נמרה של נייר

לפני כחודש בישר משרד האוצר על ירידה במחירי הדיור בישראל, בעיקר בעקבות צניחה של 16% בהיקף העסקאות ברבעון האחרון. שטייניץ מיהר לזקוף לזכותו את הנתון המעודד, אטיאס משך לכיוונו, וביבי שיחרר את חיוך ה"אמרתי לכם" בשביל להזכיר מי באמת מושך כאן בחוטים. אלא שהצצה בדו"ח הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ציננה את ההתלהבות, כי לפי הלמ"ס ירדו מחירי הדירות ב־2.2% בלבד. חתיכת פער, אבל לפחות ירידה. כלומר לא ממש: 24 שעות קודם לכן פורסם דו"ח השמאי הממשלתי שגרס כי מחירי הדירות דווקא עלו ברבעון האחרון ב־1.6%, והפך את הסיפור למגוחך או לעצוב, תלוי מאיזה צד קוראים אותו.

איך זה קורה? ובכן, בישראל יש שלושה גופים שונים שמחשבים את מחירי הנדל"ן: משרד האוצר (וליתר דיוק, מינהל הכנסות המדינה), הלמ"ס והשמאי הממשלתי. ויודעים מה, מילא שלושה גופים. איך בדיוק יוצאים הפרשים כאלה בחישובים? גם לזה יש הסבר: החישוב של כולם מבוסס על נתוני רשות המיסים, שמכילים פרטים על כל העסקאות לרבות גודל דירה, מיקום ומספר חדרים - וכל גוף מפרש אותם איך שבא לו.

הצרה היא שאנחנו לא מדברים על המקרה הפרטי של שוק הנדל"ן. אנחנו מקבלים בתחומים רבים נתונים רשמיים סותרים ומטעים, ולפעמים מנותקים מהמציאות עד שכבר איבדו מערכם. ולא שאני חובב קונספירציות או סתם אנרכיסט, אבל אם זה המצב, סימן שמישהו מפיק מזה תועלת ומישהו אחר נדפק.

הדו"חות שעוסקים בשוק הנדל"ן באמת מעלים תהיות. למשל, דו"ח הלמ"ס מקיף 67 יישובים עירוניים בלבד. הוא מתעלם ממושבים, כפרים, קיבוצים וכיוצא באלה צורות התיישבויות נדירות. רכשתם דירה בקבוצת רכישה? הלמ"ס מתעלמת. בניתם בבנייה עצמית? הלמ"ס

 מתעלמת. ואולי הכי חשוב, הלשכה מפסיקה לספור אחרי חמישה חדרים. לטענתה דירות אלה אינן מייצגות את כלל האוכלוסייה, ולכן אין להן אפילו שבריר אחוז של ייצוג בדו"ח.

לעומת הלמ"ס בודק השמאי הממשלתי רק דירות מארבעה חדרים ומעלה. השמאי טוען שזה ורק זה הוא גודל הדירות המייצג את השוק בישראל - וכן, זה באמת הפוך לחלוטין מטענת הלמ"ס. האוצר מצידו בחר בדרך שלישית: מבחינתו החישוב הוא לפי דירות מקבלן בלבד. שוק דירות יד שנייה לא קיים בארץ לשיטת פקידי האוצר, ועכשיו נראה אתכם מתווכחים עם טענה כזאת.

בשורה התחתונה יש לנו שלושה גופים, מטרה אחת, ושלושה חישובים שונים לחלוטין. מי שקורא את כל זה ורוצה לדעת מה נסגר עם ערך הדירה שלו מוזמן לנסות לבדוק את כיוון הרוח או מיקום הירח; בישראל אין תשובה אחת ברורה לשאלה הזאת.

באמריקה דווקא יש. כשאתה רוצה לרכוש דירה בארצות הברית, אתה יודע בדיוק כמה היא שווה עוד לפני שדפקת בדלת. פועלת שם מערכת פתוחה לכל דורש שמצליבה את העסקאות שנחתמו ובוצעו בפועל באותו אזור, שכונה ואפילו בניין, ומגישה לך את שווי הנכס בדיוק רב. אם המטבח מושקע בטירוף אז מוסיפים עוד 3,000 דולר, אבל טווח המיקוח מאוד צר - לטובת שני הצדדים. בארץ, ואני בטח לא מחדש לכם הרבה, כל אחד יכול להיכנס ללוחות האינטרנטיים ולעבוד בשיטת מצליח. אולי מישהו ייתן על הדירה 1.5 מיליון שקל למרות שהיא שווה פחות ממיליון? לפעמים, אגב, משתמשים בשיטה הזאת גם כשאין שום כוונה אמיתית למכור, ועל הדרך מקפיצים עוד קצת את מחירי הדיור. 

הנדל"ן, כבר אמרתי, לא לבד. בלי לאמץ את הזיכרון, בוודאי תסכימו איתי שמחירי הדלק זינקו בשנתיים האחרונות (ממוצע של 2% עלייה בכל חודש), וכמוהם מחירי הירקות. אנחנו יודעים גם שהארנונה והמים קפצו בעשרות אחוזים (33% בשנתיים) עד כדי כך שראשי הערים יצאו להפגין בנושא, וגם החשמל התייקר לא מעט בזמן הזה. מחירי הנדל"ן נוגעים בשמיים כאמור, וגל הפגנות הקוטג' הזכיר לכולם שמחירי המזון מעולם לא היו יקרים יותר. עכשיו, מכיוון שמדובר על קפיצות של עשרות אחוזים - לא פחות - בכל אחד מהנושאים שציינתי, אפשר לשער שהאינפלציה נמצאת אי שם סביב ה־15% עלייה. אבל רגע, מה פתאום? בנק ישראל קובע נחרצות כי האינפלציה בשנת 2010 עמדה על 3.34% בלבד, וגם מתחילת השנה הנוכחית מסתכם כל הסיפור בעלייה של כ־1% בלבד במדד המחירים לצרכן. אז איפה הכשל?

התשובה פשוטה: בנק ישראל חי בישראל אחרת. בישראל שלו, אחד משני הסעיפים המשמעותיים ביותר במדד המחירים לצרכן הוא לא ירקות, פירות או מזון בסיסי, אלא דווקא תחבורה ותקשורת; סעיף חינוך, תרבות ודיור גדול מסעיף אחזקת דירה, וכשמשחקים עם המספרים אין בעיה להציג אפילו אינפלציה שלילית אם רוצים. הלאה? בבקשה. מכיוון שאי אפשר להתמודד עם

 מחירי הדיור, ולא משנה מה משקלם במדד, הבנק המרכזי שלנו פשוט משתמש בנוסחת קסם: מחיר רכישת דירה אאוט, מחיר שכירת דירה אין. לפי ההיגיון הזה, אל תתפלאו אם בנק ישראל יחליט בעתיד שמלפפון איננו ירק. 

אתם מתחילים להבין את התמונה. האינפלציה בישראל, שהיא שחיקת ערך הכסף שלכם, נמצאת הרבה מעל 10%. כולם מסכימים שמחירי הדיור נוסקים, אבל במשרדי הממשלה מתעקשים שכולנו שיכורים. הלוואי, אבל המס על הוויסקי הורג אותנו.

איפה שלא תבדקו תמצאו נתונים רשמיים מעוותים. המשכורת הממוצעת במשק היא לא מה שחשבתם, אחוז האבטלה גם לא, ואל תיתנו לי בכלל לפתוח את הפה על תקציב משרדי הממשלה; כמה שעות נבירה ואתם מוצאים שם מיליארדים אבודים שפותרים את כל המחאות לכמה שנים קדימה. בינתיים הרבה יותר קל לשתול כותרות קליטות. "אבל הכלכלה הישראלית במצב נהדר" זה משפט שאני שומע סביב השעון, אבל מעולם לא הדגיש בפני הדובר שהוא חש בשיפור שהממשלה מנפנפת בו. אם כבר, ההפך הוא הנכון.

אחוז האבטלה בישראל בשפל היסטורי של 5.5%. משמח? בטח, רק ששכחו לספר לנו משהו: חרדים וערבים לא נכללים בחישוב. נכון, גם לפני עשור הם לא נחשבו, אבל מאז עלה משקלם באוכלוסייה פי 1.5. עוד לפני זה צריך לזכור ש־33% מהעובדים בישראל - מיליון שלם בתוך כוח העבודה שלנו - עובדים במשרה חלקית בלבד. ומה לגבי הנתון הרשמי על המשכורת הממוצעת במשק? זה נמצא סביב 8,000 שקל ברוטו, רק שכאן מתייחסים לאותם מיליון עובדי משרה חלקית כאילו עבדו במשרה מלאה, כלומר מכפילים את משכורתם פי שלושה. במציאות זה אומר שעובד שמרוויח 25 שקל לשעה מקבל בפועל 2,250 שקל בחודש, אבל מחושב כאילו קיבל 4,500 שקל מתי שזה נוח למפרסמי הנתונים.

למרות חומרת הדברים, שום דבר לא ישתנה בקרוב. הסיבה לכך היא שהמצב הזה, של שחרר נתונים ומשול, משרת לא מעט גופים ממשלתיים. תחשבו למשל מה היה קורה אם בזמן שישראל מנסה להתקבל ל־OECD, שאר החברות בארגון היו מגלות שהאינפלציה כאן דומה לזאת שמשתוללת בלבנון. פדיחה איומה. וזה לא המצב רק כלפי גורמי חוץ. שר אוצר נמדד גם בביתו פנימה במספרים מוחלטים, ולכן חייב להשאיר חותם מאוד ממוקד. ככה תראו בקמפיין הבחירות הבא את הצטרפות ישראל ל־OECD ואת אחוז האבטלה המצוי בשפל על רקע נתניהו מנשק תינוקות, כשהאלטרנטיבות המפחידות שיוצגו הן יוון וספרד.

גם נגיד בנק ישראל נמדד במספרים, ולכן יש לו אינטרס מובהק להציג את המציאות כמתיישרת עם המספרים הנוחים לו, ובראשם יעד האינפלציה. והנה, רק לפני כמה חודשים אמר סטנלי פישר שאין שום בועת נדל"ן, ושכולם לא מבינים על מה הם מדברים. אבל כולנו כבר יודעים להגיד שבעבר הקרוב (2009) הספיקו 96 משכורות ממוצעות לרכישת דירה, וכעת אנחנו זקוקים ל־120 משכורות בממוצע. זה עוד שנתיים שלמות של עבודה, ובואו לא נשכח עד כמה "השכר הממוצע במשק" משקף את המציאות.

בסוף השנה יגיד פישר שבזכותו לא היתה אינפלציה בישראל. המספרים יוכיחו שהוא צודק, וזאת בעיה שדורשת פיתרון. בחברות בורסאיות, אם מישהו לא מדייק בדו"ח או חלילה מזייף, במקרה הטוב הוא חוטף קנס ענק שמרתיע את כל החברות בשוק. יש גם לא מעט תקדימים של ביקור בקלבוש. טוב, ככה זה: מה שעובד כמו שעון שווייצרי במגזר הפרטי לא באמת קיים בגופים ממשלתיים, אלה שבאמת משפיעים על היומיום של כולנו.

במערכה על השקיפות לא איש בשורות אני. סביר להניח שהפער בין החיים למספרים רק ילך ויגדל, בייחוד לקראת בחירות ובהתחשב בכלכלות שמסביבנו. ועד שיקום מי שיחליף דיסקט בגישת השלטון לאזרחים, אני קורא לממשלה להתחיל בקטן ולהוריד את המס על הוויסקי.