הכנסה משכירות: כמה מס צריך לשלם?
משכירים דירה? ייתכן ואתם זכאים לפטור ממס על ההכנסות. מצד שני, במקרים מסויימים תהיו חייבים במס של 48%. מהו מסלול המיסוי הנכון עבורכם? מדריך
אם יש לכם הכנסות משכר דירה, עליכם לבחון היטב את מסלול המיסוי המתאים ביותר ביחס להכנסות אלה.
במקרים מסוימים ניתן ליהנות ממסלול הפטור ממס, או לשלם שיעור מס של 10% בהתאם למסלול המיסוי המופחת בתנאים המפורטים להלן. אם לא תעמדו בתנאים של מסלול הפטור או מסלול המס המופחת (10%), אתם עשויים לשלם מסים עד לשיעור של 48% (המסלול הרגיל).
מתי ההכנסות פטורות ממס?
אם ההכנסות משכר דירה (מדירה אחת או יותר) אינן עולות על 4,910 שקל בחודש, ניתן יהיה בתנאים מסוימים ליהנות מפטור ממס וזאת בהתאם לחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990.
התנאים העיקריים לפטור ממס:
א. הדירה משמשת למגורים.
ב. הכנסת השכירות אינה נחשבת כהכנסה מעסק.
ג. השוכר אישר בחתימת ידו כי הדירה משמשת לו למגורים בלבד.
ד. הדירה מושכרת לשוכר שהוא יחיד או לגוף שאושר על ידי מס הכנסה.
לעניין הפטור ממס בהתאם למסלול זה, רואים הכנסה של אדם ככוללת גם הכנסה של בן זוג המתגורר עימו, והכנסות ילדו שמתחת לגיל 18.
מה שיעור המס ללא הפטור?
אם לא ניתן לנצל את הפטור ממס כאמור, ניתן לבחור בתשלום מס מופחת בשיעור של 10% על הכנסות השכירות ללא הגבלת תקרה על כל סכום ההכנסה, בהתאם להוראות סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, בתנאים המפורטים להלן.
התנאים העיקריים לשיעור מס של 10%:
א. הדירה משמשת למגורים בישראל.
ב. הכנסת השכירות אינה נחשבת כהכנסה מעסק.
ג. המשכיר אינו רשאי לנכות פחת בשל הדירה, או הוצאות, ואינו מקבל זיכוי או פטור. המשמעות היא שמדובר ב"מס מחזור".
ד. תשלום המס עד 30 יום מתום שנת המס או שהמקדמה נכללה במקדמות השוטפות.
מה שיעור המס, כאשר אין זכאות למס מופחת?
הכנסת שכירות עשויה להיחשב כהכנסה עסקית, ואז לא ניתן לבחור במסלול של מס מופחת בשיעור 10%. המשמעות היא שעל הכנסת השכירות יחולו שעורי המס השוליים של הנישום (מס בשיעור של עד 48%). אולם, בניגוד למסלול המס המופחת של 10% לעיל, במסלול הרגיל, ההכנסה החייבת משכירות תחושב כסך הכנסה משכירות בהפחתת ניכויים, קיזוז הפסדים והתרת פטורים ממס בגין אותה הכנסה.
ההחלטה האם מדובר בהכנסה עסקית (מס בשיעור של עד 48%) או הכנסה פאסיבית (ניתן לבחור במסלול של מס מופחת בשיעור 10%), תלויה במבחנים השונים שנקבעו בפסיקה לעניין עסק.
מה שיעור המס על הכנסות שכירות בחו"ל?
ביחס להכנסות שכירות מחו"ל, קיים מנגנון מיסוי מיוחד בהתאם לסעיף 122א לפקודת מס הכנסה. ניתן לבחור בתשלום מס מופחת בשיעור של 15% על הכנסות השכירות ללא הגבלת תקרה על כל סכום ההכנסה, בתנאים המפורטים להלן.
התנאים העיקריים לשיעור מס של 15%:
א. ההכנסה היא של יחיד.
ב. הכנסת השכירות אינה נחשבת כהכנסה מעסק.
ג. המשכיר רשאי לנכות פחת, אך לא הוצאות, ואינו מקבל זיכוי, קיזוז, או פטור.
ד. יחיד שאינו חייב בהגשת דו"ח שנתי למס הכנסה, יוכל לדווח על הכנסת השכירות ולשלם מקדמה בגינה באמצעות מנגנון הדיווח המקוצר.
כאמור לעיל, ישנם שלושה מסלולי מיסוי ביחס להכנסות מדמי שכירות של דירות בישראל. בנוסף קיים מסלול מיסוי מיוחד ביחס להכנסות מדמי שכירות בחו"ל. לבחירת מסלול המיסוי הנכון, השפעה דרמאטית על שיעור המס אשר תשלמו.
ד"ר אבי נוב הוא עורך דין מומחה לדיני מיסים ומיסוי בינלאומי
לפנייה לכתב/ת 
