משכירים דירה? רשות המסים בדרך אליכם

רשות המסים החליטה להשקיע משאבים רבים בניסיון לשים יד על ההכנסות משכירות, מתוך הבנה כי מדובר בשוק המגלגל עשרות מיליארדי שקלים. מנהל רשות המסים הגדיר את 2014 כשנת המבחן לאכיפת המיסוי בדיור להשכרה, ואני מעריך כי תיקי חקירה רבים ייפתחו בקרוב.

טורים נוספים של אבי נוב בערוץ הכסף שלי :

• רוצים דרכון זר? שימו לב להשלכות המס
• משקיעים בנדל"ן בגרמניה? היזהרו מהמסים
• קיבלתם מתנה? ייתכן שתצטרכו לשלם מס
  

רשות המסים סבורה, בין היתר, כי הכנסות מהשכרות דירות בישראל, וגם מהשכרות של דירות במדינות שונות בעולם על ידי תושבי ישראל, אינן מדווחות. בנוסף, רשות המסים סבורה כי הטבות המס השונות הניתנות למשכירי דירות, כמפורט להלן, מנוצלות לרעה על ידי נישומים שאינם זכאים לאותן הטבות.

מה חבות המס בגין השכרת דירה בישראל?

ישנם שלושה מסלולי מיסוי:

(1) מסלול הפטור - פטור ממס על השכרת דירה עד הסכום הקבוע בחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990. הפטור ממס עומד כיום על 4,980 שקלים.

(2) מסלול מס מופחת - תשלום מס מופחת בשיעור של 10% על הכנסות השכירות ללא הגבלת תקרה על כל סכום ההכנסה, בהתאם להוראות סעיף 122 לפקודת מס הכנסה. שיעור המס המופחת מותנה בהתקיימות תנאים שונים.

(3) מסלול מס שולי - אם לא עומדים בתנאים לפטור ממס או לתשלום שיעור המס המופחת, קיימת חבות לפי שיעורי המס השוליים של הנישום. אולם, בניגוד למסלול המס המופחת של 10% לעיל, במסלול זה ההכנסה החייבת משכירות תחושב כסך הכנסה משכירות בהפחתת ניכויים, קיזוז הפסדים והתרת פטורים ממס בגין אותה הכנסה.

מהם התנאים לקבלת הטבות המס?

בכל אחד מהמסלולים ישנם תנאים שונים. אחד התנאים החשובים ליהנות מהטבות המס בהשכרת דירה (מסלול הפטור או מסלול מס מופחת), הוא שהשימוש שייעשה בדירה יהיה למגורים ולא למטרה אחרת. לכן, השכרת דירה לעסק לא תאפשר למשכיר ליהנות מהטבות המס.

במידה ומשכירים מספר דירות, הרי שרשות המסים עשויה לראות בכך הכנסה מעסק. במקרה כזה, לא ניתן יהיה לנצל את מסלול הפטור ממס וגם לא את מסלול המס המופחת, אלא יוטל מס על דמי השכירות בהתאם לשיעור המס השולי של הנישום.

מה חבות המס בגין השכרת דירה בחו"ל?

ביחס להכנסות שכירות מחו"ל, קיים מנגנון מיסוי מיוחד בהתאם לסעיף 122א לפקודת מס הכנסה. ניתן לבחור בתשלום מס מופחת בשיעור של 15% על הכנסות השכירות ללא הגבלת תקרה על כל סכום ההכנסה, בתנאים שונים שנקבעו. אם בחרתם במסלול ה-15%, ניתן יהיה לנכות פחת, אך לא הוצאות, וכן לא ניתן לקבל זיכוי, קיזוז, או פטור.

ישראלים המשכירים דירות בחו"ל נוהגים לפתוח חשבון בנק בחו"ל, ולעיתים גם מקימים חברה זרה המחזיקה בדירות. בחשבון הבנק בחו"ל מופקדים דמי השכירות מהנכסים. במקרים רבים ההכנסות האלה מניבות הכנסות נוספות מריבית ורווחי הון. לרוב, ההכנסות האלה כפופות למיסוי ישראלי ולדיווח.