עדיין מחכים לירידות מחירים: סיכום שנה בשוק הנדל"ן
השנה החולפת התאפיינה בקיפאון בשוק הדיור עם רוכשים רבים שממתינים להשפעות פעולות הממשלה. במקביל חלה טלטלה בענף קבוצות הרכישה ותושבים מודאגים רבים פתחו במאבק נגד עשרות אלפי יחידות דיור המתוכננות להיבנות בקרבתם. סיכום תשע"ז בענף הנדל"ן
שנת תשע"ז הסתיימה עם צעירים רבים שנושאים את עיניהם בציפייה להשפעות פעולות הממשלה בשוק הנדל"ן, בתקווה לממש את חלומם לרכוש דירה משלהם. הנתונים מלמדים שהשוק כבר מגיב למהלכים, בעיקר בקיפאון שעוד לא מתבטא במחירי הדיור, אולם עדיין לא ברור אם השינוי באמת עומד בפתח, או שמדובר בהמתנה לשווא שבסופה תתחדש עליית המחירים.
זו רק אחת מהסוגיות המרכזיות שעמדו במרכזו של שוק הנדל"ן הישראלי בשנה העברית שחלפה. אילו אירועים בולטים נוספים התרחשו השנה בשוק הדיור, וכיצד הם צפויים להשפיע עליו בשנה הקרובה? לפניכם הסקירה המלאה:
מחיר למשתכן
תוכנית הדגל של משדר האוצר מחיר למשתכן, היא אחד הנושאים המשמעותיים בשוק הנדל"ן השנה. עד כה שווקו לקבלנים למעלה מ-45 אלף דירות במסגרת התוכנית, כ-27,000 זכאים התבשרו על זכייתם בדירה וכ-11.5 אלף נוספים מתבשרים בימים אלו. עם זאת, רבים מזהירים מפני שורה ארוכה של בעיות, למשל הזמן שיעבור עד שהרוכשים יראו את הדירות, במהלכו הם ימשיכו לשלם דמי שכירות במקביל למשכנתא, או בניית מספר גדול של דירות בפריפריה מבלי שיהיו להן מספיק ביקוש.
במטרה להעלות את כדאיות התוכנית עבור הקבלנים, משרד האוצר פתח לאחרונה את התוכנית גם למשפרי דיור וקיצר את תקופת ההגבלה החלה על הרוכשים למכירת הדירה. שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, סבורה כי התוכנית תזיק לשוק הדיור למגורים: "התוכנית פוגעת בפלח השוק של משפרי הדיור, שסובלים ממחסור חמור במלאי דירות. בינתיים, זכאיי מחיר למשתכן נכנסים להמתנה עד שהדירות ייבנו ויימסרו להם בפועל, מה שצפוי לקחת שנים".
הקרב על מס דירה שלישית
בשורה משמעותית למשקיעים השנה היתה פסילתו של חוק מיסוי דירה שלישית בבג"ץ, אבל שר האוצר הודיע כי בכוונתו להעביר את החוק במתווה חדש. יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, אהוד דנוס, מגדיר את החוק כ"מלחמה מוצהרת ומוחלטת במשקיעי הנדל"ן, שכללה דיבורים על החוק במשך חודשים טרם אישורו, אישורו החטוף, ביטולו המפתיע בבג"ץ והמלחמה המחודשת על העברתו בשנית".
לדברי גל אגוזי, שותף ומנכ"ל יחד נדל"ן הפועלת בתחום ההתחדשות העירונית, המשקיעים לקחו צעד אחורה, בעיקר עקב אי וודאות גדולה שנגרמה עקב החוק. "על אף שהחוק נבלם בבג"ץ, אי הוודאות נמשכת לאור רצון הממשלה להוסיף בו תיקונים", הוא אומר.
האטה בענף הנדל"ן
נתוני הלמ"ס מלמדים על ירידות בהיקפי העסקאות של דירות חדשות בשני הרבעונים האחרונים, כמו גם על ירידה משמעותית במספר הדירות שנרכשו על ידי תושבי חוץ ברבעון השני של 2017. המחירים לעומת זאת, לא מראים עדיין ירידות מובהקות ובחישוב שנתי אף נרשמה עלייה. רוב המומחים בענף מייחסים את ההאטה לאי הוודאות השוררת בשוק הנדל"ן כתוצאה מפעולות הממשלה.
לוי יצחק עורך מחירון הדירות, אומר כי המשקיעים מדירים את עצמם משוק הנדל"ן בשל העלאת מס הרכישה למשקיעים והכוונה למסות דירה שלישית. "השנה התאפיינה בהאטה כללית ובקיפאון עמוק בשוק הנדל"ן", הוא אומר. "מספר העסקאות שנסגרו היה הנמוך מזה שנים ובניכוי הפרויקטים של דירות למשתכן, כמעט שלא נראו קונים במשרדי היזמים".
"עם זאת משקיעי נדל״ן דווקא כן יהיו לנו", הוא מוסיף, "הזוגות הצעירים שנרשמים להגרלות של מחיר למשתכן, זוכים בדירה במיקום בו אין להם כל כוונה להתגורר. הם בונים על השכרה ושכירות אך לא בטוח שיוכלו לעשות זאת, ולבטח לא במחירים שהם סבורים שיקבלו משום שההיצע יהיה גדול מהביקוש".
הנתונים גם מלמדים על ירידה משמעותית בהתחלות הבנייה. לוי יצחק מזהיר, כי התוצאות עלולה להיות עליות מחירים. "הביקושים לדירות גבוהים מאי פעם, אך הם כבושים כי כולם במצב של המתנה", הוא מסביר. "ביום שבו פקק הביקושים הכבושים ישתחרר, היצע הדירות יהיה נמוך משמעותית מהביקוש והמחירים ינסקו".
דנוס מגדיר את ההאטה כ"קיפאון כפוי בשוק הדיור", שמקורו בביורוקרטיה המלווה את תוכנית מחיר למשתכן. "מלחמת התשה, זה מה שהיה לנו בשנה האחרונה בשוק הנדל"ן הישראלי", הוא אומר, "והשוק אכן מצוי בתחילת השנה החדשה מותש ומוחלש".
"זו הייתה שנה שבה הצטרפו לשוק מחפשי פתרונות הדיור עוד לפחות 60 אלף משקי בית חדשים", הוא מוסיף. "הקיפאון לא מעיד על צורכי הציבור בעת הזו, כי אם על האמון הזמני ממנו נהנית מדיניותו של שר האוצר ותקווה לירידת מחירים. השוק עדיין מחפש את דרכו וקו מגמה ברור אין, אך עד שבאוצר לא באמת יפנימו את העובדה שמדובר בשוק צומח עם ביקוש קשיח, גם לרכישה וגם להשכרה, מצב הרוכשים יורע".
לדברי ניר אמזל, הבעלים של חברת היזמות HAP, "הירידה בהיקף העסקאות נובעת מכמה סיבות, בהן עליית הריבית על המשכנתאות, תשואות נמוכות על דירות להשכרה בשל אותה עליית ריבית, החקיקה שנועדה להוציא את המשקיעים מחוץ לשוק ובגדול, אי הוודאות בתחום, שגורמת לרבים לשבת על הגדר".
תאונות עבודה בבניין
גם השנה לא חלה התקדמות בתחום הבטיחות בענף, כאשר מתחילת שנת 2017 נהרגו כבר 25 פועלי בניין ועשרות נפצעו באורח קשה. בשנת 2016 נהרגו 50 עובדים בענף הבינוי לפי נתוני ה"קבוצה למאבק בתאונות בניין", שמבצעת מעקב אחרי מניין ההרוגים בענף. מספר זה כולל עובדים שנהרגו בתאונות עבודה שלא הוגדרו תחת סמכויות מינהל הבטיחות במשרד העבודה והרווחה, שהטיפול בנושא עבר לתחום אחריותו.
חוק שכירות הוגנת
ביולי השנה אושר חוק שכירות הוגנת, שנועד להסדיר את היחסים בין השוכר למשכיר ולהגדיר מהי דירה ראויה למגורים. בין עיקרי החוק נקבע, כי השוכר לא יכול להוסיף תנאים שפוטרים אותו מפגמים בדירה, השוכר רשאי לבצע תיקונים בדירה ולהוריד את ההוצאות משכר הדירה ואם המשכיר הזמין תיווך - הוא יישא במלוא העלות.
הסכמי גג
הממשלה המשיכה לחתום בשנה האחרונה במרץ על שורה של הסכמי גג חדשים לבניית מאות אלפי יחידות דיור חדשות מול שורה של ערים. כך למשל נחתמו הסכמים להקמת 25 אלף דירות בדימונה, 17 אלף דירות בלוד, 17 אלף בעכו, 12 אלף בנתניה ו-5,000 באור יהודה.
מודל הסכמי הגג נועד לאפשר הקמת שכונות ענק של אלפי יחידות דיור בלוח זמנים קצר, תוך קבלת תקציבים מהמדינה לפיתוח תשתיות. עם זאת עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובניה, נדל"ן והתחדשות עירונית מציין, כי ההסכמים לא מספקים מענה לגידול בהוצאות של הרשויות המקומיות בעקבות העלייה במספר התושבים ומציע לסבסד חלק מהוצאות הרשויות או לאפשר להן להגדיל את תשלומי הארנונה.
תכניות מתאר
במקביל להסכמי הגג, בשנה האחרונה אושרו או קודמו לקראת אישור שורה של תוכניות מתאר חדשות הכוללות תכנון אלפי יחידות דיור בשורה של ערים. עו"ד ענת בירן, מומחית בדיני תכנון, מסבירה כי הסיבה העיקרית לכך היא תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה, המאפשר לרשות עם תוכנית מתאר כוללנית חדשה מאושרת, לאשר בעצמה תכניות מפורטות ללא צורך באישור הועדה המחוזית.
בין התוכניות המרכזיות שאושרו השנה כלולה תוכנית המתאר לראשון לציון הכוללת כ-32 אלף דירות ומתחמי תעסוקה בשטח של מיליוני מ"ר, ותוכנית המתאר הראשונית לעיר חיפה, הראשונה מאז ימי המנדט הבריטי, המגדירה בין היתר אזורי התחדשות עירונית, מגבילה את גובה הבינוי בעיר ומשרטטת מחדש את כל אזור מפרץ חיפה.
עשרות אלפי הדירות המתוכננות מכוחן של ההסכמים והתוכניות עוררו התנגדות של תושבים מחשש לפגיעה קשה באיכות חייהם. ועדי פעולה בשורה של ערים דוגמת פתח תקווה, כפר סבא, רעננה והרצליה, חברו למטה מאבק ארצי, כשעיקר טענותיהם הן נגד תוספת הדירות ללא התייחסות לנושא התשתיות.
עו"ד ענת בירן מייצגת את מטה המאבק של תושבי הוד השרון, שהגישו לאחרונה בקשת רשות לערעור על החלטת הוועדה המחוזית לאשר את תוכנית המתאר - לאחר שהתנגדויות התושבים נדחו. "יש שיטפון של תוכניות מתאר, שחלק גדול מהן נראה כתבנית קבועה של תוספת עשרות אלפי דירות", היא אומרת. "לתוכניות המתאר יש השפעה על איכות חייהם ועל ערך נכסיהם של התושבים. גם ראשי הערים מבינים את זה ועיריות דוגמת הרצליה וכפר סבא, אף ביקשו לבטל את הפקדתן בלחץ התושבים".
פרשת ענבל אור
לפי הלמ"ס, בין יולי אשתקד ליולי האחרון נרשמה עלייה של 40% בבניית דירות במסגרת קבוצות רכישה. עם זאת, פולי טטרו, שותף בחברת לידר טופ קפיטל, העוסקת במימון פרויקטים בנדל״ן, מסייג כי מדובר בקבוצות שהתארגנו קודם לפרשת ענבל אור ושלקח להן זמן להגיע לשלב הביצוע. "שוק קבוצות הרכישה נפגע מאז הפרשה", הוא אומר. " ניתן לראות פה ושם התארגנויות חדשות, אבל לא הייתי מכריז שהשוק התאושש".
זירוז הליכי הבנייה
חוק הותמ"לים (החוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור), שאושר בשנת 2014, מסדיר "מסלול מהיר" לאישור תוכניות בנייה למגורים, באופן שעוקף את המסלולים בחוק התכנון והבנייה ומקשה על תושבים, גופי סביבה וגורמים אחרים להתנגד להן. באוגוסט האחרון פורסם תיקון שהחיל את החוק גם על שטחים בבעלות פרטית ושהרחיב את הסמכויות של הוועדות המחוזיות להכין בעצמן תוכניות מתאר מקומיות או מפורטות, ולא רק לאשר תוכניות שגופים אחרים הכינו.
עו"ד שוב סבור, כי מדובר בצעד להפרת האיזון בהליכי התכנון, שיקבעו את פני המדינה בעתיד. "ראוי היה לשמור על ההירארכיה כך שכל גורם יבצע את תפקידו במערכת", הוא אומר. "במקום השקעה בשיפור וייעול המערכות הקיימות בוועדות המקומיות והמחוזיות, מציעה המדינה מעקף באמצעות הקמת גופי תכנון חדשים נוספים שלא אמורים לעשות עבודה זו. נכון יותר להשקיע בתקנים, משכורות והדרכות, שיפור איכות הועדות וקיצור הזמנים לאישור תכניות והיתרים".
שוב מדגים, כי חוק הותמ"לים כבר הביא לאישור מספר תוכניות משמעותיות השנה, בעלות השלכות רחבות היקף על סביבתן. בין אלו כלולות כ-3,200 יחידות דיור ו-180 אלף מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה במחנה צריפין, כ-4,150 יחידות דיור בשכונת הרקפות בבאר שבע וכ-1,100 יחידות דיור בשכונת עין התכלת בנתניה. בנוסף הופקדו תוכניות חדשות, בהן כ-3,400 יחידות דיור באשדוד וכ-3,000 יחידות דיור על שטח הבסיס הצבאי תל השומר ברמת גן.
תמ"א 38 מדשדשת
גם השנה האחרונה הסתיימה עם שיעור זניח של מבנים שהשלימו תהליך חיזוק נגד רעידות אדמה, ונתוני הלמ"ס האחרונים אף לימדו על ירידה בכמות הדירות שנבנו במסלול הריסה ובנייה מחדש. עמית נשרי בעלים ומנכ"ל של א.לאפיס, מציין כי השנה מסתיימת ללא מינוי של יו"ר מטה להתחדשות עירונית ועם פרויקטים שלמים הנתקעים בנבכי הביורוקרטיה.
באוגוסט השנה נפל דבר, כשבג"ץ דחה עתירות שהוגשו על ידי השלטון המקומי, 20 רשויות מקומיות ואיגוד אדריכלי הנוף, נגד התיקון האחרון לתמ"א 38 (3א'). התיקון נועד לקבוע את שיטת חישוב זכויות הבנייה במסלול הריסה ובנייה מחדש, אך העתירות עסקו גם בסעיפים שאושרו בעבר. בין השאר נטען כי תמ"א 38 אינה מיושמת מפאת חוסר כדאיות במקומות שרגישים לרעידות אדמה בפריפריה ולפיכך אינה ממלאת את מטרתה המקורית.
העתירות נדחו כאמור, אולם לדברי מנהל אשדר בוטיק, עומר גוגנהיים, הן הביאו לעצירת פריחת עסקאות שהחלה לפני כשנתיים. כעת הוא צופה התעוררות מחודשת. "תמ"א 38 כבר היתה בנקודת פריצה ב-2015 והיו הרבה עסקאות לצד לחץ לצמצם את מבול הפרויקטים, בשל היעדרן של תשתיות עירוניות ראויות כמו בתי ספר וגנים", הוא אומר.
מחכים לסינים
הממשלה חתמה השנה מול ממשלת סין על הסכם להבאת כ-20 אלף עובדי בניין, אבל בשוק עדיין מחכים. נשיא התאחדות בוני הארץ, רוני בריק, שהוביל משלחת למיון קבוצה ראשונה של 6,000 עובדים בסין באוגוסט האחרון, מבטיח כי העובדים הראשונים יגיעו תוך מספר שבועות. "לאורך שנים נוצר כאן מחסור ענק באנשי מקצוע בעבודות הבנייה הרטובות, שלד, טיח וריצוף, שהזניק את שכר העבודה", הוא אומר. "אני משוכנע שהעובדים הללו יתרמו להפחתת עלויות הבנייה ולעצירת השתוללות מחירי הדירות".
