לא רק ליודעי דבר - הפלטפורמה שמאפשרת לציבור בארה"ב להשקיע בנדל"ן אטרקטיבי

ערן רוט ודב קוטלר, מייסדי iintoo(צילום: תמר מצפי)

אם גם אתם משקיעים כשירים, המעוניינים להשקיע באלטרנטיבת השקעה ראויה הנושאת תשואה משמעותית, ממש כמו הגופים המוסדיים, יודעי דבר או בעלי הכיסים העמוקים, כדאי לכם לבדוק את iintoo – קהילת משקיעים כשירים בארה"ב של אנשים כמוכם, שמשקיעים יחד בהזדמנויות השקעה בנדל"ן שעברו סינון קפדני במיוחד, החל מ- 25,000 דולר בלבד וכל זאת - ללא כל התחייבות מוקדמת.

הערך המוסף של iintoo מתחיל מתוך ההבנה שהשקעה בנדל"ן עלולה להיות עניין לא פשוט ועם זאת עדיין מהווה אלטרנטיבה ראויה לגיוון תיק ההשקעות. לצד פוטנציאל הרווח הגדול, השקעה כזו טומנת בחובה גם את הצורך לבדוק היטב את פרטי ההשקעה, כאשר חלק מהעסקאות הפוטנציאליות בשוק מתאפיינות בתנודתיות וחוסר שקיפות. לעיתים, מי שרוצה להשקיע בנדל"ן מסחרי בהיקף משמעותי מתמודד עם חסמי ידע גדולים וספי כניסה פיננסיים גבוהים המקשים על ביצוע השקעות המניבות תשואה משתלמת.

אלו הן רק חלק הסיבות לכך שיותר ויותר אנשים אימצו בשנתיים האחרונות את מודל ההשקעה של iintoo, הקרוי ™REIMCO או Real Estate Investment Management Company, אשר בא להוריד את החסמים לסקטור הנדל"ן המסחרי, לפתור את הבעיות השכיחות בהשקעה בענף וללוות את המשקיע הפרטי לאורך כל תהליך ההשקעה.

מאחורי iintoo – חיבור של המילים invest together – עומדים שני אנשים בעלי ניסיון רב בתחום הפיננסים, על ענפיו השונים. יו"ר החברה הוא דב קוטלר, ששימש, בין היתר, כמנכ"ל ישראכרט ישראל, מנכ"ל ויזה כאל ומנכ"ל בנק אגוד; וערן רוט – מייסד ומנכ"ל החברה, לשעבר מנכ"ל של קרן השקעות מצליחה, אשר נבחר ב- 2014 לאחד מ- 40 אנשי העסקים הצעירים והמבטיחים ע"י גלובס ו- Forbes. השניים החליטו להקים מודל שקוף ובגובה העיניים להשקעות נדל"ן, המטיב עם המשקיע ומאפשר לו לקחת חלק בעסקאות נדל"ן בהיקף משמעותי, תוך קבלת הליווי המקצועי הנדרש עד לסיום ההשקעה. החברה מונה כיום כ- 50 עובדים ולה משרדים במנהטן ובתל אביב. 

קהילת המשקיעים של iintoo מונה כבר למעלה מ- 13,000 משקיעים, כאשר חלק מהמשקיעים שבחרו להשקיע באמצעות iintoo כבר נהנים מהחזרים כספיים שוטפים בגין השקעתם בנכסים מניבים.

השקעה בנדל"ן איכותי, החל מ- 25,000 דולר

החברה מתמחה בהשקעות נדל"ן, בעיקר בארה"ב ובאירופה המערבית, ופועלת בשקיפות מלאה מול חבריה, תוך שהיא מנוהלת על ידי אנשי מקצוע מהמעלה הראשונה. ב-iintoo מאפשרים לכל אחד להירשם לקהילת המשקיעים ללא תשלום וללא התחייבות, תוך עידוד התייעצות ושיתוף בין המשקיעים ברשת. זו ההזדמנות של משקיעים שרוצים להשקיע סכום יחסית קטן, החל מ- 25,000 דולר, להשתתף במשחק של הגדולים – ולהיחשף לעסקאות שעד כה היו שמורות רק ליודעי דבר.

"iintoo משנה את האופן בו אנשים בארה"ב משקיעים את כספם; מודל השקעה מסוג זה הוא יותר שימושי מתמיד, במיוחד לנוכח ריביות נמוכות ושווקים תנודתיים. עד כה, ל- 13 מיליון משקיעים כשירים בארה"ב לא הייתה גישה לסקטור הזה של הזדמנויות השקעה בנדל"ן" מציין ג'ף הולצמן, מנכ"ל iintoo בארה"ב.

"כחברה מובילה לניהול השקעות נדל"ן, יצרה iintoo מודל שמאפשר למשקיעים לגוון את הפורטפוליו שלהם עם השקעות שעונות על מטרותיהם הפיננסיות, תוך עידוד אינטראקציה בין המשקיעים בקהילה. אנחנו נותנים לאנשים את הכלים הדרושים להם בכדי להשתלב במגמות ההשקעה בנדל"ן ולגוון את התיקים שלהם עם פרויקטי פרימיום - מעטות הן חלופות ההשקעה השמרניות בשוק היכולות גם להציע תחזיות תשואה שנתית משמעותיות כמו אלה המוצגות למשקיעים ע"י iintoo."

מנכ"ל iintoo ארה"ב, ג'ף הולצמן, מביא עמו יותר מ- 20 שנות ניסיון ניהולי בכיר מתחומי ההיי-טק והון סיכון. הולצמן מבין איך להביא שקיפות ובהירות למשתמשים בטכנולוגיה פיננסית, להקטין את הסיכון למשקיעים ולנהל משא ומתן מול יזמים בכדי למקסם את פוטנציאל העסקה.

ג'ף הולצמן מנכ"ל iintoo ארה"ב

™REIMCO - מודל השקעה פשוט המטיב עם המשקיע

בשונה מפלטפורמות להשקעות נדל"ן בשיטת מימון המונים, מודל ה- ™REIMCO מגשר בין משקיעים כשירים אמריקאים ליזמים מנוסים ועסקאות נדל"ן איכותיות, תוך ביצוע בדיקות נאותות והיתכנות מקיפות ומעמיקות על כל עסקה וכל יזם. אנשי המקצוע ב- iintoo מתמחים בנדל"ן והינם עתירי ניסיון פרגמטי בשוק האמריקאי בפרט. מומחיות זו מקנה להם את היכולת לבחור את העסקאות בעלות הפוטנציאל הגבוה ביותר ולצמצם את הסיכונים האפשריים. למעשה, כל עסקה המוצגת לקהילת המשקיעים, עברה את הסינון המחמיר של ועדת ההשקעות של iintoo. הוועדה בוחנת כל השקעה והשקעה על פי מתודולוגיה קפדנית הכוללת בדיקה מקדמית, בדיקה פיזית של הנכס, ביסוס ההיכרות האישית עם היזם ובדיקת נאותות מקיפה.

מודל ה- ™REIMCO מחייב את מומחי iintoo להתוות עסקאות המטיבות עם אינטרס המשקיעים ולשלב בהן מנגנונים משפטיים ועסקיים המגנים, ככל הניתן, על כספי המשקיעים לכל אורך הדרך. כל זאת בשקיפות מלאה ומתן אפשרות לשיח ישיר ובלתי אמצעי בין משקיעים, ותיקים וחדשים כאחד, בקהילה.

"הגענו למסקנה שלמשקיעים פרטיים קשה לאתר עסקאות נדל"ן כדאיות, ולא פעם, גם כשהם מאתרים אחת כזו – הסכום שצריך להשקיע גבוה מכפי יכולתם", מסביר קוטלר. "החלטנו לבנות פלטפורמה שתנגיש את המידע על עסקאות טובות לכל משקיע – ותברור בקפידה את ההזדמנויות המבטיחות ביותר. אנחנו גם מנהלים עבור המשקיעים את התהליך מול היזמים, כולל טיפול בהיבטים הביורוקרטיים, הפיננסיים והמשפטיים. כך, ההשקעה בנדל"ן הופכת לפשוטה יותר".

"אנחנו רוצים לתת אופציה של השקעה שהיא סולידית, ועדיין יכולה להיות אטרקטיבית ביחס לחלופות ההשקעה הקיימות בשוק ולהניב תשואה שנתית משמעותית", מסביר רוט. "אנחנו לא מאפשרים ליזם לחרוג מההוצאות שנקבעו בתוכנית העסקית וגם לא לחרוג מהזמן שנקבע. אם הוא חורג, חלוקת הרווחים בפרויקט משתנה לטובת המשקיעים, זה חשוב ומגדר את הסיכון. כך אנו מסייעים למשקיעים להיכנס להשקעה תוך צמצום החשיפה לסיכון, וסבירות גבוהה למקסום הרווחים. בנוסף, משך ההשקעה מוגבל לשנה עד שלוש שנים, וזאת כדי להגן על המשקיעים מתנודות השוק ולצמצם עוד יותר את התנודתיות בתיק ההשקעות".

ב-iintoo ממליצים למשקיעים להתאים את מתודת ההשקעה לאופיים, תוך שהם מפנים להשקעות באמצעות iintoo 10% עד 20% מתיק ההשקעות שלהם. אם ברשות המשקיע הון משמעותי להשקעה, ממליצים לו לפזר את כספי ההשקעה, וכך גם לגדר את הסיכון, בכמה עסקאות שונות. כלומר, לבחור בנכסים מסוגים שונים, או בכמה אזורים גיאוגרפיים

מקצועיות ושקיפות לפני הכל

במטרה לשפר את שירותיה עבור המשקיע, ביססה iintoo שיתופי פעולה אסטרטגיים עם גורמים מובילים בעולם הנדל"ן והעסקים. כך למשל, חברה בשיתוף פעולה עם ענקית מימון הנדל"ן האמריקאית, Meridian Capital, המספקת ל-iintoo גישה לעסקאות מובחרות ולידע ונתונים המבוססים על 30 שנות פועלה בשוק הנדל"ן בארה"ב. שותפות עם גוף מוסדי גדול כחברת Meridian Capital מהווה תקדים בשוק.

בנוסף, ההשקעות מוצעות למשקיעים ע"י Group LLC Dalmore, חברת Broker Dealer מורשית שהינה חברה ברשות הרגולטורית לתחום הפיננסים (Financial Industry Regulatory Authority (FINRA ובחברת (Securities Investor Protection Corporation (SIPC כל השקעה מנוהלת במסגרת חשבון נאמנות ייעודי, מאובטח ובלתי-תלוי, אליו מעבירים המשקיעים את כספי השקעתם, כך שניתנת הגנה נוספת עבור המשקיעים.

מעבר לכך, iintoo מלווה ומפוקחת על ידי משרד עורכי הדין המוערך Greenberg Traurig ומערכת הבקרה של חברת (Ernest & Young (EY, כך שהמשקיעים יכולים להיות שקטים בכל הקשור לטיפול בהשקעותיהם. קוטלר ורוט מסבירים ששיתופי הפעולה נועדו להבטיח למשקיעים שחברת iintoo פועלת באופן שקוף לחלוטין, כאשר האינטרסים שלה זהים לאלו של המשקיעים באמצעותה.

ניהול ההשקעה – ללא דמי ניהול שוטפים

"אנחנו לא מנהלים כסף, אנחנו קוראים לכסף במועד העסקה", אומר רוט. "זאת הסיבה שאנחנו לא גובים דמי ניהול שוטפים, אלא גובים אחוז מסוים מהרווח - כשיש רווח. האחוז עצמו נקבע ביחס להיקף ההשקעה - ככל שהיקף ההשקעה גדול יותר כך האחוז קטן, כאשר המקסימום שאנחנו גובים מהרווח בפרויקט הוא 20%. בכל מקרה, חברי קהילת המשקיעים יודעים שהם לא משלמים ל-iintoo עד שהם רואים תוצאות בפועל, ואנחנו פה בשביל לעזור להם להשיג אותן".