האוצר: קיפאון בנדל"ן - ירידה של 38% ברכישת דירות חדשות באפריל-מאי
מסקירת הכלכלן הראשי עולה כי מכירת דירות חדשות בניכוי מחיר למשתכן הגיעה באפריל-מאי לשפל של 1,500 - הרמה הנמוכה מאז מאי 2014. מספר העסקאות הכללי ירד ב-17% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. יו"ר לשכת השמאים לשעבר: מחירי הדירות ירדו ברבעון הראשון ב-0.6%
בחודשים אפריל-מאי 2017 העמיק הקיפאון בשוק הנדל"ן, וממוצע העסקאות בחודשיים אלו היה נמוך ב-17% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. כך עולה מהסקירה השבועית שפרסם הבוקר (א') אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר.
בחודש אפריל נרכשו 6,500 דירות בלבד, ירידה חדה של 27% בהשוואה לאפריל אשתקד (כאשר גם אשתקד חל חג הפסח באפריל) ושיעור הירידה החד ביותר מאז אוקטובר אשתקד. בחודש מאי עמד מספר העסקאות על 8,500, ירידה של 7% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. באוצר מציינים, כי למעט חודשים בהם חלים חגי תשרי או פסח, רמת העסקאות בחודש מאי האחרון הינה הנמוכה ביותר מאז אוגוסט 2014, אשר עמד בצל ההמתנה לתכנית מע"מ אפס.
הירידה במספר העסקאות מצאה ביטוי ברמת שפל בתזרים המזומנים ממכירת דירות חדשות של הקבלנים. לפי הנתונים, היקף המכירות של הקבלנים בשלושת החודשים האחרונים הגיע לרמתו הנמוכה ביותר בשנתיים וחצי האחרונות, כ-3.5 מיליארד שקל בלבד. לשם השוואה, במאי אשתקד עמד סכום זה על 5.3 מיליארד שקל.
מהסקירה מתברר כי בחודשים אפריל-מאי העמיקה הירידה ברכישות המשקיעים. כך, כמשקל מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים בחודש אפריל על 16%, בדומה לחודשים הקודמים ונמוך במעט בהשוואה לאפריל אשתקד. "מלאי" הדירות המוחזק בידי משקיעים הוסיף לרדת וגידול חד נרשם במכירות המשקיעים באזור חיפה והצפון, בפרט של בעלי דירות "מרובי נכסים".
עוד עולה מהסקירה מידת השפעתם של המשקיעים, הן על היקף המכירות של הקבלנים והן על המחיר הממוצע (בשל נטייתם של המשקיעים לרכוש דירות יקרות יותר, בפלח השוק של הדירות החדשות). כך, במאי-יוני 2015, טרם הכבדת המיסוי על המשקיעים, נרשם הן הערך הגבוה ביותר של דירה חדשה שנמכרה, והן רמת שיא, של 6.5 מיליארד שקל, במכירות הקבלנים.
יו"ר לשכת השמאים לשעבר: ירידה של 0.6% במחירים ברבעון הראשון
בתוך כך, מסקירה שפרסם הבוקר יו"ר לשכת השמאים לשעבר, אהוד דנוס, עולה כי ברבעון הראשון של שנת 2017 נרשמה ירידה של 0.6% במחיר הממוצע של הדירות שנסקרו, לעומת הרבעון האחרון של 2016. בתקופה הנסקרת ירד מדד המחירים הכללי (ללא דיור) בשיעור של כ-0.4%. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד נרשמה עליית מחירים בשיעור ממוצע של 6.1% בערים שנסקרו.
תוצאות הסקירה מעידות כי ברבעון הראשון נצפה שוויון במספר הערים בהן חלה עליה במחיר הדירה הממוצע לעומת מספר הערים בהן חלה ירידה במחיר הדירה הממוצע, ביחס לרבעון הקודם, כשרק בערים מודיעין וראשון לציון לא היה שינוי.
בפילוח לפי ערים, נרשמה ברבעון ירידה של 6% בירושלים, 5% בתל אביב ו-5% בחיפה. עליות מחירים בשיעור של 4% בערי הדרום אשקלון ורחובות, עליות של 3% ו-2% בערים רמלה ובאר שבע בהתאמה. במחירים במודיעין היה קיפאון.
בנוסף נצפתה רמת שונות מחירים אופיינית בכל עיר, שמבטאת את ההבדלים הקיימים ברמות הביקוש באזורים השונים שבעיר ואת רמת ההבדלים במאפיינים הפיזיים בין הדירות בעיר.
לעניין זה בולט נתון השונות של מחירי הדירות בערים חיפה, ירושלים ותל אביב, שבהן רמת שונות גבוהה אשר מצביעה על הפער שבין אזורי היוקרה לבין אזורים זולים יותר באותה העיר. שונות נמוכה יחסית נצפתה בערים חולון, כפר סבא, מודיעין ורחובות, שאוכלוסייתן בעלת מאפיינים הומוגניים יחסית.
דנוס ציין כי החליט להוציא סקירות רבעוניות כיוון שלשכת השמאים כבר לא מוציאה סקירה ובשל האיסור שניתן לשמאי הממשלתי לפרסם את דו"חותיו. הסקירה נערכה באותה השיטה בה סקר עד כה השמאי הממשלתי הראשי את המחירים.
הסקירה כללה דירות בנות ארבעה חדרים בבניה רוויה (דירות חדשות דירות מיד שנייה), המוצר השכיח בשוק הדירות העירוני הכללי, לגביו קיימת שונות נמוכה יחסית, וסקירת מאות עסקאות מאפשרת זיהוי מספק של ההשתנות במחיר. בסך הכל, לאחר ניפוי וטיוב נותרו במדגם (בחינת שני רבעונים) כ- 3,500 עסקאות לניתוח ב- 16 ערים, שאינן מייצגות בהכרח את כלל הישובים במדינה.
