שכר הדירה שלכם שוב עלה. האם זה חוקי?
מדי שנה מגיע הרגע המלחיץ הזה: המפגש עם בעל הדירה והחרדות המתלוות אליו - האם הוא יעלה את שכר הדירה או לא? למרות ששוק השכירות בישראל אינו מפוקח, מתברר כי לא תמיד בעלי הדירות יכולים לעשות כרצונם. איך תדעו? תתחילו בלהתמצא היטב בחוזה שלכם. מדריך ראשון בסדרה
כשבעלת הדירה של דני התקשרה אליו השבוע, היא הודיעה לו שהיא כן תהיה מוכנה להאריך עימו את ההסכם בשנה, כפי שביקש, אך דמי השכירות החודשיים יעלו מ-4,000 שקל ל-4,500 שקל.
- מחאת האוהלים - סיקור נרחב ב-ynet
- לטורים נוספים של דריה כנף
הפתרון? כך נקברו 4 הצעות לפיקוח על שכר דירה
דני לא זכר שהם דיברו בעבר על העלאת שכר הדירה בשנה השנייה, אך בעלת הבית נשמעה מאוד נחרצת בעניין, וכשהיא איבדה את סבלנותה, הוא איבד את בטחונו. לאור העובדה שכזו דירה בכזה מחיר הוא לא ימצא, הוא החליט בלית ברירה לספוג את ההעלאה, ולהמשיך לשנה נוספת.
האם מותר למשכיר להעלות שכ"ד על דעתו?
בעלת הבית נשמעה מאוד בטוחה בעצמה, ודני, שגם כך נמצא בעמדת נחיתות מולה (אשתו בהריון, המחירים בחוץ משתוללים), נאלץ לקבל החלטה, והסכים להעלאת המחיר. אם דני היה לוקח לעצמו יממה או שתיים, ובודק את ההסכם שנחתם בין הצדדים לפני כשנה, הוא היה מגלה שלבעלת הבית שלו לא הייתה כל זכות להעלות לו את דמי השכירות, ולמעשה היא הייתה חייבת לאפשר לו להמשיך ולהתגורר בדירה לשנה נוספת, וזאת בעבור 4,000 שקל בחודש בלבד.
על רקע מחאת האוהלים הגוברת, שחלקים גדולים ממנה נוגעים לשוק השכירות הפרוץ, החלטנו להירתם למשימה - ולהעלות את המודעות בתחום - הן לטובת השוכרים והן לטובת המשכירים. בשבועות הקרובים נציג לפניכם כתבות שיסייעו לכם להתמצא בחוזה השכירות שלכם. ניתן תשובות לסוגיות כמו באילו מקרים מותר לפנות אתכם מהדירה ומה ניתן לעשות אם הדיירים הקודמים השאירו אחריהם חובות. הפעם, כאמור, בכדי שגם אתם לא תיפלו לפח כמו דני שלנו, נתמקד במתי מותר להעלות לכם את שכר הדירה, ומתי זה ממש לא חוקי (מדובר בדירות פרטיות בשוק החופשי כמובן):
באיזה שלב חוזי אנחנו נמצאים?
השאלה הראשונה שיש לשאול היא "היכן אנחנו נמצאים", מבחינה משפטית: האם דני שלנו נמצא כרגע בתוך תקופת החוזה, או אחריה?
1. אם דני נמצא בתוך תקופת החוזה, והחוזה קבע דמי שכירות מסויימים לתקופה מסויימת (למשל 4,000 שקל לחודש, ל-12 חודשים), אזי במהלך 12 החודשים הראשונים בעלת הדירה לא תוכל להעלות לדני את דמי השכירות. נקודה. כמובן שאין מדובר בהעלאת דמי השכירות הנובעת מהצמדה למדד המחירים לצרכן או לשער הדולר, אם קיים סעיף הצמדה שכזה - במקרה זה ההעלאה חוקית כמובן.
2. לעומת זאת, אם החוזה של דני הסתיים, ובעלת הבית מנהלת עמו כעת משא ומתן על חוזה חדש לתקופה נוספת, אזי במקרה זה לכאורה אין כל הגבלה על העלאת דמי השכירות: הצדדים אינם קשורים ביניהם חוזית, השוק הינו שוק חופשי, ובעלת הבית יכולה לדרוש מדני לשלם עתה איזה סכום שתחפוץ.
3. ואולם, קיימת גם אפשרות שלישית, שמדובר ב"תקופת האופציה". בתקופה זו, כשעומדים לחלוף 12 החודשים הראשונים, והסכם השכירות עומד להסתיים, מתעורר לחיים "סעיף האופציה", המאפשר לכם להמשיך את החוזה הנוכחי לשנה נוספת, בדרך כלל. סעיף האופציה קובע תנאים מסוימים, אשר בהתקיימם תיחשב האופציה כאופציה שמומשה (והחוזה ימשיך לחול לתקופה נוספת). אם לעומת זאת התנאים לא יתקיימו כלשונם, האופציה לא תתממש, והחוזה יסתיים.
דני שלנו נמצא בדיוק בתקופה שכזו: שנת השכירות הראשונה שלו בדירה עתידה להסתיים, והוא מעוניין לממש את האופציה ולהמשיך להתגורר בדירה שנה נוספת.
בהסכם של דני, האופציה להאריך את השכירות הייתה שלו, דהיינו, הוא יכל לבחור אם להאריך את החוזה בשנה נוספת, או לא. מרגע שדני הודיע כי הוא מעוניין בכך, בעלת הבית הייתה חייבת לאפשר לו את המשך השכירות, מבלי שהיא תוכל להרהר בדבר, ולכן השגיאה הראשונה של דני הייתה שהוא המתין בכלל להסכמת בעלת הדירה, במקום להודיע לה בכתב ובמועד הקבוע לכך על מימוש האופציה וחידוש החוזה.
אם לא כתוב שאסור - אז מותר
מכל מקום, בין הצדדים הוסכם לבסוף על המשך השכירות. אך מה לגבי גובה דמי השכירות? בעניין זה נראה מיד כי דני ביצע שגיאה נוספת, כשהסכים להעלאת דמי השכירות ולא התנגד לה.
בחוזים מסוג זה קיימים שלושה מצבים אפשריים:
1. מקרים בהם החוזה קובע כי דמי השכירות יעלו בתקופה הנוספת: למשל "בתקופת האופציה יעלו דמי השכירות ב-8%". במקרה זה השוכר מודע מראש למחיר האופציה, וכשהוא מודיע על מימושה הוא למעשה מסכים להעלאה.
2. מקרים בהם החוזה קובע כי דמי השכירות יוותרו בעינם: במקרים אלו הצדדים קובעים שבתקופת האופציה דמי השכירות יוותרו בעינם, בתנאים המקוריים של ההסכם, וכמובן שלא ניתן לשנות הסכמה זו באופן חד צדדי, על דעת המשכיר בלבד (שינוי שכזה ייחשב להפרת חוזה מצד המשכיר).
3. מקרים בהם החוזה "שותק": במקרים אלו נקבעה אופציה להארכת התקופה, אך דמי השכירות אינם מוזכרים כלל בסעיף זה. אם חיפשתם איזכור לנושא גם בסעיפים אחרים של החוזה, ולא מצאתם כאלו, הרי שהחוזה למעשה "שותק" בעניין זה. המשמעות של שתיקה זו היא, שהעלאת דמי השכירות אסורה! כך למשל בחוזה של דני, שהוא לא טרח לפתוח, נקבעה אופציה לשנת שכירות נוספת. מאחר ולא נאמר שם אחרת, המשמעות היא שבתקופה זו ימשיכו לחול על הצדדים כל הוראות החוזה המקורי, כולל ההוראה הקובעת ששכר הדירה הינו 4,000 שקל בלבד.
מה היה כדאי לדני לעשות?
לאור זאת, הטעות של דני הייתה שהוא הסכים לדרישה זו של המשכירה, אשר אינה עולה בקנה אחד עם הוראות החוזה: שהרי, מרגע שהמשכירה קיבלה את הסכמתו של דני להעלאת דמי השכירות (והוא אף שלח לה 12 צ'קים חדשים על סך 4,500 שקל כל אחד), מרגע זה קיבלה ההסכמה החדשה ביניהם חיים משל עצמה.
לדני לא יהיה קל בכלל לבטל עתה את הסכמתו זו, ולדרוש את ההפרשים בחזרה, אך בואו ונלמד אנחנו מה דני כן יכול היה לעשות, ומראש, בכדי לממש את זכותו החוזית:
1. להעביר למשכירה הודעה בכתב על רצונו בחידוש החוזה, במועד הקבוע בחוזה.
2. לעמוד על שלו בשיחה הטלפונית ולסרב להעלאה החד צדדית.
3. לשלוח למשכירה מכתב תשובה ברור והחלטי, ואליו לצרף 12 צ'קים על סך 4,000 שקל האחד.
כל אלו היו מבהירים למשכירה שלפניה עומד שוכר מבין עניין, והיא הייתה חושבת היטב טרם תסתבך עימו.
במידה ונתתם הודעת חידוש אופציה כדין, והמשכיר, שמתעקש על העלאת שכר הדירה, מבקש לסיים עמכם את ההסכם בשל כך, סביר להניח שיהיה מדובר בהפרת חוזה מצידו, ותוכלו לנקוט כנגדו באמצעים משפטיים (אם הוא יפנה אתכם, תוכלו להגיש תביעה כנגדו בגין הנזקים שאירעו לכם מהפינוי הכפוי, ואם הוא יגיש תביעה כנגדכם – תהא לכם הגנה טובה מולה).
אם אין הגנה חוקית - לפחות שיהיה הסכם ברור
לסיכום, ניתן לראות שכמו בחיים, לא רק למילים יש משמעות, אלא גם לשתיקה, ולכן מומלץ לכתוב תמיד את הדברים ברורות, ולא להשאיר שום מקום לשאלות ופרשנויות בהסכמים.
שימו לב גם ל"חובת ההודעה מראש". בחוזים רבים מתחייב השוכר להודיע מראש על רצונו בהארכת תקופת השכירות, ועליו לתת למשכיר הודעה בכתב בדרך כלל, עד לחודש או חודשיים טרם תום תקופת השכירות המקורית.
במקרה שתאחרו לתת את הודעת ההארכה, יוכל המשכיר לדקדק עימכם על קוצו של יום, ולסרב לבקשתכם לממש את האופציה (למשל בתואנה כי הוא כבר התחייב להשכיר את הדירה למשפחה אחרת). לכן, שימו לכם תזכורת כבר בעת חתימת החוזה המקורי, למועד ההודעה, כדי שלא תפספסו ותתאכזבו.
דריה כנף היא עורכת דין בתחום המסחרי והחוזים. יובהר כי האמור במדור אינו מהווה ייעוץ משפטי פרטני ומקצועי, לא נועד להחליפו, ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם, באשר כל מקרה ונסיבותיו. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד.
למאגר פסקי-הדין המלא: www.lawdata.co.il
למאגר פסקי הדין ודיני העבודה המלא: http://www.koloved.net
לפנייה לכתב/ת 
