מימון פרויקט התחדשות עירונית
מאמר זה נכתב על מימון פרויקט התחדשות עירונית, ומטרתו לצייר את השלבים המימוניים בפרויקט התחדשות עירונית, ואת כלל האופציות העומדות לרשותו של היזם במהלך עסקת התחדשות עירונית
*התכנים במדור זה מוגשים בשיתוף עם החברות המצולמות במדריך הנדל"ן
בפרויקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 ישנם מספר שלבי מימון:
שלב א : החל מהחתמת 80% מדיירי הבנין/מתחם ועד קבלת החלטת ועדה מקומית או קבלת שובר תשלום אגרות
שלב זה מאופיין בסיכון גבוה מכיוון שאין שום ודאות בקבלת היתרי בניה והוצאת הפרויקט לפועל, בנוסף אין ליזם בשלב זה שום בטוחה במקרקעין מכיוון שהעסקה הופכת לברת מימוש רק עם עמידה בכל התנאים המתלים מול הדיירים, קבלת היתר בניה (תשלום אגרות) ורישום בפועל של יחידה רישומית שבה נרשמות זכויותיו של היזם במקרקעין בפרויקט.
שלב זה דורש בממוצע בין 400,000 ₪ ל 1,000,000 ₪ תלוי בגודל הפרויקט.
האופציות המימוניות העומדות לרשות היזם הן מימון פיננסי ממשקיע פרטי או קרן השקעות שנותנים מימון ב 2 אופציות.
1. הלוואה בריבית שנעה בטווח של 18-20% לשנה, זמן ההלוואה לא יעלה על שנה וחצי עד שנתיים מקסימום.
2. כניסה כשותף לרווחים בפרויקט וגם זה ב 2 אופציות :
א - שותפות של 15-25% מרווחי הפרויקט רק כנגד מימון שלב טרום ההיתר.
ב - שותפות של 35-50% ומימון שלב טרום ההיתר + ההון העצמי הנדרש לליווי הפרויקט עם קבלת היתר בניה (תשלום אגרות).
קבלת שירותים מחבורת יועצים מאוגדת תמורת הגדלת התמורה ליועצים באחד מ 2 אופציות
1. פרויקטים עד 100 יח"ד מאוגדים אצלי בצוות 1 המתמחה בתמ"א 38 כולל חיזוק ובניה.
2. פרויקטים מ 100 יח"ד ומעלה מאוגדים אצלי בצוות 2 המתמחה בהריסה בניה/פינוי בינוי.
התמורות לצוות ניתנות באחד מ 3 מסלולים אפשריים :
א' עם קבלת ההיתר תשלום בשווי 150% מהתשלום המקורי אותו אמור היה לקבל כל יועץ.
ב' תשלום מרווחי הפרויקט בסוף הפרויקט לפי 200% מהתשלום המקורי אותו אמור היה לקבל כל יועץ.
ג' קבלת דירה/זכויות בניה בפרויקט בסוף הפרויקט לפי מו"מ עם נציג הצוות (במקרה בו קיים פער ישולם תמורת הפער ע"י צוות היועצים).
שלב ב : מקבלת החלטת ועדה מקומית או קבלת שובר תשלום אגרות
היזם נמצא בשלב בעסקה שבה מרכיב הוודאות לגבי מימוש העסקה גובר וניתן לראות את אופק זכויות הבניה ואת תכנית הבניה המפורטת לקראת קבלת חשבון אגרות והיטלים והיתר הבניה.
בשלב זה רצוי שהיזם ידאג לרישום תת חלקה שתהווה את היחידה הרישומית שבה מעוגנות זכויות הבניה שלו בפרויקט.
כאן מתחיל היזם בסגירות פיננסיות למימון הפרויקט מול - בנקים, קרנות חוץ בנקאיות, משקיעים פרטיים, שותפויות והשילובים ביניהם, להלן פירוט העבודה למול הגופים השונים :
בנקים: היזם פונה לשמאי מוכר ע"י הבנקים איתם הוא מעוניין לבדוק אופציה לליווי בנקאי לפרויקט, ומכין דו"ח אפס לניתוח עלויות הכנסות ורווחי הפרויקט, עם סיום הכנת "דו"ח האפס" היזם מתחיל תהליך מול הבנקים שלוקח בין 3-6 חודשים לסגירת הסכם ליווי בנקאי לפרויקט, השלב הראשון בתהליך הוא פגישה עם הבנק וקביעת מסגרת ההבנות הראשונית בין היזם לבנק לגבי נתונים מסחריים ופיננסיים הקשורים בפרויקט והכוללים – הון עצמי, פריסייל, השלמת הון עצמי, מסגרות ותנאי האשראי העמלות והריביות, ובמקביל הבנק מוציא דרישת חומרים ליזם לשם בדיקת הפרויקט, עם סיום האנליזה של הבנק והיזם והבנק חותמים על הסכם הליווי.
קרנות חוץ בנקאיות : קיימות 2 סוגי קרנות
תחליף בנק – קרנות אלו מעמידות ליזם השלמת הון עצמי (עד 75% השלמת הון מקס') + חוב בכיר + ערבויות חוק מכר ומשמשות כתחליף בנקאי מלא.
קרנות המשמשות כתחליף מימוני לבנק ואינן מנפקות ערבויות חוק מכר, קרנות אלו מעמידות מימון מלא לפרויקט (50-70% מעלויות כלל הפרויקט).
השלמת הון עצמי – קרנות המעמידות השלמה/העמדה של הון עצמי בעיקר לעסקאות המלוות ע"י הבנקים, קרנות אלו מעמידות הון בשיעור של 50-100% מההון העצמי (בעיקר הגבלה של הבנקים על היקף השלמת ההון ומקבלות משכנתא מדרגה שניה אחרי הבנק.
משקיעים פרטיים: מתחלקים ל 2 סוגים מרכזיים:
1. משקיע שמעמיד הלוואות לפרויקטים בשלב ההיתר תמורת תשואה שנתית.
2. משקיע שמעמיד הלוואות בכל שלב כנגד שעבוד נכסים של היזם.
שותפים: מתחלקים ל 2 סוגים מרכזיים:
משקיע יזם שנכנס שווה בשווה עם היזם וחולק איתו את משימות ניהול הפרויקט, ומשקיע שותף שנכנס לפרויקט החל משלב החתמת 80% מדיירי הבנין ועד מלוא ההון העצמי, עם בנק או בלעדיו, בערכים של 40-50% מרווחי הפרויקט (עם או בלי מינ' תשואה שנתית) או משקיע שותף שנכנס לפרויקט בשלב היתרי הבניה עם בנק או בלעדיו, בערכים של 40-50% מרווחי הפרויקט (עם או בלי מינ' תשואה שנתית).
הכותב הוא מומחה במימון פרויקטי נדל"ן והתחדשות עירונית- סילבר סיטי.
