הערים המובילות בבניית מגדלים: ת"א, נתניה ופ"ת
קו הרקיע משתנה: בתל אביב נבנות כיום 2,222 דירות במגדלים של יותר מ-21 קומות. כך מגלה ניתוח מיוחד ל-ynet, המתבסס על נתוני הלמ"ס. בנתניה נבנות כיום 1,276 דירות במגדלים ואילו בפתח תקווה כ-900 דירות. אילו ערים נוספות מובילות בבנייה לגובה והאם יש מענה לביקושים? בדקנו
העיר המובילה כיום בבניית מגדלים היא תל אביב, בה נבנות בימים אלו 2,701 דירות במגדלים בני יותר מ-16 קומות, מתוכן 2,222 דירות נבנות במגדלים של יותר מ-21 קומות. כך עולה מניתוח מיוחד ל-ynet, שערך האדריכל גיא מילוסלבסקי בהתבסס על נתוני הלמ"ס.
מהנתונים עולה כי במקום השני נמצאת נתניה עם 1,912 דירות, שנבנות במגדלים בני יותר מ-16 קומות, מתוכן 1,276 דירות במגדלים בני יותר מ-21 קומות, ובשלישי בפתח תקווה, בה נבנות כיום 1,416 דירות במגדלים של יותר מ-16 קומות.
בסך הכל, נכון לסוף המחצית הראשונה של 2017, נמצאות בבניה פעילה 18,798 דירות במגדלים בני 16 קומות ומעלה, שיעור של 15% בלבד מסך הדירות הנמצאות כיום בבנייה פעילה. מדובר בעלייה בשיעור הבניה לגובה לעומת שנת 2016, אז שיעור הבניה של דירות במגדלים בני יותר מ-16 קומות עמד על 13%.
מילוסלבסקי, המתכנן את מגדל "בין ערים" בגבול גבעתיים רמת גן, שפצוי להיות הגבוה ביותר בישראל עם כ-100 קומות, סבור, כי חרף העליה במחצית הראשונה של 2017, מדובר עדיין בשיעורים נמוכים אם לוקחים בחשבון את המחסור בקרקעות בישראל.
"לצערי עדיין אין בארץ מספיק בניה לגובה", הוא אומר. "זה נובע לעיתים רבות מתכנון לקוי, שלא מנצל נכון את משאב הקרקע ,שכל כך יקר באזורי הביקוש. כך למשל בירושלים, שם הביקושים מאד גבוהים, נבנות כיום רק 415 דירות במגדלים".
"ראש העין - דוגמה לתכנון לקוי"
במקום הרביעי ברשימה נמצאת הוד השרון עם 1,020 דירות ובמקום החמישי ראש העין, עם 974 דירות. בשתי הערים הללו, מדובר רק במגדלים בני 16 קומות לכל היותר. "שתי הערים הללו נמצאות במקום מכובד אבל לא נבנית בהן אף דירה במגדלים גבוהים", מציין מלוסבסקי. "הוד השרון עדיין שומרת על גובה פחות או יותר אחיד ובראש העין, למרות שמתוכננות בה 15 אלף דירות, לא מוקם בה היום אף מגדל עם יותר מ-21 קומות. זו דוגמה לתכנון לקוי".
גם בהרצליה, אשקלון וגבעת שמואל, אין בכלל מגדלים של יותר מ-21 קומות. בהרצליה נבנות 570 דירות במגדלים של 16-21 קומות, באשקלון 573 דירות במגדלים של 16-21 קומות ובגבעת שמואל נבנות 310 דירות במגדלים בגובה הזה.
לעומת זאת, בין הערים שמובילות בבנייה לגובה של 21 קומות, כלולות גם בת ים, בה נרשמו במחצית הראשונה של השנה התחלות בניה של 852 יחידות דיור במגדלים, כולן בבניינים מעל 21 קומות וכן רמת גן, עם 688 דירות, כולן בבניינים של 21 קומות. בחולון נבנות 563 דירות בבנינים של 21 קומות וברחובות 776 דירות במגדלים של 16 קומות ומעלה, מתוכן 146 דירות במגדלים של 21 קומות ומעלה.
אבי זיתוני הבעלים של חברת א. זיתוני המקימה שני מגדלי מגורים של 20 קומות בגבעת שמואל, מציין כי בשנים האחרונות ניתן לראות בנייה לגובה גם בערים שבעבר היו מזוהות עם בנייה נמוכה, בשל המחסור בקרקעות במרכז. "היום מגדל מגורים בן 20 קומות נחשב גבוה אך במבט קדימה - אני מאמין שבעוד 20 שנה המחסור בקרקע באזור המרכז והגידול באוכלוסייה יביא לבנייה לגובה כך שמגדלי המגורים יגדלו מ-20 קומות ל- 40 קומות", אמר. "זה יהיה הממוצע בשוק".
המובילה ב-20 השנים האחרונות: נתניה
בבחינת נתוני עבר עולה, כי העיר המובילה בבניית מגדלים בכלל ב-20 השנים האחרונות היא דווקא נתניה, עם סך של 7,674 דירות במגדלים של 16 קומות ומעלה, מתוכן 4,006 דירות בבניינים של 21 קומות ומעלה.
בתל אביב נבנו באותה התקופה 7,644 דירות במגדלים של 16 קומות ומעלה. עם זאת, תל אביב כן מובילה בבניית מגדלים של 21 קומות מאז 1995 ועד היום, עם 6,008 דירות. נכון להיום, המגדל הכי גבוה בישראל הוא עזריאלי שרונה, הכולל 61 קומות.
המומחים לא מופתעים מכך שתל אביב מובילה את הרשימה. "מצוקת הקרקעות בתל אביב מחייבת את גופי התכנון, הרשות המקומית והיזמים, לבחון כיצד ניתן לנצל בצורה המקסימלית את אותו משאב", מסר איש העסקים מוטי כוזהינוף, מבעלי מגדל היוקרה בראשית שמוקם בשכונת בבלי בתל אביב ועתיד להתנשא לגובה של 44 קומות.
"הפתרון המתבקש הוא עלייה לגובה כשמדובר במגדלי מגורים ומשרדים", הוסיף. "בהתאם, אנחנו רואים בשנים האחרונות כיצד קו הרקיע של תל אביב משתנה. העלייה לגובה מאפשרת לנו, היזמים, להרחיב את השטחים הציבורים ולפתח אותם לכלל תושבי השכונה. אני מעריך שבשנים הקרובות נמשיך לראות עלייה בבניית מגדלי מגורים בתל אביב".
"הממוצע יעלה ל-40 קומות"
ליאור ברדוגו, מנכ״ל פרי נדל״ן הבונה כיום בבת ים בניין בן 43 קומות, מציין כי "בניה לגובה בערים מרכזיות כמו בת ים היא הכרח, שכן עתודות הקרקע הזמינות לבניה בעיר כבר כמעט ולא קיימות. בנוסף, בניה לגובה מותירה בסופו של דבר בעיר שטחים פתוחים ירוקים לרווחת התושבים משום שהיא חוסכת מקום רב על פני הקרקע״.
מילוסלסבקי מסכם, כי "הבנייה לגובה הינה מחויבת המציאות בעיקר בשל מצוקת הקרקעות בערים הגדולות, ולהערכתי תגיע בעשורים הבאים לשיאים חדשים, הן בהיקפי בניית המגדלים והן בגובה המגדלים עצמם. כמו כן רואים יותר ויותר יישום של שימושים מעורבים במגדלי משרדים שבהם ישולבו גם מסחר, מגורים, מלונאות ושימושים ציבוריים".
