היזם דוד רפאל: כל הסיבות לכך שפינוי בינוי הוא הבחירה הנכונה לבניין שלכם
מתלבטים בין תמ"א 2/38 לבין פינוי בינוי? הבחירה ברורה: פינוי בינוי אמנם לוקח יותר זמן לביצוע, אך התוצאה משתלמת הרבה יותר עבור הדיירים, שמקבלים דירות גדולות ב-37 מ"ר כולל מרפסת, שיפוץ הכבישים וסביבת הבניין, והקמת מבני ציבור ופארקים לרווחת התושבים. מהו פינוי בינוי ומהו תמ"א 2/38? על מה כדאי לשים דגש לפני כניסה לפרויקט? ומה הכי חשוב מהצד של הדיירים? כל התשובות במדריך השלם של קבוצת רפאל בבעלות דוד רפאל
תהליך 'פינוי בינוי' נחשב בתור אחד התהליכים המשתלמים ביותר בתחום ההתחדשות העירונית, בעיקר משום שהדיירים מקבלים בו בניין חדש לחלוטין המוגן מפני רעידות אדמה, עם דירות גדולות יותר הכוללות ממ"ד ומרפסת, לצד הרחבה של כבישים, מדרכות, מבני ציבור ופארקים בסביבת הבניין.
עם זאת, מדובר ביוזמת נדל"ן לא פשוטה שאורכת מספר שנים, ולכן כדאי להסב תשומת לב רבה לכל השלבים בדרך, על מנת ליישם את הפרויקט בהצלחה עבור כל הצדדים המעורבים.
קבוצת רפאל נדל"ן, בבעלות דוד רפאל, הפעילה במשך שנים רבות בייזום פרויקטי פינוי בינוי, גיבשה עבורכם מספר נקודות חשובות אותן יש לקחת בחשבון לפני תחילת פרויקט שכזה, בין אם אתם יזמים ובין אם אתם דיירים בבניין.
מהו פינוי בינוי?
תהליך של פינוי בינוי, כשמו כן הוא, כולל הריסת מבנים קיימים והקמת בניינים חדשים במקומם, כאשר בזמן הבנייה הדיירים עוברים לדיור חלופי על חשבון היזם.
פרויקטי פינוי בינוי מתבצעים בבניינים ישנים שנבנו לפני 1980 ולא עומדים בתקנים העדכניים של הגנה מרעידות אדמה. האינטרס העומד מאחורי התנעת פרויקט פינוי בינוי משותף לכל הצדדים: מצד אחד הדיירים, שרוצים לגור בבניין חדש ומחוזק מול רעידות אדמה, עם מעלית, דירות גדולות יותר עם ממ"ד, מרפסת, חנייה בטאבו וכו'.
מצד שני נמצאת המדינה, שרוצה לשפר את הבטיחות ואת איכות החיים של התושבים, ומצד שלישי היזם הפרטי, שמקבל זכויות בנייה נוספות בתמורה לכך שהוא הגורם המממן והמוציא לפועל של היוזמה. כחלק מיישום התהליך, פינוי בינוי כולל גם שיפור כבישים, בניית מבני ציבור, בתי ספר ופארקים בהתאם למספר התושבים החדש בבניין.
.jpg "רפא\"ל נדל\"ן (צילום: הדמיה, אדריכל אילן פיבקו)")
פינוי בינוי או תמ"א 38 תיקון 2 - מה ההבדל בעצם?
פינוי ובינוי, תמ"א 38 ותמ"א 38 תיקון 2 נחשבים בתור פרויקטים של התחדשות עירונית, שמטרתה שיפור הבטיחות של הבניינים בעיר, שיפור החזות העירונית ושדרוג איכות החיים של תושבי העיר.
לעומת פרויקטי תמ"א 38 (חיזוק והוספת דירות) ותמ"א 38 תיקון 2 (הריסת בניין יחיד ובניית בניין חדש על פי תקני הגנה מרעידות אדמה), פרויקט פינוי בינוי נחשב לגדול ומקיף בהרבה, והוא כולל פתרון כולל לשכונה ולסביבה לרבות טיפול בתשתיות, הרחבת כבישים ומדרכות ובניית מבני ציבור ראויים לגודל האוכלוסייה המתוכנן לאחר סיום הפרויקט.
פרויקט פינוי בינוי מאפשר לדיירים לקבל דירות גדולות יותר, לעומת תמ"א 38 שלרוב כולל שיפוץ בלבד, ותמ"א 2/38 שמקבל זכויות בנייה מוגבלות, יחד עם הכפלת כמות הדיירים עד פי 3 מהמספר המקורי.
על מנת שמתחם מסוים יוכרז כמתאים לפינוי בינוי עליו לכלול לכל הפחות 24 יחידות דיור, כאשר ברוב במקרים מדובר על פרויקטים גדולים בהרבה. תמ"א 38, לעומת זאת, חל על מבנים שההיתר לבנייתם הונפק לפני שנת 1980 והוא מצריך חיזוק מפני רעידות אדמה, ואשר על פי התב"ע (תכנית בניין העיר) הקיימת, ניתן לבנות במקומו מבנה של 400 מ"ר לפחות.
דוד רפאל, מנכ"ל ובעלים קבוצת רפאל נדל"ן, אומר כי "למרבה הצער, חלק מעיריות והבניינים בוחרים להוציא לפועל תמ"א 2/38, הנותן פיתרון נקודתי מידי, במקום לבחור בפינוי בינוי המספק פתרון רחב יותר. למשל, העיריות בישראל נמצאות במגמה של הרחבת הכבישים הראשיים לשיפור התחבורה בעיר.
אך ברגע שמוציאים לפועל תמ"א 2, לא יכולים לאחר מכן להרחיב את הכבישים ולבצע שינויים בסביבה, לעומת פינוי בינוי הלוקח בחשבון מראש את הכבישים, בתי הספר וצרכי ציבור. 'פינוי בינוי' לוקח יותר זמן, אך הוא משרת הרבה יותר את התושבים וגם את הרשות המקומית בסופו של דבר. אם מיישמים משהו נקודתי, זה פשוט יוצר טלאי על טלאי".
קבוצת רפאל מתמחה מזה שנים רבות בהוצאה לפועל של פרויקט פינוי ובינוי במגוון אזורי ביקוש, עם תמ"א רחבה וכוללת. לדבריו רפאל, "אנחנו עובדים קשה על מנת לגרום לעיריות להבין שעדיף להוציא לפועל תמ"אות רחבות, כלומר פינוי בינוי. לעתים קרובות תמ"א נקודתית עולה הרבה כסף, לא משתלמת לאף אחד, ובסוף התמ"א עשויה שלא לקבל אישור".
זכויות בנייה ליזם, דירות גדולות יותר ומרפסות לדיירים
כיצד מקבל היזם תמורה להשקעה שלו בפרויקט פינוי בינוי? ההסכם בין היזם למדינה כולל בנייה של מבני מגורים ומבני ציבור חדשים עבור הדיירים, כאשר בתמורה מקבל היזם הפרטי זכויות בנייה אותן הוא יכול לממש לטובת בנייה של יחידות דיור נוספת בשטח ולמכור אותן. בנוסף, המדינה מאשרת הטבות מס שונות לדיירים וליזמים גם יחד. היזם אחראי לבקש מהרשויות זכויות שלא קיימות בתוכניות, בהתאם לאזור בו מתרחש הפרויקט.
רפאל דוד מקבוצת רפאל אומר כי "זכויות הבנייה הנוספות בכל פרויקט נקבעות על פי בדיקה כלכלית, כאשר בסופו של דבר מגובש יחס המרה כלכלי (בין מספר הדירות הקיימות לכמות הדירות החדשות שייבנו).
באופן כללי, ככל שהקרקע עליה עומדים המבנים הקיימים זולה יותר, כך צריך להגיע ליחס המרה גבוה יותר כדי להגיע לכדאיות כלכלית. עבור הדיירים, מדובר בעסקה משתלמת במיוחד, עם הרחבה של 37 מ"ר לדירה כולל מרפסת, זאת לצד העובדה שהם נכנסים לבניין חדש לחלוטין. בתמ"א 38, למשל, הדיירים כמעט ולא מקבלים הרחבה של הדירות, ונותרים עם בניין משופץ, אבל לא הרבה מעבר לכך".
שלב החתמת הדיירים
כעת מגיע שלב בו היזם צריך להחתים את כלל הדיירים לצורך קבלת אישור להתחיל לפעול בשמם מול הרשויות והמדינה, על מנת להתניע את התהליך.
דוד רפאל ממליץ ליזמים "להתנהל בזהירות וברגישות מול הדיירים ולא לגרום להם לחלום חלומות שווא. על היזם להבין שברוב המקרים מדובר בנכס הקנייני היחיד של הדייר, ולכן הוא עשוי לחשוש להיכנס לפרויקט של מספר שנים בו הוא יצטרך לעבור דירה. הדגש של היזם צריך להיות על התנאים המשופרים בבניין החדש, הדירות הגדולות יותר, המרפסות, והתמ"א הרחבה שמשפרת את כל הסביבה ואת איכות החיים הכללית. עליו לקחת בחשבון גם שחלק מהדיירים עשוי לסרב להליך, מסיבות של חוסר רצון אותנטי לפרויקט ולעתים גם מסיבות של משא ומתן על התמורה שיקבלו מהיזם.
הבירוקרטיה הישראלית – איך מתגברים על זה?
לאחר קבלת ההסכמה מכל הדיירים, היזם עומד בפני מספר תחנות נוספות, בעיקר בהיבטים ביורוקרטים - עליו להגיש תב"ע חדשה לרשות המקומית ולאשר אותה בוועדה המקומית ולאחר מכן בוועדת התכנון המחוזית.
נוסף על הכל, עליו לאשר את ההכרזה על הפרויקט המדובר בתור מסלול פינוי בינוי, על מנת לקבל את הטבות המס. לכן, ביישום של פרויקט פינוי בינוי שיתוף הפעולה של הרשות המקומית היא מרכיב קריטי להצלחת הפרויקט. רפאל דוד מקבוצת רפאל ממליץ לדיירים "לחבור לחברת נדל"ן מנוסה בתחום פינוי בינוי, שיודעת להעריך האם הרשות המקומית תקדם את הפרויקט וכיצד להוציא את הפרויקט לפועל בצורה היעילה והמהירה ביותר".
על מה הדיירים צריכים לשים דגש?
גם הדיירים עומדים בפני מספר דילמות לא פשוטות בכל הנוגע לפרויקט פינוי בינוי בבניין שלהם. מצד אחד, הפוטנציאל לשיפור איכות החיים הוא גדול וברור - הדיירים מקבלים דירות גדולות יותר ב-37 מ"ר כולל מרפסת, בבניין חדש ומשודרג, יחד עם שיפוץ התשתיות ומבני הציבור בסביבה. בנוסף, בעלי הדירות מקבלים גם הטבות מס בעקבות הפרויקט. מצד שני, הוצאה לפועל של פרויקטים מסוג זה אינה פשוטה ודיירים רבים מבצעים טעויות נפוצות שפוגעות ביישום של הפרויקט. העצה המרכזית של דוד רפאל לדיירים היא "להבין שאם זה לא כלכלי ליזם, הפרויקט עשוי ליפול, כך שעדיף להתנהל בהגיון כדי שכולם ירוויחו".
להיזהר מקבלני חתימות ושרלטנים - בדקו את הרקע של היזם
לעתים מי שמגיע להחתים את הדיירים אינו יזם כלל, אלא "קבלן חתימות" שרוצה רק למכור את החתימות שלכם הלאה ליזם אמיתי, ולגזור קופון בדרך. "מאעכרים" כאלו עשויים להפריח באוויר הבטחות שלעולם לא ימומשו, כך שכדאי שלא להתפתות להבטחות ולבדוק היטב את הרקע והניסיון של היזם שפונה אל הדיירים. לעתים קרובות, החותמים מול "קבלני חתימות" שכאלו הופכים להיות כמעט שבויים שלהם, משום שההתחייבות אינה תחומה בזמן.
בדיקה של היזם חייבת לבחון את האיתנות הפיננסית שלו באמצעות דוחות כספיים, ובכל מקרה לדרוש מהיזם לבטח את הפרויקט בביטוח קבלני וערבויות תואמות, לרבות מקרים של פשיטת רגל. העדיפות היא לעבוד מול יזם מנוסה בתחום, שהוציא לפועל פרויקטים דומים ומכיר את התהליך הביורוקרטי והנדל"ני. דוד רפאל ממליץ כי "אם יש באפשרותכם, בדקו את שביעות הרצון של לקוחות קודמים של היזם, בקרו בפרויקטים דומים שהוא השלים בעבר. בכל מקרה, דרשו מהיזם לקבל את רשימת התמורות שתקבלו בבניין החדש, עם רשימה מפורטת של מרכיבים בבניין ובדירה".
מינוי נציגות דיירים רשמית להובלת המהלך מול היזם
על מנת לייעל את התהליך ולמנוע עיכובים מיותרים, ההמלצה היא שהדיירים ימנו נציגות רשמית שתשמש בתור ועד רשמי של הדיירים. הנציגות היא זו שמנהלת משא ומתן מול היזמים הפוטנציאליים ומשמשת בהמשך בתור הגוף המקשר בין היזם לכלל הדיירים. בכל מקרה, אל תשלחו את נציגות הדיירים להשיג תמורה גדולה יותר ויותר עבור הכניסה שלכם לפרויקט. הפרויקט חייב להיות כלכלי עבור היזם, כך שהתמורות שיש לו להציע הן מוגבלות, וקריסה שלו באמצע תהליך הבנייה תהיה חמורה וכואבת בהרבה מעוד הטבה כזו או אחרת שתצליחו לחלץ מהיזם בתמורה לכניסה לתהליך.
אם כן, פינוי בינוי הוא אפשרות נהדרת לשיפור איכות החיים, שדרוג מקום המגורים, העלאת שווי הנכס וקבלת תשתיות טובות יותר בסביבה הקרובה. אל תהססו לפנות לייעוץ של חברה אמינה, ותיקה ומוכחת עם פרויקטים מוצלחים בשטח, שתעזור לכם להבין את ההיתכנות הכלכלית והפוטנציאל לפרויקט פינוי בינוי בבניין שלכם.
