מדריך המקצוענים לשיפוץ הבית המשותף

שיפוץ של בית משותף הוא עניין שונה לחלוטין משיפוץ של דירה. מלבד העלויות הכבדות יותר, קיים גם ההיבט השיתופי, שמצריך שכנוע של כל הדיירים על כך שהשיפוץ הוא פעולה נחוצה שעשויה אף להיות משתלמת, ולא הוצאה בלבד.

• למחירון השיפוצים המלא באתר המקצוענים
  

כיום אפשרויות המימון של עלויות שיפוץ הבניין רבות יותר, כמו למשל סיוע מהאגודה לתרבות הדיור, בשיעור של עד כ-1,500 שקל לדייר. בנוסף, קיימות חברות עירוניות שמספקות מימון ופריסת תשלומים של עלות השיפוץ, כך שניתן לבצע שיפוץ עכשיו ולשלם מאוחר יותר ולאורך זמן. שוק קבלני השיפוצים תחרותי יותר בשנים האחרונות, והתחרות מאפשרת לקבל הצעות מחיר זולות יותר ולהשיג עסקאות משתלמות יותר לדיירים.

הליכי אישור שיפוץ

שיפוץ של נכס משותף דורש אישור באסיפת דיירים כוללת. שיפוץ שהוא חלק מתחזוקה שוטפת של הבניין (תיקון מנעול דלת הכניסה או זיפות הגג, למשל) ניתן לביצוע באישור נציגות הדיירים (ועד הבית) ללא אישור של אסיפה. תיקון מורכב ויקר או שיפוץ חלקי (כמו צביעת חדר מדרגות או החלפת דלת אינטרקום) יש לבצע לאחר החלטה ברוב רגיל של הדיירים.

המחירים בשקלים

לעומת זאת, בשיפוץ כללי שישפיע על ערך הנכס המשותף כולו, יש להחליט פה אחד באסיפת דיירים. גם התנגדות של דייר אחד בלבד תוביל לאי ביצוע השיפוץ. השאלה החשובה היא האם מדובר בשיפוץ שמהווה השבחה (וגורר גם מס השבחה - בעניין זה יש להיוועץ בעורך-דין), או בשיפוץ שמטרתו שמירה על המצב הקיים והחזרת ערך הבית לקדמותו. במקרה של שיפוץ שמחזיר את הערך הקודם, מספיק רוב רגיל של דיירים, וההחלטה מחייבת את כולם לשלם.

מקורות מימון

יש להבדיל בין החוק היבש למה שמתרחש לרוב במציאות. מבחינה חוקית, כל הדיירים חייבים להשתתף בעלות השיפוץ שההחלטה עליו התקבלה באופן חוקי. באופן מעשי, כשדייר מסוים לא מעוניין להשתתף בעלות השיפוץ, קשה מאוד לאלץ אותו להשתתף. ההליך המשפטי הדרוש כדי לעשות זאת עשוי לקחת זמן ולהתדרדר לסכסוך שכנים - מצב לא רצוי שלרוב לא שווה את השיפוץ הספציפי ששאר השכנים חושקים בו.

לכן, תמיד כדאי לנקוט בדרכי נועם עם השכן המסתמן כסרבן שיפוץ. אפשר לנסות ולהראות לו שהשיפוץ צפוי להגדיל את ערך הדירות בבניין. עלות שיפוץ של דירה או בית היא לרוב 2%-5% משווי הנכס, ואילו התמורה היא גידול של 10%-5% בשווי, כך שברוב המכריע של המקרים אי אפשר להפסיד מהשיפוץ אלא רק להרוויח בעת המכירה או ההשכרה.

בשיפוצים זולים יחסית קיים מענק מטעם האגודה לתרבות הדיור (החל מ-900 שקל), שעשוי לכסות חלק גדול מההוצאה. על מנת לקבל מענק שכזה יש להיות חברים באגודה למשך 4 שנים לפחות. ההליך כולל הגשה של בקשה, לאחריה האגודה שולחת מהנדס שמכין מפרט (הנקרא "כתב כמויות") ועם המפרט יש לבקש הצעות מחיר מקבלנים. את הצעת המחיר שנבחרה מעבירים לאישור, ולאחר קבלת האישור ניתן לבצע את השיפוץ עצמו. לאחר סיום השיפוץ, יש להעביר את כל המסמכים והקבלות לאגודה ומקבלים בתמורה את המענק.

קיימים גם מסלולי מימון בנקאיים ואחרים בפריסת תשלומים רחבה. מימון מסוג זה מאפשר לבצע את השיפוץ כמעט ללא הוצאה מיידית, כך שהוא אידיאלי במקרה ויש תכנון לעבור דירה, משום שהתוספת לערך הנכס תחושב עוד לפני העברת מלוא התשלום.

נקודות לבדיקה לפני השיפוץ

את קבלן השיפוצים מומלץ לבחור לאחר קבלת מספר הצעות מחיר, ולאחר ביצוע הבדיקות הבאות:

- האם מדובר בקבלן רשום (על פי רשם הקבלנים של ישראל)

- אילו עבודות שיפוץ קודמות ביצע הקבלן (מומלץ לבקש לראות את תוצאות השיפוץ ולשוחח עם לקוחות קודמים לבדיקת שביעות הרצון)

- מה גובה המקדמה שדורש הקבלן בהצעת המחיר.

- אילו ערבויות, ביטוח, ואחריות תקבלו על שיפוץ.

- באילו חומרים ייעשה שימוש בשיפוץ. 

ליווי וסיום שיפוץ

בכל מקרה, יש להבטיח ליווי של מהנדס בניין לכל התהליך. רצוי שהמהנדס יהיה בעל מקצוע אמין שקיבלתם עליו המלצות מכמה גורמים. לא מזיק גם להיעזר בעורך-דין עם התמחות בדיני מקרקעין, שיבטיח שלא תופתעו בשום שלב של התהליך.

תהליך השיפוצים דורש ליווי של מפקח בנייה, רצוי מצד שלישי (לא מטעם הדיירים ולא מטעם הקבלן). בשוק קיימים יועצים מומחים או חברות לייעוץ. בשיפוץ רגיל רצוי לבקש נוכחות של המפקח במשך יומיים-שלוש בשבוע.

תפקיד המהנדס הוא לעזור לדיירים להחליט מתי דרוש ליווי צמוד יותר (שתי הפונקציות יכולות להתבצע על ידי אדם אחד, אך אם אפשר, כדאי להפריד ביניהן).

שיפוץ הבית מסתיים כאשר המפקח והמהנדס מאשרים כי העבודה הסתיימה ואין בה ליקויים, בנוכחות נציגי הבניין והקבלן. במידה שהכל תקין, חותמים על תעודת גמר עבודה ומבצעים חשבון סופי. תתחדשו!