מי ייהנה מ-0% מע"מ על דירה? כל התשובות
למה מבקש לפיד לקבוע שיעור מע"מ אפסי ולא פשוט מעניק פטור ממע"מ; מדוע יקבעו מחירי מקסימום לדירות שמזכות בהטבה; ואיך תוודא המדינה שמנצלי ההטבה אינם אנשי קש שמאחוריהם משקיעים? שאלות ותשובות על החלטת האוצר לקבוע שיעור של 0% מע"מ על רכישת דירה מקבלן
שר האוצר, יאיר לפיד, החליט לקבוע שיעור של 0% מע"מ על רכישת דירה מקבלן לזוגות צעירים הרוכשים את דירתם הראשונה. מדוע הוחלט על תוכנית שכזו, מי יהיו הזכאים להטבה, למה יש מחירי מקסימום לדירות ואיך המדינה תוודא שלא מנצלים את ההטבות? לפניכם שאלות ותשובות.
- השר לפיד הכריע: 0% מע"מ על דירה ראשונה
- 0% מע"מ על דירה: ההימור הפוליטי של לפיד
- עוד סיפורים חמים - בפייסבוק שלנו
שאלה:
למה מבקש שר האוצר לקבוע שיעור מע"מ של 0%, ולא מעניק פשוט פטור ממע"מ - כפי שמוענק על פירות וירקות, למשל?תשובה: המשמעות של פטור ממע"מ היא שהעוסק המורשה שנהנה מהפטור (למשל, מגדלי פירות וירקות) לא משלם למדינה מע"מ וגם לא מזדכה על המע"מ ששילם על הוצאותיו שלו. אם היו קובעים פטור ממע"מ לקבלנים, המשמעות הייתה שאותם קבלנים לא היו יכולים להזדכות על המע"מ שהם משלמים לקבלני משנה, לחברות המספקות חומרי בנייה ולספקים נוספים שעמם הם מתקשרים.
התוצאה הייתה, שהקבלנים היו צריכים לספוג הפסד משמעותי בהכנסותיהם על מנת לשתף פעולה עם ההטבה - מה שהיה מקטין את הסבירות שהציבור ייהנה מההטבה. לכן, נקבע מע"מ בשיעור 0%, שמאפשר עדיין לקבלנים להזדכות על המע"מ המלא ששילמו על הוצאותיהם, והופך את מכירת הדירות במע"מ של 0% לצעד שהוא רווחי גם עבור הקבלן וגם עבור הרוכש.
שאלה: מדוע נקבעו מחירי מקסימום לדירות שרכישתן מזכה בהטבה? מדוע לא לתת מע"מ של 0% על כל דירה שנמכרת לזוגות צעירים?
תשובה: המחיר המקסימלי נקבע על מנת לוודא שקבלנים לא יעלו את המחירים וינצלו את המע"מ האפסי כדי להגדיל את רווחיהם. בכל אזור בארץ ייקבע מחיר למ"ר, שמהווה 95% מהערכת השמאי הממשלתי בנוגע למחירים הממוצעים באותו אזור. כדי לגבות מע"מ של 0%, יצטרך הקבלן למכור את הדירה במחיר הנמוך או שווה למחיר שקבעה המדינה.
כלומר, אם למשל המחיר הממוצע בתל-אביב יהיה 1.6 מיליון שקל, אז לקבלן יהיו שתי אפשרויות: למכור במחיר גבוה יותר ולשלם למדינה מע"מ של 18%, או למכור ב-1.6 מיליון שקל ולא לשלם מע"מ. ההנחה היא, כי קבלנים רבים יעדיפו להגדיל את קצב המכירות על ידי הורדת המחירים לרמות שקבעה המדינה, כל עוד הורדת המחיר לא תנגוס ברווח הסופי שיישאר בידם.
שאלה: כיצד נוכיח לקבלן שאנחנו זכאים ליהנות מההטבה? כיצד נדע שהמחיר שהוא מציע לנו מזכה בהטבה?
תשובה: אם תיושם ההחלטה, תעניק המדינה במיקור חוץ סמכות לגופים חיצוניים לנפק תעודות זכאות לרכישת דירה במע"מ 0%. מי שיהיה מעוניין ליהנות מההטבה, יצטרך להופיע בפני הגופים הללו ולהוכיח כי הוא עומד בקריטריונים - שהם: זוג נשוי עם ילד אחד לפחות, שאינו מחזיק בדירה בבעלותו, שלפחות אחד מבני הזוג שירת שירות צבאי או אזרחי/לאומי.
במעמד קבלת תעודת הזכאות, יחתמו בני הזוג על התחייבות שלא למכור את הדירה שירכשו הלאה לגורם אחר למשך תקופה של לפחות 5 שנים. אם לא יעמדו בתנאי זה, תדרוש מהם המדינה במעמד מכירת הדירה, לשלם לה את המע"מ שלא שולם במעמד הרכישה.
המחירים המזכים בהטבה יקבעו בחודשים הקרובים על ידי השמאי הממשלתי במשרד המשפטים. לאחר קביעתם, הם יפורסמו באתר משרד המשפטים, באתר משרד השיכון, באתר משרד האוצר ובכלי התקשורת.
שאלה: איך תוודא המדינה שמנצלי ההטבה אינם אנשי קש שמאחוריהם משקיעים, המבקשים לקנות דירות כדי להשכירן או כדי למוכרן ברווח לאחר מכן? או, לחילופין, איך היא תוודא שמדובר בזוגות צעירים שמתקשים לממן רכישת דירה ראשונה, ולא בבני עשירים שההורים קונים להם את הדירה?
תשובה: הגופים שיוסמכו להניק תעודות זכאות לרכישת דירות במע"מ 0% לא יעשו בדיקות כאלה. ההנחה היא, כי הרוכשים לא יהיו אנשי קש, מכיוון שייאסר עליהם למכור את הדירות הלאה למשך תקופה של 5 שנים.
בנוגע למקור המימון לרכישת הדירה, הממשלה אינה מתכוונת לבדוק מי מממן את רכישת הדירה, ולא תדרוש הוכחות לכך שהזוג הרוכש מגיע ממשפחה שאינה יכולה לממן עבורו רכישת דירה. הנחת העבודה היא כי המצב הנוכחי של מחירי הדיור מחייב צעדים דרסטיים שיסייעו לזוגות הצעירים שמתקשים לממן רכישת דירה, גם במחיר של הענקת סיוע "מיותר" לאוכלוסיות חזקות שאינן זקוקות לסיוע מהמדינה.
ההטבה תוענק גם לזוגות חד מיניים?
שאלה: האם ההטבה תוענק רק לזוגות נשואים? מה בנוגע לחד-הוריים, זוגות חד מיניים ורווקים?
תשובה: התוכנית נמצאת כרגע בשלבים ראשוניים, ומטבע הדברים הקריטריונים יעברו תהליך של דיון מתמשך בתוך הממשלה ובין הממשלה לכנסת. אולם, סביר להניח כי אם וכאשר ינוסחו הקריטריונים הסופיים - אז ינוסחו תנאים דומים לאלו שנוסחו בשנים האחרונות בתוכניות אחרות של המדינה בתחום הדיור, כמו השכרה לטווח ארוך ומחיר למשתכן.
תנאים אלו נוהגים להשוות בין מעמדם של זוגות נשואים למעמדם של בני זוג חד מיניים שמגדלים ילדים במשותף, ידועים בציבור שאינם נשואים על פי החוק הישראלי, רווקים מעל גיל 35 והורים שמגדלים את ילדיהם לבד. כמו כן, מסתמן כרגע כי גם גרושים שהייתה בבעלותם דירה כאשר היו נשואים, והם ויתרו עליה במסגרת הסכם הגירושין, יוכלו לרכוש דירה במע"מ של 0% במסגרת ההטבה.
שאלה: מדוע חלה ההטבה רק על דירות מקבלן ולא על דירות יד שנייה?
תשובה: ההטבה לא חלה על דירות יד שנייה, מפני שברוב המקרים, דירות אלה נמכרות על ידי אנשים פרטיים שאינם משלמים מע"מ למדינה. לכן, מרכיב המע"מ בעסקאות אלה לא קיים ואין טעם לנסות להשפיע עליו. עם זאת, קיימת סבירות גבוהה שאם ההטבה אכן תיושם ותנוצל על ידי הציבור, אז היא תגרום גם לירידת מחירן של דירות יד שנייה.
המע"מ האפסי על דירות מקבלן יוביל לזינוק חד בביקוש לדירות אלה, ובמקביל, לירידה חדה בביקוש לדירות יד שנייה. הירידה בביקוש לדירות יד שנייה תחייב את המוכרים להוריד מחירים.
שאלה: מה עם אובדן ההכנסות למדינה? מי ישלם את המחיר על זה?
תשובה: אובדן ההכנסות הצפוי למדינה אכן משמעותי. במשרד האוצר מעריכים אותו בכשני מיליארד שקל בשנה. כדי לסבר את האוזן, על מנת להכניס סכום כזה לקופת המדינה, נדרשת העלאה של כ-0.4% מע"מ על כל שאר המוצרים. מנגד, יש לזכור שבשנים האחרונות היטיבה עליית מחירי הדירות עם הכנסות המדינה, הן דרך עליית מחירי הקרקעות והן דרך גידול בהכנסות ממע"מ על דירות, מס רכישה ומס שבח.
בשלב זה, לא ברור האם וכיצד תצטרך המדינה להעלות מסים אחרים כדי לחפות על אובדן ההכנסות ממע"מ על דירות. בחודשים הקרובים יערוך משרד האוצר את התחזית שלו להכנסות המדינה ממסים בשנת 2015, ובהתאם יקבעו האם יש צורך להגדיל את הכנסות המדינה כדי לעמוד ביעד הגירעון או לא. תחזית זו אינה מתבססת רק על שיעורי המס, אלא גם על תחזיות בנוגע לרווחיות החברות, גובה השכר במשק והיקף הצריכה.
לפנייה לכתב/ת 
