המשכנתא שלכם יכולה להיות הרבה יותר זולה
המשכנתא היא ההלוואה הכי גדולה ויקרה שאנו לוקחים בחיינו. צרכנות נבונה, ידע כלכלי והתמקחות יכולים לחסוך לנו עשרות אלפי שקלים, לא רק בעת לקיחת המשכנתא אלא גם שנים רבות אחרי
ההלוואה הגדולה ביותר שאנו לוקחים במהלך חיינו היא המשכנתא, אולם עם קצת מאמץ החוב הגדול הזה לבנק יכול להצטמצם.
- המדד זינק: בכמה יעלה החזר המשכנתא?
לבחירת תמהיל ההלוואה הנכון, השפעה מהותית על ההחזר, כך שבחירה נכונה תחסוך לנו אלפי שקלים במרוצת השנים וגם תתאים למצבנו המשפחתי. זוג צעיר ללא ילדים שיכולת ההחזר שלו טובה, ותנאי הריבית בעת לקיחת המשכנתא שלו נמוכים כפי שיש היום, יכול לשקול לשלב מסלול קרן שווה, שבו ההחזר החודשי ההתחלתי גבוה ויורד עם השנים, כאשר בכל חודש מחזירים סכום קרן שווה וסכום ריבית משתנה. כך לדוגמא במסלול זה בהלוואה ע"ס 250 אלף שקל ל 20 שנה, אם ההחזר ההתחלתי יהיה 1,750שקל, בעוד 10 שנים הוא ירד ל- 1,430 שקל בלבד. היתרון הוא שכאשר המשפחה תתרחב ההחזר החודשי ירד.
המסלול השני המועדף הוא משכנתא בריבית משתנה כל 5 שנים. מסלול זה אינו כפוף למגבלה של 33% מגובה המשכנתא והוא פופולרי מאוד, היות וההחזר ב 5 השנים הראשונות נמוך עקב ריבית התחלתית נמוכה. מסלול זה אידיאלי למי שצפוי לקבל סכום כסף ואז לסגור את המשכנתא רגע לפני שהריבית עולה, או למי שהכנסתו צפויה לעלות.
כדאי גם לבחון משכנתא לא צמודה בריבית קבועה, מסלול שבו ההחזר קבוע ואינו תלוי במצב המשק וכן אינו כרוך בקנס שבירה מוקדמת, אמנם הבנק לוקח עליו תוספת ריבית כך שלדוגמא היום במקום ריבית של 3.5%-4.5% במסלול הצמוד, הריבית במסלול הלא צמוד תעמוד על 1%-2% יותר, אך כאשר צפוי קצב אינפלציה גבוה יותר, מדובר במסלול אטרקטיבי שבו ההחזר נשחק והמשכנתא יורדת עם השנים.
נכון להיום הצפי הוא שהאינפלציה תמשיך לעלות בקצב של 3% לשנה. במסלולים צמודים לאינפלציה, מדובר בעלייה משמעותית שצפויה בהחזר החודשי, שכן במשכנתא למשך 20 שנה שבה ההחזר הצמוד עומד על 1,450 שקל, לקראת סוף התקופה ההחזר יגיע ליותר מ 2,500 שקל.
שילוב נכון בין מספר מסלולי המשכנתא מאפשר לנו לשלוט טוב יותר על התקציב ולנצל את היתרונות של כל אחד מהם בהתאם להתפתחות הצפויות האישיות והכלכליות. אחד היועצים החשובים שנרצה להתייעץ איתו בזמן שאנו מנסים לשפר את המשכנתא שלנו, הוא לא יועץ המשכנתא אלא יועץ ההשקעות. כדי לבנות משכנתא חכמה, כזו שבה נרוויח כסף, נצטרך להעריך מגמות כלכליות שיאפשרו לנו להקטין סיכונים ולחסוך בהחזר.
מחזור משכנתא
גדי ורינה, זוג בסביבות גיל 40, שלקח לפני 5 שנים משכנתא, ונותר כיום עם יתרת משכנתא של 750 אלף שקל ו-20 שנים נוספות לפני שיסיימו להחזירה. המשכנתא שלהם מורכבת מהמסלולים הבאים: שליש ממנה צמוד למדד בריבית קבועה של 5.1%, שליש בריבית פריים פחות 0.5%, ושליש בריבית קבועה ולא צמודה של 6%. ההחזר החודשי שלהם הוא 4,350 שקל בממוצע.
לאחר שהילדים נולדו, המשכנתא החלה להכביד על גדי ורינה, והם הפסיקו לחסוך. הם הגיעו אליי לאימון כלכלי בכדי לנסות וליצור תמהיל שיסייע להם לחסוך לטובת עזרה לילדים. כשעברנו על ההוצאות שלהם, ראיתי כי ביכולתם להוזיל את המשכנתא שלהם באופן משמעותי, בטווח הארוך ולשחרר סכומי כסף משמעותיים לטובת עזרה לילדים.
גם במחזור משכנתא יש להתייחס הן לתמהיל והן לאפשרויות שנפתחות עקב שינויי ריבית. כשבחנו את האפשרות למחזור משכנתא ראינו כי ביכולתם של גדי ורינה לקבל ריביות טובות יותר מאלו שקיבלו כאשר לקחו את המשכנתא. בתקופה שחלפה, רינה למדה לתואר שני במנהל עסקים והתקדמה לתפקיד ניהולי בעבודתה, וגדי זכה גם הוא להעלאות שכר. כעת, ששכרם היה גבוה יותר הם נחשבו בעיני הבנק ללווים טובים ולכן הנכונות להתגמש לטובתם גדלה.
תרחיש נוסף שקרה ב-5 השנים שחלפו הוא עלייה בערך הבית שקנו מ-1,080,00-0 שקל לכדי 1,480,000. העלייה בערך הבית הקטינה את שיעור המימון שעמד בהתחלה על 75%, לכדי כמעט 50%. אל כל אלו נוספו השינויים בשוק המשכנתאות וירידת הריבית של בנק ישראל, שאפשרו לבני הזוג למחזר את המשכנתא שלהם לאחרת, זולה יותר ולחסוך כבר עכשיו 100,000 שקל.
מכיוון שמחזור משכנתא כרוך בעמלת פתיחת תיק בגובה 2,600 שקל, גדי ורינה התלבטו האם למחזר. הסברתי להם שפוטנציאל החיסכון שלהם אדיר, וכי ה-2,600 הללו הם השקעה שתניב חסכון משמעותי יותר. לאחר מיקוח קצר הורדנו את עמלת פתיחת התיק ל-1,150 שקל, והתחלנו לבחון כמה ניתן לקצץ.
תכנון המשכנתא לשנים הבאות
בררתי עם בני הזוג האם יש להם קרנות השתלמות, והם ספרו לי שניצלו אותם לטובת שיפוץ הבית ושכר הלימוד לתואר השני של רינה. קרנות ההשתלמות החדשות שלהם צפויות להשתחרר בעוד 5 שנים ולהגיע לכ-150,000 שקל. לאור הנתון הזה, המלצתי לבני הזוג לשנות את הרכב המשכנתא שלהם למשכנתא עם ריבית של 2.3% שמשתנה כל 5 שנים, ולתקופה של 25 שנים, ואת יתרת סכום המשכנתא לקצר ל- 20 שנות משכנתא.
קיצור של 5 שנים בתקופת ההחזר חוסך הרבה מאד כסף על ריביות, ולכן כדאי תמיד לבחון קיצור ואפילו של שנה אחת. לדוגמא, בקיצור משכנתא של 750,000 שקל הבנויה ביעילות, מ 25 שנה ל 15 שנה, נחסוך 200,000 שקל בהחזר הכולל, אולם ההחזר החודשי יעלה בעוד 1,000 שקל. אם אנו יכולים להרשות לעצמנו להגדיל את ההחזר מדובר ברווח ניכר, למעשה זו בחירה לא פשוטה שבה אנו בוחרים בין תזרים נוח כשהמשכנתא פרוסה להרבה שנים ומשלמים על כך מחיר של ריבית, לבין ויתור על רמת חיים לתקופה מסוימת וחסכון בריבית.
בתצורה החדשה, יהיה על גדי ורינה להחזיר 4,500 שקל בשנים הקרובות עד לשחרור קרנות ההשתלמות. הם העדיפו לצמצם בהוצאות האחרות ולסיים את עיקר התשלום, כך שכאשר קרנות ההשתלמות ישתחררו, החזר המשכנתא ירד ל-3,800 שקל לחודש בלבד ועם משכנתא לא צמודה לעוד 15 שנים, כל המהלכים הללו, הביאו לבני הזוג חסכון של למעלה מ-200,000 שקל.
חשוב לזכור שכדי שנוכל לעמוד בהחזר הלוואה לאורך שנים, אנו חייבים להתאים את ההחזר החודשי ליכולת הכלכלית שלנו. ככלל מומלץ שההחזר החודשי לא יעלה על 25% מסך הכנסתנו. אם נוכל לצמצם הוצאות, ובמקביל להגדיל את החזר המשכנתא נוכל לעמוד במשימה הזו.
בני הזוג חסכו סכום אדיר, רק משום שהיו מוכנים לשבור את המחסום הפסיכולוגי, ולבחון מחדש את הרכב המשכנתא שלהם. אך רוב המשפחות בישראל בוחרות לדבוק במוכר הן מתוך חוסר הבנה והן מתוך חשש לשלם קנסות, ולכן הם מפסידים מאות אלפי שקלים שיכלו להחסך. כדי להרויח על המשכנתא שלנו אנו צריכים לנהל תהליך של בדיקה מחודשת אחת לתקופה ולפחות אחת לשנתיים, שינויים ביכולת ההחזר שלנו, בשווי הדירה, בתחזית להתפתחות ריבית הפריים וקצב האינפלציה, סכומי כסף שצפויים להתקבל, כמו קרנות השתלמות שנפדות יוצרות הזדמנויות לחסכון.
אם אתם עומדים לקחת משכנתא או שכבר יש לכם, מעט תחכום ותכנון יכולים לחסוך לכם כסף גדול, התייעצו, היעזרו בפורומים למשכנתאות והקפידו לבחון אחת לשנתיים את המשכנתא שלכם.
הכותב הוא מנכ"ל חברת "יבולים " המתמחה באימון וייעוץ כלכלי למשפחות ולעסקים
לפנייה לכתב/ת 
