ממה הרווחתם יותר בעשור - דירה או בורסה?

ציבור המשקיעים, שיש ברשותו סכום כסף להשקעה מיידית, מתחבט בימים אלה בשאלה הגדולה – איזו השקעה כדאית יותר, דירה או בורסה? השוואה בין ביצועי המדד המרכזי בבורסה הישראלית ת"א-25 לבין מחירי הדירות בעשור האחרון, מראה כי במאבק כוחות הזה יש תוצאות ברורות והכף נוטה לטובת אפיק ההשקעה האטרקטיבי יותר.

לכתבות נוספות בנושא:

הבורסה מתייבשת: מחזור מסחר של 276 מיליון שקלים בלבד

להשקיע בנדל"ן בחו"ל בלי לקנות? זה אפשרי

כמעט מיותר לציין עד כמה מחירי הדירות בישראל עשו קפיצה אדירה בעשור האחרון והכפילו את עצמם. שוק הנדל"ן הישראלי רותח על רקע המחסור בדירות ולצד זה גם הריבית במשק שרשמה ירידה חדה במהלך העשור האחרון, הוסיפה שמן למדורה, הקפיצה את הביקושים ותמכה בעלייה במחירי הדיור. בינואר 2006 עמדה הריבית על כ-4.5% , היום כבר ריבית בנק ישראל היא בשיעור אפסי של 0.1%.

הכוח העולה

ברבעון הראשון של 2005 מחיר הממוצע של דירה עמד על כ-700 אלף שקל. שכר הדירה הממוצע שאפשר היה להרוויח מהשקעה בדירה כזו הסתכם בכ-2,200 שקל. ברבעון הרביעי של שנת 2015 מחירה של דירה ממוצעת בישראל כבר זינק למיליון ושלוש מאות אלף שקל וכך גם שכר הדירה הממוצע קפץ לכ-3,700 שקל מדי חודש.

(צילום: עידו ארז)

בסיכום כללי (על בסיס נתוני הלמ"ס) מחירה של דירה ממוצעת בישראל משנת 2005 -2015 השלים עלייה חדה מאוד של 110.7%. המשקיע בנדל"ן לאורך זמן נהנה לא רק מהעלייה בערך הנכס אלא גם מעלייה בשכר הדירה ובתזרים המזומנים החודשי. למרות העלייה החדה, החיסרון של השקעה בדירה מבחינת המשקיע הוא בעצם ההתעסקות עם ענייני תחזוקה שוטפת או שיפוצים שבהם הדירה גם עלולה לעמוד ריקה ללא שוכרים.

איזו תשואה חודשית מקבל המשקיע על הדירה שברשותו? התשואה הממוצעת שמניבה דירה בישראל מדי חודש נעה בין 2.5%-3% (אחרי המסים), זו נחשבת תשואה יפה אך לא גבוהה במיוחד.

מי ניצח בתשואה?

מה עשה שוק ההון בעשור האחרון? כאן יש נקודה מעניינת. אם מתייחסים לעשר שנים האחרונות (2006-2015) מדד המעו"ף בבורסה בת"א השלים זינוק של 85.56%, זאת לעומת זינוק של 103% (ללא שכר דירה) במחיר הממוצע של דירה בישראל באותה התקופה. בחישוב הכולל את ערך הדירה יחד עם שכר הדירה החודשי, הפער בתשואות הוא גבוה יותר – התשואה על הנדל"ן בעשור האחרון עמדה על 133%. מכאן שבטווח זמן של עשור, השקעה בדירות הייתה בוודאות אטרקטיבית יותר. בבדיקה לא התייחסנו לתשואת הדיבידנד של מדד המעו"ף לאורך התקופה, נציין שב-2015 היא עמדה על 2.85%.

לעומת זאת, אם מרחיבים את טווח הזמן עם תצפית על 11 שנים אחורה, מגלים תמונה הפוכה לחלוטין. משנת 2005-2015 מדד המעו"ף בבורסה בת"א נסק ב-147.4% לעומת הנדל"ן שרשם עלייה של 110.7% באותה התקופה. מהנתונים עולה כי השקעה בשוק ההון הייתה עדיפה יותר בטווח של 11 שנים אחורה.

(צילום: Gettyimages)

שנת 2005 שינתה לחלוטין את התמונה – שנה זו הייתה מוצלחת במיוחד בבורסה ומדד ת"א-25 השלים עלייה של 33% בשנה זו. משנת 2003 עד שנת 2005 הבורסה הישראלית ידעה תקופה טובה מאוד ובשנת 2003 מדד המעו"ף אף רשם עלייה של 51%. לעומת זאת, בשוק הנדל"ן נרשם קיפאון בתקופה זו - על פי נתוני הלמ"ס, הזינוק במחירי הדיור בישראל החל רק בשנת 2008 כאשר מחירי הדיור עלו ב-7.6% בשנה זו אחרי שרשמו ירידה שנתית של 1.6% בשנת 2007.

שנת 2008 שבה התחילו מחירי הדירות לזנק הייתה גם השנה שבה פרץ המשבר הפיננסי העולמי שהיכה בבורסות בעולם וגם בת"א - מדד המעו"ף בשנה זו התרסק  בלמעלה מ-46%.

למה העדיפו דירה?

בבית ההשקעות אקסלנס מסבירים את הנתונים וממליצים למשקיעים המתלבטים לשים לב לעוד נקודה חשובה – מס רווחי הון שעומד היום על 25% מהרווח שמקבל המשקיע מהנכס בבורסה. כלכלני אקסלנס, יניב חברון, הכלכלן הראשי ואביתר בן דוד, אנליסט מאקרו בבית ההשקעות, מציינים כי מס רווחי ההון שהוכרז בשנת 2003 על מוצרים פיננסיים יצר במשך זמן רב יתרון לדירה במשך זמן רב כיוון שעד 2014 היו המשקיעים פטורים ממס שבח.

(צילום: Gettyimages)

"עליית ערך בדירה עד ל-2014 הייתה מזכה את המשקיע במלוא הרווח והמשקיע היה משלשל לכיסו את כל הרווח. משנת 2014 החוק שונה כך שהפטור הוסר והוא שווה היום למס על רווחי הון העומד על 25%", מציינים כלכלני אקסלנס וסבורים שגורם זה עשוי להסביר את הטיית הכף לטובת השקעה בדירה.

חברון ובן דוד הציגו נתונים מהם עולה כי משנת 1998 ועד היום חלה עלייה של 382.8% בערכו של מדד ת"א-25 לעומת עלייה של 137.5% שחלה במחירה של דירה ממוצעת בישראל בתקופה זו, מה שמלמד להערכתם על העדפה בהשקעה בשוק ההון בטווח הרחוק.

הבורסה מבטיחה מה שהנדל"ן לא יכול לקיים?

שמואל בן אריה, מנהל השקעות ראשי ישראל בקבוצת פיוניר, סבור כי למרות הנתונים המתייחסים להעדפת השקעה בדירה בעשור האחרון, עדיין שוק ההון אטרקטיבי יותר להשקעה בהשוואה לדירה.

"בעשור האחרון מחירי הדירות הכפילו את עצמם אך כרגע לא רואים באופק המשך זינוק כפי שהיה בעשור האחרון. מחירי הדירות בוודאות לא יוכלו להמשיך לעלות בקצב כזה ולא יוכלו להבטיח תשואה בגובה של כ-10% בשנה כפי שהבורסה יכולה להבטיח", מסביר.

יצויין כי בשנה החולפת רשם מדד המעו"ף עלייה של 4.4% בלבד, בשנת 2014 הסתכמה העלייה בערכו של המדד ב-10.2% ובשנת 2013 עלה המדד ב-12%.

בינתיים, הבורסה גם היא לא תמיד מקיימת את מה שהיא מבטיחה ושוק הנדל"ן בישראל רחוק מלאותת על התקררות כאשר ההיצע לא מצליח לענות על הביקוש האדיר. הבעיות המרכזיות בשוק הנדל"ן הישראלי היו ונותרו – עדיין אין מספיק דירות, עדיין אין תחבורה ציבורית יעילה שהייתה יכולה לסייע להוריד מעט את הביקוש באזור המרכז והביקוש המטורף לדירות לא עוצר. אך עם זאת, להערכת בן אריה, גורם מרכזי שגרם לעליית מחירי הדיור בעשור האחרון נעלם - הריבית במשק.

"הריבית בישראל לא תמשיך לרדת בקצב דומה. לא תהיה פה שוב ירידה של 4% בריבית והיא לא תגיע לרמה של מינוס 3%", מסכם בן אריה.