הבועה בדרך לפיצוץ? בנק ישראל באזהרה חריפה - זינוק מחירי הדירות מסכן את הבנקים

כתבות נוספות בנושא:

איזו עיר מובילה בעליית מחירי הדיור ב-2015?

דירות יקרות, שכירות גבוהה. מה צפוי ב-2016

לפי הדו"ח, המוסדות הפיננסיים חשופים לסיכון של ירידות מחירים של הנכסים הפיננסיים ושל מחירי הדיור, בין היתר במקרה של עלייה חדה בריבית ובתשואות, בין אם היא תנבע מעלייה בפרמיית הסיכון ובין אם עליית התשואות תהיה מלווה בצמיחה חלשה ביחס להערכות הקודמות.

(מקור: בנק ישראל)

מדדי המניות בישראל עלו מתחילת 2015 עד אוגוסט והעלייה תאמה את המגמה במשקים מפותחים אחרים ושיקפה מדיניות מוניטורית מרחיבה, ועוצמתה היתה רבה יותר מאשר במשקים אלו, גם במונחים דולריים, על רקע השיפור בביצועי חלק מהחברות. בדו"ח נכתב כי המערכת הפיננסית חשופה גם לסיכון של הדבקה פיננסית בינלאומית. הדוח מציג מסקנות לפיהן הטלטלות שעובר המשק הסיני, ירידת מחירי הסחורות והמאזן של המשקים התעוררים שלוו סכומים גבוהים בחו"ל – צפויים להשפיע על ישראל במידה מוגבלת בלבד, ובתנאי שמשבר כזה לא יתפשט למדינות המפותחות ולא יהפוך למשבר גלובלי.

ריבית נמוכה לאורך זמן - מסוכנת

בנוסף נכתב כי המערכת הפיננסית חשופה לסיכון הנובע מריבית נמוכה לאורך זמן. לפי בנק ישראל, בדומה למשקים מפותחים אחרים, גם בישראל הביאה הריבית הנמוכה לעלייה חדה של מחירי הנכסים, שיצרה סיכונים. "סיכונים אלה עלולים להתממש אם תימשך הירידה ברמת התשואות, משום שבחלק מהמוסדות הפיננסיים, כגון חברות הביטוח, עליית השווי המהוון של ההתחייבויות עלולה לפגוע ברווחיות ובהון העצמי. הסיכונים עלולים להתממש גם אם הריבית תעלה; אומנם עלייה של התשואות בעולם ובישראל צפויה לבוא על רקע צמיחה בריאה, אולם, אם זו תהיה חלשה מההערכות המוקדמות, או אם התשואות יעלו כתוצאה מעליה בפרמיית הסיכון, מחירי הנכסים עלולים לרדת, התפתחות שתפגע במשקיעים, ובכללם הגופים הפיננסיים".

(צילום: גיל יוחנן)

אזהרה חמורה עולה בדו"ח לגבי מחירי הדירות. "החשיפה של המערכת הפיננסית לשוק הדיור מהווה סיכון משמעותי", נכתב, "זאת מפני שהבנקים ממשיכים להיות חשופים לענף הבינוי והנדל"ן, וכן למשכנתאות בהיקפים ניכרים. הסיכון שבחשיפה לענף הבינוי והנדל"ן ולמשכנתאות, וגם לאשראי הצרכני שלא לדיור, מתעצם בגלל המתאם הגבוה בין אשראים אלו".

היחס בין מחיר דירה לשכר דירה הגיע באמצע 2015 לרמת שיא

הסכנה לבנקים ממחירי הדיור טמונה בכך שזעזוע שיוביל לעליית הריבית או לפגיעה בהכנסות הלווים "עלול לפגוע בבנקים החשופים ללווים אלה", נכתב, "אם תרחיש כזה יוביל גם לירידה חדה של מחירי הדירות, השפעתו על יציבות הבנקים תתעצם, בשל הפגיעה בביטחונות שבידיהם".

הדו"ח מראה שבעקבות המשך העלייה המהירה של מחירי הדירות מחד והתייצבות קצב עלייתו של שכר הדירה השנתי בכ-2% מאידך, היחס בין מחיר דירה לשכר דירה הגיע באמצע 2015 לרמת שיא. היחסד בין מחיר דירה ממוצעת לשכר הממוצע למשרת שכיר נמצא גם הוא ברמת שיא ב-2015.

(מקור: בנק ישראל)

"מחירי הדירות בישראל עלו בכ-100% מסוף 2007", נכתב בדוח, "העלייה של מחירי הדירות בשנים האחרונות עולה בקנה אחד עם הירידה בתשואות ארוכות הטווח, שכן התשואות מבעלות על נכס נדל"ן צריכה להידמות לתשואה מבעלות על נכס פיננסי אחר, בהתאם להבדלים בסיכון, כי מדובר באפיקי השקעה אלטרנטיביים".

ומעט הרגעה בדו"ח מגיעה מההערכה לפיה אם תימשך מגמת הגידול של היצע הדירות (עליית קצב התחלות הבנייה ב-2010 ל-40 אלף דירות בשנה ובאמצע 2013 יותר מ-45 אלף דירות בשנה), היא עשויה לתמוך בירידה של מחירי הדירות, ועלייה של היצע הדיור עשויה להביא גם לירידת מחירי השכירות.