הום סטייג'ינג: שדרוג דירה לזירוז המכירה ולהגדלת תשואה
שיפוץ קל, אבזור מחדש והשקעה של 1% משווי הנכס, יכולים לזרז את הליך המכירה של דירה, ואף להניב לכם תשואה של 7-4% מהשווי שלו. אתר "המקצוענים" עם המדריך
מנסים למכור נכס שעומד זמן רב ריק? כדי לזרז את הליך המכירה ולמקסם את הסכום שתקבלו בעבורו, שדרגו אותו. זה יכול להיות כרוך רק בסידור מחדש של רהיטים ואבזור הבית, דרך שיפוץ קל הכולל צביעת קירות, ועד לשיפוץ מקיף יותר. מהו הום סטייג'ינג ומדוע הוא נהיה טרנדי בשנים האחרונות? לפניכם כתבה ראשונה בסדרה.
מהו הום סטייג'ינג?
"הום סטייג'ינג הוא נישה בעולם עיצוב הפנים, שנועדה לשפר את מראה הדירה רק לצורך מכירתה", מסבירים במוקד השירות של אתר "המקצוענים". "בעלי דירות אשר הנכס שלהם לא נמכר בפרק הזמן שתכננו או בסכום שרצו לקבל על הדירה יכולים להשתמש בטכניקה זו כדי להביא יותר קוראים לראות את הנכס וכדי ליצור רושם טוב יותר של הדירה תוך הדגשת יתרונותיה. בישראל התחום התחיל להתעורר בשנים האחרונות, עם עליית המודעות להום-סטיילינג.
"בשונה ממעצב הפנים, שמסייע בעיצוב הדירה בשלבי השיפוץ או הבנייה בהתאם לרצונותיהם ולצרכיהם של בעלי הנכס, כאן המצב שונה. מעצב ההום סטייג'ינג הוא מעין מעצב של חנות חלונות ראווה, שמנסה לקלוע לטעמו הממוצע של כל קונה פוטנציאלי. הכוונה בתחום זה אינה לשיפוץ מורכב ויקר, אלא לשיפוצים קוסמטיים קטנים יחסית, להעמדת ריהוט ולהוספת תאורה בצורה שתשדרג את המראה של הנכס".
לפני: כשהדירה ריקה קשה לדמיין כיצד תיראה כשהיא מרוהטת(צילום: ערן תורג'מן, באדיבות MAYWAY מקבוצת כרמל)
כיצד בנויה השיטה?
"השיטה בנויה על השכרת ריהוט בליסינג, הוספת גופי תאורה, חפצי אמנות, טקסטיל (וילונות, כריות, שטיחים, ריפודים), עציצים ופרחים והשקעה גם בבישום הבית", אומרת מאי פולק, שותפה במיזם ההום סטייג'ינג MAYWAY מקבוצת כרמל גרופ. "המטרה היא שהבית ירגיש יוקרתי ויעלה את ערך הנכס ויזרז את מכירתו. מכיוון שאבזור הבית הוא בהשכרה, אז שווי הריהוט גבוה, אך העלות שלו פחותה מאשר מרכישתו. כך בעל הנכס מקבל את הערך הגבוה ביותר שהוא יכול לקבל, תמורת השקעה מינימלית".
אבל אם חשבתם שמטרת התהליך היא להסתיר פגמים מהותיים בנכס, טעיתם. "מטרת ההום סטייג'ינג היא לא להסתיר פגמים משמעותיים בבית: בעיות בצנרת, רטיבות וכו'. הבית אמור להיות ראוי למגורים וללא תקלות", מסבירים במוקד השירות. "אם ישנן תקלות הרי שיש לדווח עליהן לקונה הפוטנציאלי, וזה בבחינת הטעיה להסתיר אותם".
כמה זמן לוקח לאבזר בית ריק? "התהליך אורך בממוצע כמה ימים (לא יותר מ-10 ימים), שבמהלך מגיעים לבדוק את הנכס ולקחת מידות, ואז מבצעים הזמנה של הציוד הנדרש ומתאמים מועדי הגעה של בעלי המקצוע והספקים השונים", מסבירה פולק. "כמובן שתמיד חסר פריט או שניים כדי להגיע ללוק המוגמר, ואותו משלימים בסוף התהליך".
עוד כתבות בנושא:
עשה זאת בעצמך: צביעה וחידוש רהיטים
חיפוש בעלי מקצוע: ההמלצות שיעזרו לכם
איך בעצם מעצבים דירה ללקוח שכלל לא מכירים?
"סגנון העיצוב של הום סטייג'ינג מכונה בניו יורק סגנון המעבר", מסבירה פולק. "זהו סגנון ייחודי לנישה זו, שמשלב אלמנטים מודרניים וקלאסיים (למשל שילוב של עץ עם מתכת), תוך שמירה על פלטת גוונים ניטראלית ונקייה. המטרה היא להגיע להרמוניה ולקלוע לטעם של קהל הלקוחות הרחב ביותר. בהום סטייג'ינג גם לא שמים דגש על שטחי אחסון ועל פרקטיות, משתמשים באלמנטים עיצוביים שנועדו לשרת מטרה אחת – לגרום ל'וואו' למי שנכנס לראות את הדירה".
עד כמה הלקוח מעורב בעיצוב הבית לצורך מכירתו?
"הום סטייג'ינג אינו עיצוב פנים", אומרת פולק. "אין תהליך ארוך של בחירת אלמנטים עם הלקוח. להיפך, לרוב בעל הנכס כלל אינו מתערב בבחירה. זאת, כדי לשמור על כמה שיותר ניטרליות ולהימנע מטעם אישי של בעל הנכס שיכול לפגוע בתהליך השיווק והמכירה של הנכס".
אחרי: ריהוט מאפשר להרגיש את הפרופורציות בצורה טובה יותר(צילום: ערן תורג'מן, באדיבות MAYWAY מקבוצת כרמל)
כמה זה עולה והאם זה אכן משביח את הנכס?
טווח המחירים רחב ומשתנה. העלות הממוצעת היא 250-170 שקל למ"ר לחודש (בהתאם ליוקרת הציוד ולכמות האבזור הנדרשת), כשהחללים החשובים ביותר לאבזור הם הסלון, פינת האוכל וחדר השינה של ההורים. עלות ההשקעה תלויה בבעל הנכס ברצונו וביכולת הכספית שלו להשקיע בשדרוג. מורכב יותר לדבר על השקעה במחיר, שכן מדובר בטווח רחב יחסית, וקל יותר לדבר באחוזים.
פולק: "לרוב ההשקעה היא בגובה של כ-1% מערך הנכס על הום סטייג'ינג, והתוצאה היא מכירת הדירה בגובה של 7-4% מערך הנכס. מעבר להעלאת שווי הדירה, ישנו קיצור משך המכירה. צריך לקחת בחשבון שנכס שעומד ריק במשך שנה חצי, כרוך בהוצאות כמו ארנונה ועד־בית וחשבונות נוספים. אם הדירה היא בבניין יוקרה, יש גם עלויות משמעותיות של דמי ניהול גבוהים שיכולים להגיע לכמה אלפי שקלים בחודש. נכס שעומד ריק במקום כזה, יכול בקלות לגרום להפסד של כ-15 אלף שקל רק עבור דמי הניהול".
אם בעל הדירה מוכר את הדירה מרוהטת, כפי שהוצגה, האם הוא יכול לעשות רווח גם ממכירת הריהוט, הרי הוא רק השכיר אותו. פולק: "בעל הנכס מקבל רשימה מפורטת של השווי הכולל של הריהוט שהוכנס לדירה. יש לקוחות שמלכתחילה אומרים שהם מעוניינים למכור את הדירה כולל הריהוט. בהתאם לחישוב ולשווי הכולל של כל הפריטים, הם מוסיפים את המחיר לשווי הדירה. לעתים, הלקוח יכול לעשות רווח גם ממכירת הריהוט עצמו".
הדירה מצריכה שיפוץ? תחילה בדקו מה גובה השיפוץ שיחזיר את ההשקעה
לדברי חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "שיפוץ דירה הנו מהלך שצריך לבצע בזהירות. לעיתים יכול השיפוץ להעלות את שווי הנכס ביותר מעלות השיפוץ אולם מהלך בלתי זהיר יכול לגרום לנזק. טרם ביצוע שיפוץ בנכס יש לבחון את רמתו אל מול הנכסים האלטרנטיביים בסביבה. שיפוץ אשר יביא את הנכס לרמה דומה לנכסים בסביבתו - סביר שיחזיר את ההשקעה ואולי אף יניב רווח קטן. שיפוץ שיהווה 'נזם באף חזיר' יכול להסב למשפץ נזק בכך שההשקעה לא תוחזר והפער בין עלות השיפוץ לתוספת הקטנה בשווי - יהיה גדול. לפיכך, בעל מקצוע אשר יבחן את הנכס המיועד לשיפוץ אל מול סביבתו יכול להביא להשקעה נבונה ולשיפוץ שיניב רווח נאה".
בכתבה הבאה: על ההבדל בין שדרוג לצורך מכירה של דירת קבלן, בהשוואה לדירת יד שנייה ריקה או דירה שמתגוררים בה
צריכים בעל מקצוע? לחצו כאן
ynet הוא שותף באתר "המקצוענים"
לפנייה לכתב/ת 
