שוכרי דירה, הכירו את סעיפי החוזה הנסתרים
קיזוז חובות של המשכיר מדמי השכירות, גובה פיצוי מוסכם והגדרה ברורה של הפרות יסודיות - בסוף חוזי השכירות מתקבצים סעיפים עמומים שנראים תמימים, אך עלולים לעלות ביוקר. כך תדעו להיזהר. כתבה חמישית בסדרה
בכל חוזה שכירות יש את העמוד האחרון. זה שמגיעים אליו אחרי שכבר דיברנו על דמי השכירות, על התיקונים במושכר ועל השוכר החלופי - אם מותר או אסור להכניס אותו לדירה ובאילו תנאים. ובעמוד הזה, שאף אחד לא מתעמק בו, ושבמקרים רבים נושא את הכותרת "שונות", מסתתרים מספר סעיפים, שעד שלא תזדקקו להם, לא תדעו שהם כלל קיימים בהסכם.
בפרקים הקודמים
התכנסנו כאן היום בכדי לגלות ביחד מה באמת מסתתר בסעיפי השונות השונים. יכול להיות שתחליטו להוריד חלק מהסעיפים, להתמקח אודותם מול המשכיר, או להשאירם במקומם - אך העיקר הוא שתכירו בקיומם ותהיו מודעים להשלכותיהם.
"אסור לקזז": סעיף זה מופיע בהסכמי שכירות רבים, איש אינו נותן עליו את הדעת, וזו פשוט טעות גדולה. משמעותו יכולה להיות הרסנית עבור השוכר, מאחר וסעיף זה מונע מהשוכר את האפשרות לקזז מדמי השכירות שהוא משלם למשכיר, את הסכומים שהמשכיר חייב לו. אתם בטח תוהים, באילו נסיבות המשכיר יכול להיות חייב כספים לשוכר? הרי השוכר הוא זה שמשלם.
ובכן, קחו לדוגמא את המקרה השכיח, שבו המשכיר לא ביצע את התיקונים החלים עליו לפי ההסכם: כך למשל במקרה ובו מערכת החשמל בדירה התקלקלה, והמשכיר נמנע מלתקנה. הדבר מפריע לשגרת חייכם, ואחרי מספר בקשות אתם מגיעים למסקנה שמהמשכיר לא תבוא הישועה, ושאתם חייבים לבצע את התיקון על חשבונכם.
את עלות התיקון ששילמתם מכיסכם, הייתם יכולים תיאורטית לקזז מדמי השכירות שאתם משלמים למשכיר, אך בשל איסור הקיזוז שחתמתם עליו בהיסח הדעת, תוכלו רק להמשיך ולהתקשר למשכיר ולקוות שהוא יגיע, או לחילופין לתקן את הטעון תיקון בעצמכם, ולהגיש כנגד המשכיר תביעה להשבת הסכום.
כמובן שאת הקיזוז, במידה והוא אפשרי לפי החוזה, עליכם לבצע רק בתנאי ההסכם (יש סעיף תיקונים מיוחד ובו נקבעים כל אלו). כמו כן הקפידו על אלו:
-
ודאו כי התיקון הוא באחריות המשכיר.
-
שלחו התראה בכתב למשכיר ובה תארו את הקלקול ודרשו לבצע את התיקון. וודאו קבלת המכתב.
- המתינו את מספר הימים הדרוש לפי החוזה, ואם המשכיר לא תיקן, הזמינו איש מקצוע מטעמכם.
- הציגו למשכיר חשבונית של איש המקצוע ובה פירוט הליקוי והתיקון שבוצע.
גובה הפיצוי המוסכם
מכירים את הסעיף הבא? "עם סיום השכירות על השוכר לפנות את המושכר ולמוסרו למשכיר, כשהוא פנוי וחופשי מכל אדם וחפץ. במידה והשוכר לא יקיים אחר התחייבויותיו האמורות, יהיה עליו לשלם למשכיר סך השווה ל- 700 שקל עבור כל יום של איחור בפינוי המושכר, וזאת כפיצויים מוסכמים ומוערכים מראש".
סעיף זה מופיע בכל הסכם שכירות, ונועד "לבטח" את בעל הבית, מפני מצב בו השוכר מסרב להתפנות, ולמעשה יושב בנכס ללא חוזה בתוקף. הסעיף קובע שהסכום שהצדדים כתבו בהסכם (במקרה זה 700 שקל ליום) - הוא גובה הנזק שצפוי למשכיר במקרה כזה, בו לא יוכל להשכיר את המושכר לשוכר אחר, והשוכר מכיר בגובה נזק זה ומתחייב לשלמו עבור כל יום בו סירב להתפנות, וזאת מבלי שהמשכיר יצטרך להוכיח את נזקו. נהוג לציין בסעיף זה סכום פיצויים שבין עשרות שקלים ועד מאות דולרים ליום איחור.
ועכשיו אתם בטח שואלים: ולמה שהסעיף הזה יעניין אותי? אני תמיד מפנה את הנכס בזמן, לעולם לא הסתכסכתי עם בעל דירה, מה אכפת לי איזה סכום יירשם בו? התשובה היא, שלא תמיד השוכר יודע שהוא יושב בחוזה ללא הסכם.
כך למשל במקרה בו ההסכם הסתיים ביום 1.7.11, והוא הוארך על דעת שני הצדדים לחודשיים נוספים, עד ה- 1.9.11. במידה שהמשכיר יחליט לפתע להתכחש להסכמה שהתקבלה בעל פה, הוא יוכל להגיש כנגד השוכרים תביעה כספית, ולדרוש שישלמו לו סך של 700 שקל בגין כל יום שבו נותרו בדירה, לכאורה ללא הסכם בתוקף. עבור 60 יום, סך התביעה יכול להגיע ל-42 אלף שקל. השוכר יוכל להתגונן, אך לא בטוח שיצליח להוכיח את ההסכמות שבעל פה.
כדי למנוע בעיות שכאלו:
- האריכו הסכם בכתב בלבד. גם אם זה לחודש בודד.
- אל תסכימו לכל סכום שרשום בהסכם. הפחיתו את סכום הפיצוי הנקוב בהסכם למינימום.
במאמר מוסגר אציין כי במידה ותתבעו על ידי המשכיר לתשלום סכום הפיצוי הנ"ל, הרי שבית המשפט יהא רשאי להפחית את שיעור הפיצויים שננקבו בהסכם, אם יתרשם כי הסכומים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שהצדדים צפו בעת חתימת ההסכם.
כך רק לאחרונה קבע בית המשפט כי פיצוי מוסכם בגובה 100 דולר ליום, בהסכם שכירות של כ-800 דולר לחודש, הוא אינו סביר, שכן הפיצוי הנ"ל נועד לפצות את המשכיר בגין העובדה שאינו יכול להשכיר את המושכר לאחרים, ו-3,000 דולר לחודש הוא סכום הגובה כמעט פי 4 מדמי השכירות בפועל. במקרה זה הופחתו הפיצויים ל-60 דולר ליום.
הפרה יסודית
משכירים שונים כותבים בהסכם השכירות כי "כל הפרה של התחייבויות השוכר בהסכם זה תיחשב כהפרה יסודית של ההסכם". בסעיף אחר מציינים אותם משכירים כי "כל הפרה יסודית של ההסכם, תאפשר למשכיר לבטל מיידית את ההסכם, ובמקרה זה לשוכר לא תהיה עוד זכות להחזיק במושכר".
שילוב של שני הסעיפים הללו ביחד באותו הסכם הוא פשוט הרסני מבחינת השוכר: המשמעות היא שבמידה שהשוכר לא ישלם, למשל, את חשבון החשמל במועד, אלא יומיים אחרי התאריך האחרון לתשלום, ייחשב השוכר כמי שהפר את החוזה הפרה יסודית, וניתן יהיה לסלקו מן המושכר.
על מנת להימנע מסיטואציות לא נעימות, יש להקפיד על אלו:
- בחרו ביחד עם המשכיר את הסעיפים היסודיים בהסכם (דהיינו סעיפים בודדים בלבד, שהפרתם תיחשב כיסודית). כך למשל, תשלום דמי שכירות או פינוי המושכר במועד - אלו סעיפים שנהוג להגדירם ככאלו.
- דרשו שההסכם יחייב את המשכיר לתת לכם התראה בכתב, טרם כל פעולה, ובה תצוין ההפרה שלכם (אולי חזר לכם השיק ואינכם יודעים זאת?). כמו כן, תוענק לשוכר הזדמנות לתקן את ההפרה טרם יינקטו כנגדו צעדים כלשהם.
אלו היו רק דוגמאות ספורות, אך הן מספיקות כדי להבין שגם לעמוד האחרון לחוזה יש חשיבות, ושבסעיפים רבים מסתתרות "הפתעות". קראו כל סעיף ושאלו לפשרו, אל תתביישו להגיד שאינכם מרגישים בנוח עם דרישה זו או אחרת, וכמובן שכדאי תמיד לשקול ייעוץ מקצועי: שכר הטרחה אינו עולה בדרך כלל על גובה דמי השכירות לחודש אחד, והתוצאה היא הגנה יעילה לשנים קדימה.
דריה כנף היא עורכת דין בתחום המסחרי והחוזים. יובהר כי האמור במדור אינו מהווה ייעוץ משפטי פרטני ומקצועי, לא נועד להחליפו, ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם, באשר כל מקרה ונסיבותיו. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד.
למאגר פסקי-הדין המלא: www.lawdata.co.il
למאגר פסקי הדין ודיני העבודה המלא: http://www.koloved.net
לפנייה לכתב/ת 
