דיור בר-השגה? קחו משכנתא ל-100 שנה
בנק ישראל הגביל את החזר המשכנתא ל-30 שנה, אך יש מי שחושב שעדיף להאריך אותה אפילו לדורות הבאים - ובכך להוריד את מחירי הדיור. כמה נשלם בפועל בפריסה כה ארוכה, האם הרעיון ריאלי ומה הסיכוי שיתפוס תאוצה?
הראש הישראלי ממציא לנו פטנטים, אך מסתבר שהביצוע לא תמיד מתממש. סדרת כתבות חדשה של ynet תבחן מדוע תוכניות ורעיונות שעלו לראש סדר היום - והביאו אותנו לחשוב שממש תיכף הכל יעבוד כאן כמו שצריך - נשכחו ונדחקו לפינה אפלה.
- גרוש או עצמאי? תתקשה לקבל משכנתא
- החשש מהמשכנתא: כיצד תעמדו בתשלומים?
- היקף המשכנתאות באוגוסט: 4.8 מיליארד שקל
למה הפוליטיקאים מפריחים על חשבוננו בלוני ניסוי כל כך משכנעים? מדוע אלו מתפוצצים כלא היו? האם מטרתם הייתה רק כותרת בעיתון? האם מראש נדונו לכישלון? אנו מזמינים אתכם להסב את תשומת לבנו (באמצעות הדואר האדום) לתוכניות חדשות ומעניינות וגם להזכיר לנו כאלו שנשכחו. נבחן אם בכל זאת אפשר לצחצח אותם מחדש, ולהביא להתייעלות.
הכתבה שנייה בסדרה תעסוק בתוכנית התייעלות לטיפול במצוקת הדיור: פריסת המשכנתא לשנים רבות יותר - במטרה לשלם פחות בכל חודש על הדירה.
לאן נעלמה התודעה הכלכלית?
שיטת הקנייה בתשלומים כוללת אמנם לא מעט בעיות שמוציאות את הצרכן מתודעה כלכלית, אך יש לה גם יתרונות רבים. באמצעות הקנייה בתשלומים לאורך תקופת חיי המוצר, לא מעט צרכנים מגשימים את חלומותיהם הגשמיים.
רכישה של מכשיר סלולרי לדוגמא, הייתה נהוגה במשך שנים בישראל בפריסה ל-36 חודשים. ההנחה היא כי שלוש שנים הוא אורך חיי המכשיר הממוצע לצרכן הפרטי, וכך המעמסה לשלם על מכשיר יקר תתחלק עם ההוצאה החודשית על שיחות.
עסקה לרכישת דירה בישראל, בדרך כלל, נראית כך: הון ראשוני של כמה מאות אלפי שקלים ובנוסף לקיחת משכנתא לעד 30 שנה על יתרת הסכום (כאשר להחזר החודשי מתווספת עלותה של ההלוואה). מנגד, הרכיב המרכזי בדירה הוא הקרקע שאינה מתבלה כמו מוצרי צריכה אחרים. כלומר, אורך החיים של קרקע הוא לנצח.
נשאלת השאלה מדוע, אם כך, לא להאריך את פריסת התשלומים ברכישת דירה, כך שהתשלומים ימשיכו אל מעבר שנות חייו של אדם (50, 70 או אפילו 100 שנה). צאצאיו של נוטל המשכנתא ארוכת השנים יקבלו את החלק היחסי של הדירה, ויבחרו אם להמשיך ולשלם את יתרת המשכנתא - או למכור את החלק היחסי מהדירה שקיבלו.
בפועל, המדיניות של בנק ישראל הפוכה לחלוטין. בתחילת ספטמבר הטיל בנק ישראל מגבלות על המשכנתאות. אחת מהן תגביל את אורכה לעד 30 שנה. צעד זה של הבנק הוא אמצעי נגד משבר, במסגרתו נוטלי משכנתאות כבדות לא יעמדו בהחזר החודשי כשהריביות יעלו. לכן, ככל שהמשכנתא מוגבלת יותר, חלקו של הרוכש בדירה רב יותר והשלמת העסקה ודאית יותר.
למה שהדור הבא יהיה דור של פרזיטים?
ביפן, שידעה באמצע שנות ה-80 של המאה הקודמת זינוקים חסרי תקדים במחירי הדירות, דווקא חשבו אחרת. אחד הפתרונות היה להאריך את תקופת המשכנתא כדי לאפשר לציבור לעמוד ברכישת הדירות היקרות.
בועת הנדל"ן היפנית התפוצצה לא פעם, מה גם שתרבות החיסכון שם שונה מהנהוג בישראל. למרות זאת, גם כאן רוב המומחים מתנגדים להתערבותו של בנק ישראל, וחלקם סבורים כי הארכת תקופת המשכנתא היא פתרון ראוי וצודק.
בצד הרעיון עומד לא רק עניין כלכלי שיוזיל את העלות החודשית, אלא גם עניין חברתי, שהוא עיקר הצידוק של התומכים ביוזמה. "לטעמי, הרעיון של ערבות הדדית בין-דורית הוא שניצב בבסיס תוכנית זאת", אומר פרופ' יוסי יונה, ממייסדי הקשת המזרחית לדמוקרטיה.
לדבריו, "יישום תוכנית להארכת משכנתאות לשנים רבות יכול להחזיר לחברה הישראלית את האבדה הגדולה שלה - שהיא סולידריות וערבות הדדית. אם תנוסח תוכנית באופן חכם ונבון, כך שגם הדורות הבאים ישאו בתשלומי רכישת הדירה, אני רואה את העניין בחיוב רב ביותר", אומר יונה.
על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, במשפחה בישראל יש 2.4 ילדים בממוצע, כאשר הנתון באוכלוסייה החילונית עומד על 2.2 ילדים במשפחה בממוצע. נתון זה לא מבשר על גידול משמעותי באוכלוסייה (לפחות החילונית), ולכן נראה כי לא מעט מהדורות הבאים ישתמשו בדירות שקיבלו בירושה. לכן ראוי, לדעת פרופ' יונה, כי גם אלו יישאו בנטל התשלום על הדירה, כחלק מ"הסולידריות הבין-דורית".
יותר שנים לתשלום - הסכום הכולל גדל
אי אפשר להתעלם מהעובדה שדחיית תשלומי המשכנתא, ופריסתם לאורך שנים רבות, מייקרת למעשה את ההלוואה. כך לדוגמא, בהנחה שהריבית הממוצעת עומדת על 4% בהלוואה שניטלה מהבנק על סך 800 אלף שקל - אחרי 20 שנה יחזיר הלווה 1.16 מיליון שקל; אחרי 30 שנה יחזיר 1.37 מיליון שקל; אחרי 50 שנה - יחזיר הלווה 1.58 מיליון שקל; ואחרי 70 שנה יחזיר 2.38 מיליון שקל - פי שלושה מהסכום שלווה.
בדיקה עם דודי מייזליק, מנהל אגף המשכתנאות בבנק מרכנתיל, מעלה כי מתיחת המשכנתאות לשנים ארוכות אינה כלכלית במיוחד. משכנתא לסכום של 800 אלף שקל ל-20 שנה תדרוש החזר חודשי כבד של 4,848 שקל. פריסה ל-30 שנה תזיל את המשכנתא בכ-1,000 שקל ותעמיד אותה על 3,819 שקל. אם נפרוש אותה ל-50 שנה ההחזר יצטמק ל-3,085 שקל.
לפריסה של 70 שנה, הירידה תהיה קצת פחות משמעותית - וההחזר יעמוד על 2,840 שקל בחודש, כאשר החזר רב-דורי לתקופה של 100 שנה יביא לתשלום חודשי של 2,716 שקל. יש לציין כי אם וכאשר יהיה סבסוד ממשלתי על חלק מהוצאות הריבית, התשלום החודשי עבור המשכנתאות ארוכות השנים יקטן.
עידן אלקבץ מחברת עתיד משכנתאות מספר שעד לפני שנים ספורות, בבנק לאומי ניתן היה ליטול משכנתא ארוכת שנים (40 שנה). "כמעט ולא היו דורשים למסלול זה", אומר אלקבץ. לדבריו, מבחינה כלכלית, "זה פתרון לא חסכוני בכלל, מכיוון שהתשלום על הריביות מתנפח. מצד שני, מדובר על תזרים נוח יותר למשפחות כל חודש".
אלקבץ טוען כי "זה יכול להיות פתרון יעיל, אך יש צורך בסבסוד ריביות ארוכות טווח מצד הממשלה". לדבריו, "פתרון זה עדיף על השקעה ממשלתית בשכירות ציבורית, מכיוון שכך לפחות נשאר לרוכש משהו ביד בסוף החיים, אפילו אם זה רק חלק מדירה".
אולי לא 100 שנה, אבל בכיף 50 שנה
"אני נגד להגביל את משך המשכנתא", אומר ד"ר אבי שמחון מהחוג לכלכלה חקלאית באוניברסיטה העברית, שעמד בראש הוועדה המייעצת לשר האוצר הקודם. "לדעתי, כוחות השוק צריכים לקבוע - ולא בנק ישראל", הוא אומר.
שמחון מציע פתרון ביניים בין המשכנתא הבין-דורית לבין משכנתא קצובת שנים. "יש היגיון להגביל את המשכנתא לא למספר שנים, אלא לפירעון עד גיל מסוים כמו 70 או 75. כלומר, באופן תיאורטי זוגות צעירים בני 25-35 יוכלו לקחת משכנתא ל-40-50 שנה", הוא אומר.
"אני מבין למה פועל כך בנק ישראל, אך לא מסכים איתו. הוא הרגולטור, הוא המבוגר האחראי, ומשכנתא ארוכת שנים זה בעיקר הרבה ריבית. בנק ישראל לא רוצה לראות שלא משלמים על הקרן ורק מגלגלים את הריבית".
תרבות של מינוף
לצד אלה שתומכים ברעיון, או לפחות בחלק ממנו, יש כאלו שממש לא רוצים לשמוע עליו וטוענים כי התוצאה תוביל דווקא לעלייה במחירי הדיור. זאת משום שיהיה נוח יותר לקנות דירה - כשמגלגלים את החוב עשרות שנים קדימה. ד"ר איציק ספורטא מהחוג לניהול באוניברסיטת תל-אביב, שמתנגד ליוזמה, טוען: "תפיסת החיסכון היא אחת הבעיות התרבותיות הגדולות של אנשים. אני תומך במה שעשה הבנק".
"בישראל יש בעיה שהכל הופך להיות ממונף מדי", הוא אומר, "הפתרון לא צריך להיות הארכת המשכנתא, אלא פתרונות לדיור בר-השגה ובכלל למה חייבים לקנות דירות. אפשר גם לגור בשכירות. האנשים יתחייבו יותר ויותר בקלות על העתיד שלהם, ואף אחד לא מתחייב להם לביטחון תעסוקתי לאורך שנים".
| 20 שנה | 30 שנה | 50 שנה | 70 שנה | 100 שנה | |
| קרן ההלוואה | 800,000 ש' | 800,000 ש' | 800,000 ש' | 800,000 ש' | 800,000 ש' |
| תקופה בחודשים | 240 | 360 | 600 | 840 | 1,200 |
| ריבית ממוצעת | 4% | 4% | 4% | 4% | 4% |
| החזר חודשי | 4,847.84 ש' | 3,819.32 ש' | 3,085.66 ש' | 2,840.18 ש' | 2,716.76 ש' |
| עלות כוללת של המשכנתא | 1,163,481.6 ש' | 1,374,955.2 ש' | 1,851,396 ש' | 2,385,751.2 ש' | 3,260.112 ש' |
גם ד"ר אפרת טולקובסקי, מנהלת כללית במכון גזית גלוב לחקר נדל"ן במרכז הבינתחומי בהרצליה, טוענת כי "צעד כזה יביא להוזלה בהוצאה החודשית של משק בית לדיור, ומנגד תהיה עלייה במחירי הדירות". לדבריה, נטילת המשכנתאות ארוכות השנים אינה רלווננטית משום שרוב הציבור מכסה אותן תוך מספר שנים.
"למרות שמרבית הציבור לוקח מראש משכנתאות ל-20-30 שנה, בפועל לאחר מספר שנים הוא סוגר את ההלוואה. אורכה הממוצע של משכנתא בארץ עומד בפועל על 12 שנה. לאחר מספר שנים, אנשים צוברים כספים ומכסים את המשכנתא שלקחו לתקופה ארוכה יותר", היא מוסיפה.
"בעלות משולבת" - אולי זה הפתרון?
למרות שהרעיון להאריך את חיי המשכנתא יכול להועיל ללא מעט זוגות צעירים, נראה שגם אם יתממש כאן - הוא ייעשה בזהירות ובצעדים מדודים. בעת בה יש חשש מהתפוצצות בועת נדל"ן, סביר יותר שהממשלה תעדיף צעדים מרסנים ושמרניים ותקשיב יותר לביקורת, לפיה יוזמה שכזאת תערער את יציבות הבנקים.
בנוסף, כדי שזה יהיה פתרון משתלם, הממשלה צריכה להכניס יד לכיס ולסבסד חלק מהריביות. למרות כל ההצהרות, בישראל היקפי העזרה הממשלתית לרכישת דירה לא גבוהים במיוחד, ויהיה קשה להכניס לתודעת האוצר עוד הוצאה כזאת.
ויש עוד פתרונות: בכמה מדינות בעולם מתפתח מודל שיכול להוזיל גם הוא את התשלום החודשי על הדירות, באמצעות שינוי מבנה העסקה. עו"ד אורה בלום מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל-אביב מספרת כי באוסטרליה ובבריטניה מתפתח מודל לרכישת דירות, כאשר גוף ממשלתי או מוסדי רוכש חלקי דירות באופן גורף. לדבריה, שיטה זאת תגיע תוך שנים אחדות לישראל.
איך זה יעבוד? עסקת רכישת דירה בשכונת אם המושבות בפתח תקווה לדוגמא, תיראה כך: בית השקעות מסוים או רשות ממשלתית או המדינה עצמה תרכוש שליש מכל הדירות בשכונה. והנה קסם: מחיר דירה שעלתה 1.5 מיליון שקל, יתעדכן למחיר של מיליון שקל עבור הצרכן.
בנוסף, הרוכש יוכל להיעזר בנטילת משכנתא כמקובל. עו"ד בלום מסבירה כי קיימות שתי אפשרויות להתנהלות: לפי האפשרות האחת, אין הכנסות כל חודש לבית ההשקעות או לרשות שמחזיקה שליש מכל דירה. זאת סוחרת בחלקיה כמניות בשוק החופשי ועושה עליהם רווח הוני.
לפי האפשרות השנייה, יהיה תשלום מסובסד של שכר דירה חלקי בכל חודש. "לפי מודלים אלו, אמנם הבעלות משותפת, אך לדייר יש את המילה העליונה. הוא משלם על כל הוצאות האחזקה וההשבחה. בנוסף, אם תתבצע השבחה, הוא זה שיהנה ממנה בעיקר. בכל מקרה, תידרש הסכמה של הגוף המוסדי לביצוע שינויים כלשהם, כדוגמת ביצוע פרויקטים כמו תמ"א 38 וכדומה", מסכמת עו"ד בלום.
לפנייה לכתב/ת 
