שינויים קטנים במשכנתא שחוסכים הרבה כסף
לא רבים מודעים לכך שהריבית על המשכנתא נקבעת בהתאם למדרגות המימון. ירידה בהיקף ההלוואה מ-60% ל-59% מערך הדירה, עשויה להוזיל את המשכנתא בעשרות אלפי שקלים. זה מה שחשוב לדעת כדי לחסוך
שינוי קטן, חיסכון גדול: ריבית המשכנתא ממשיכה לעלות בחודשים האחרונים וההחזר החודשי הצפוי של הלווים החדשים צפוי לגדול בכמה אלפי שקלים. למרות ירידה קלה בביקוש למשכנתאות בחודש האחרון, עדיין היקפי ההלוואות לדיור גדולים ועומדים על יותר מ-5 מיליארד שקל מדי חודש.
התמקחות מול הבנק על גובה הריבית והשוואת הצעות בין כמה בנקים - הם כללי ברזל שתמיד חשוב ליישם לפני נטילת הלוואה. אולם יש עוד כמה דברים חשובים שכדאי להכיר אשר עשויים להוזיל את המשכנתא באופן משמעותי.
רבים אינם מודעים לכך שבבנקים קיימות "מדרגות" של אחוזי מימון על פיהן, בין השאר, נקבעת הריבית המוצעת למבקש ההלוואה. המשמעות היא ששינוי, אפילו מזערי, של אחוזי המימון המבוקשים עבור רכישת הנכס, יביא לשינוי משמעותי בריביות אותן נשלם.
השינוי בריביות קיים במעבר במדרגות שיעור מימון ערך הדירה: עד 45% מימון, 60%-45%, 60%-70% ו-70% ומעלה. ככל שאחוזי המימון נמוכים יותר, במסגרת המדרגות, הריביות שתוצענה ללווים תהיינה טובות יותר.
במקרים רבים הלווה אינו מודע לכך שאם יצליח "לגרד" עוד קצת כסף - כמה אלפי שקלים או עשרות אלפים בודדים, הוא יוכל לחסוך סכומים ניכרים בהחזר ההלוואה. הבנקאים לא תמיד מיידעים את הלקוחות על מדרג זה וההשלכות שלו על גובה הריבית שישלמו.
תמהיל המשכנתא הוא כשליש הלוואה צמודת פריים ל-30 שנה שתעמוד על פריים מינוס 0.55% (1.05%), שליש ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד ל-25 שנה - ריבית זו תעמוד על 3.2%, ושליש ריבית קבועה לא צמודה ל-20 שנה, ריבית שתעמוד על 4.3%. ההחזר הכולל של הזוג לבנק במקרה זה, כולל שיערוך מדד, היה עומד על 1.26 מיליון שקל.
אם אותו זוג היה מצליח להשיג עוד 34,000 שקל, ההלוואה לה היה זקוק הייתה עומדת על 748,000 שקל, המהווים 44% משווי הדירה. במקרה זה הריביות היו יורדות ל-0.85% לריבית צמודת הפריים, 2.9% לריבית המשתנה כל 5 שנים והצמודה למדד ל-25 שנה ו-4% לריבית קבועה לא צמודה ל-20 שנה. ההחזר הכולל, במקרה זה, היה עומד על 1.16 מיליון שקל.
כלומר, אם הזוג היה מצליח להשיג עוד כ- 34,000 שקל הוא היה יכול "לקפוץ" בין מדרגות המשכנתא ולחסוך כ-250 שקל בהחזר החודשי ולמעלה מ-90,000 שקל בסך הכל.
הלוואה משלימה למשכנתא
מדוע יש שוני משמעותי בין מדרגות המימון הללו?
הפערים בריביות נובעים מיחס הלימות ההון שדורש בנק ישראל מהבנקים. ככל שההלוואה שהבנק נותן גדולה יותר (על פי אחוז המימון) כך הבנק נדרש לרתק הון גדול בגין אותה הלוואה.
הפערים הללו התחדדו מאוד בחודשים האחרונים במדרגת ה-60% ומעלה, לעומת הלוואה באחוזי מימון הפחותים מ-60%. הסיבה היא שהבנקים החלו בשיתופי פעולה של גיוס מימון להלוואות מהגופים המוסדיים (חברות הביטוח ובתי ההשקעות). וב"מכירה" של תיקי משכנתאות לגופים הללו.
על פי הוראות הרגולציה לגופים המוסדיים אסור להיות חשופים למשכנתאות בשיעור מימון הגבוה מ-60%. מציאות זו גורמת לבנקים להחמיר את תנאי משכנתאות בשיעור מימון הגבוה מ-60%. הבנק לא חושב רק על הלימות ההון שלו, הוא חושב כיום גם - האם יוכל למכור את ההלוואה לגוף מוסדי או לא. ולכן פחות משתלם לו לתת משכנתא בשיעורי מימון גבוהים וההפרש בריבית נהיה גבוה יותר.
בשורה התחתונה - איך יודעים אם האפשרות הזו אכן משתלמת עבורי? בעת נטילת ההלוואה מומלץ לבצע סימולציות של ריביות שיתקבלו בהנחה שתגייסו כסף נוסף.
לעיתים עדיף לקחת הלוואה משלימה מהבנק, מקרן ההשתלמות או מבני משפחה. צריך לזכור שתוספת הכסף שתתקבל מהלוואה זו שתקטין את אחוזי המימון תוזיל את הריביות עבור כל סכום ההלוואה. חיסכון שיכול להגיע לעשרות אלפי שקלים.
"רוכשי דירות רבים משאירים בצד כ-100,000 שקל לצורך שיפוץ או רכישת ריהוט לדירה ובכך מגדילים את אחוזי המימון המבוקשים ומעלים את הריביות על כל המשכנתא", אומר קמינסקי. "לעיתים שווה לצרף את אותם 100,000 שקל להון העצמי, לרדת במדרגת מימון ולקחת הלוואה אחרת לצורך הרכישות או השיפוץ".
יחד עם זאת, קמינסקי מדגיש כי לא בכל מחיר כדאי ושווה להוריד את אחוזי המימון. "צריך לקחת בחשבון שלקיחת הלוואה נוספת, מגוף מימון או מההורים, על מנת להוריד את אחוזי המימון של הלוואת המשכנתה אמנם תוזיל את ההחזר החודשי אולם יהיה צורך להחזיר גם את ההלוואה הנוספת וחייבים לראות שניתן לעמוד בסך ההחזרים".
יש לציין כי הבנקים גם בוחנים את מכלול ההלוואות של הלקוח, ובמקרה שבו סך ההחזרים בגין כלל ההלוואות (הלוואות לתקופה של 18 חודש ומעלה) מגיע ל-40% מההכנסה, הבנק לא יאשר את ההלוואה.
קיצור תקופת ההלוואה - אפילו בחודשיים
מה ניתן לעשות אם אין באפשרותי להשיג עוד כסף ממקורות אחרים ואני חייב להגדיל את המשכנתא?
שחר אבישי, מנהל מערך ייעוץ משכנתאות בבית ההשקעות אקסלנס, מציין כי גם בהלוואות ששיעור המימון בהן עובר את ה-60%, אם מרכיב הריבית המשתנה בהלוואה (בעיקר פריים) הוא לא יותר מ-25%, הבנקים יכולים לקבל הקלה בדרישות הלימות ההון. "המשמעות היא שהבנק יכול להוזיל את הריבית במקרה כזה. כלומר אם אין ברירה, אלא לקחת משכנתא גדולה יותר, כדאי לדעת שזה יכול לשפר את הריבית. הבעיה היא שלא תמיד הבנקים מגלגלים את הקלה זו ללקוחות. חלק מהבנקים משאירים אצלם את ההפחתה, אבל זה נתון למשא ומתן מול הבנק".
אבישי מציין עם זאת כי הפחתת מסלול הריבית המשתנה, שכיום הוא הזול ביותר, עלולה להביא דווקא לייקור הריבית בחשבון הכולל, גם אם הבנק יאפשר הקלה, לכן זה דורש קבלת 2 הצעות מסודרות והשוואה ביניהן.
נקודה נוספת הרלוונטית גם לאלו שאין ביכולתם לצמצם את אחוזי המימון מהבנק, היא קיצור תקופת ההחזר. "באופן כללי רוב הלווים מבינים שככל שתקופת ההחזר קצרה יותר - גם הריבית נמוכה יותר, הבעיה היא שסכום ההחזר החודשי גדל ולא כולם יכולים לשאת את ההוצאה הזו", אומר אבישי. "אלא שלפעמים הורדה של אפילו חודש-חודשיים בתקופת ההחזר יכולה להיות משמעותית מאוד. יש בנקים שלא מוכנים לעבוד בחודשים, אלא רק בשנים או חצי שנה, ויש כאלה שכן. שווה לבדוק אם זה ניתן ומה השפעה של זה הריבית".
נקודה מעניינת נוספת שאותה מציין אבישי היא קיצור תקופת מסלול הפריים וההשפעה של מהלך כזה על הריבית בשאר המסלולים שנלקחו. "רוב נוטלי המשכנתאות לוקחים את מסלולי הפריים לשלושים שנה, מהסיבה שהריבית היא אותה ריבית ולא משנה מה תקופת ההלוואה. ואולם, בבנקים מסוימים יש משמעות לתיק המשכנתא בכללותו, כאשר מקצרים את תקופת הפריים ב-5 שנים למשל, ל-25 שנה במקום 30.
אתה צפוי לגלות שבגלל תחשיבים שונים של הבנק, הריבית בשאר המסלולים יורדת במעט ושווה לבדוק את זה מול הפקיד בבנק".
עוד ב"כסף שלי" - על שימוש בכרטיסי אשראי בחו"ל
לפנייה לכתב/ת 
