייעוץ משפטי פרטני ומקצועי, לא נועד להחליפו, ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם, באשר כל מקרה ונסיבותיו. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד.
למאגר פסקי-הדין ודיני העבודה המלא: www.lawdata.co.il
למאגר דיני העבודה: http://www.koloved.net
לפנייה לכתב/ת 
