האם למכור עכשיו דירה שמכסה לי חובות גדולים?
שירה משכירה דירה בבעלותה ומתלבטת אם למכור אותה כדי לחסל הלוואות של מאות אלפי שקלים. אמיר, אב ל-2, תוהה אם כדאי לוותר על זכיית משפחתו ב"מחיר למשתכן". במסגרת הפרויקט "הדילמה שלי" של "ידיעות אחרונות" ו–ynet, בשיתוף בנק הפועלים, הם מספרים על הדילמה הכלכלית שלהם ומקבלים עצה ממומחה
בשיתוף בנק הפועלים
הדילמה של שירה:
שירה כהן, בת 42 מראשון לציון, גרושה ללא ילדים משכורתי נמוכה, האם למכור דירה שבבעלותי?
"השכר החודשי שלי הוא כ-6,000 שקל ואני בעלת דירה בת שלושה חדרים בקומה רביעית עם מעלית וחנייה במרכז ראשון-לציון ששוויה בשוק הוא בסביבות 1.4 מיליון שקל. בגלל המשכורת הנמוכה שלי חזרתי לפני חמש שנים להתגורר בבית אמי בראשון-לציון ואת הדירה אני משכירה ב-4,200 שקל לחודש.
את הדירה קניתי בסיוע משכנתה. סכום ההחזר שנותר לי הוא כחצי מיליון שקל שמתפרסים על עוד 20 שנה, כך שההחזר החודשי שלי הוא 2,500 שקל. נוסף על כך, אני נושאת בהחזרי הלוואה של מאה אלף שקל שלקחתי מהבנק שלי לפני כמה שנים בשל צבירת חובות. החזרי ההלוואה נפרסו עד שנת 2023 ואני משלמת מדי חודש 1,600 שקל לבנק. כך יוצא שסך ההחזרים החודשיים שלי הוא 4,100 שקל, סכום שמתקזז כמעט במלואו עם דמי השכירות אותם אני גובה.
הדילמה שלי כיום היא האם להמשיך להחזיק את הדירה שמכסה לי את החובות השוטפים (שאחד מהם יסתיים ממילא בעוד חמש שנים) או למכור אותה במחירי השיא של השוק כיום. יש לציין כי הבניין שבו שוכנת הדירה ישן מאוד וכבר כעת יש בדירה שלי, שנמצאת בקומה הרביעית, נזילות מהגג. בעיות נוספות הן רק עניין של זמן כך שהתיקונים יעלו לי כסף רב".
לשירה שלושה תארים אקדמיים, שני תארים ראשונים ותואר שני בייעוץ ארגוני. היא מספרת כי למרות השכלתה הרחבה רוב חייה התגלגלה לתפקידים שהציעו רמת משכורות נמוכה יחסית שלא איפשרה לה לחסוך כסף בצורה משמעותית. לאחרונה, היא מספרת, החליפה עבודה חדשה תוך הסבה מקצועית לתחום הפיננסים, כך שסביר להניח ששכרה לא ישתנה בשנים הקרובות.
מומחה בנק הפועלים משיב:
"ההתלבטות קשה והתשובה אינה חד־משמעית. בהנחה שמחיר השוק של הדירה שאת משכירה עומד אכן על 1.4 מיליון שקל, אז התשואה השוטפת מהדירה שאת משכירה עומדת על 3.0% עד 3.5%, בהתאם להוצאות השוטפות שיש לך לתחזוקת הדירה. שוק הנדל"ן נמצא כרגע בהאטה מסוימת, ויש לקחת בחשבון שגם אם תרצי למכור כעת, זה לא הולך להיות קל. אין בידנו את פרטי הריביות שאת משלמת על המשכנתה והחוב לבנק, אך יש סיכוי ששיעור הריבית המשוקלל על החובות שלך, גבוה מתשואת שכר הדירה שאת מקבלת".
"נניח שתמכרי את הדירה ותחזירי חובות, יישאר בידך סכום של כ-800 אלף שקל. השאלה היא מה תעשי עם סכום זה. עד כה הוא היה מושקע בדירה, והיווה מעין חיסכון כפוי. האם את יכולה להיות בטוחה שסכום זה לא ישמש בהמשך לצריכה שוטפת, ותמצאי את עצמך בעוד מספר שנים בלי דירה ובלי חיסכון? שאלה שנייה היא מה יקרה אם בכל זאת תחליטי בהמשך לצאת מבית אמך, ואז תצטרכי לשכור או לרכוש דירה אחרת. אם את בטוחה שאת ההון העצמי שיש לך בדירה (היתרה לאחר החזר חובות) תשקיעי בתבונה ולא תוציאי לצריכה שוטפת, וכן אם יש בכוונתך להמשיך לגור עם האם בטווח הנראה לעין, מכירת הדירה והחזר החוב הם אופציה שיש לשקול אותה. כפי שציינו השוק לא קל למכור בימים אלו, ואת יכולה לנסות ולדרוש את המחיר בו נקבת ולראות את תגובת השוק. אם את לא בטוחה ביכולתך לחסוך את הכסף שיוותר בידך, אזי עדיף במקרה זה להחזיק את הדירה, היא בכל זאת מהווה בשבילך איזה עוגן כלכלי, גם אם מחיר השוק שלה יהיה נתון לתנודתיות".
הדילמה של אסף:
אסף פשינסקי, בן 43, מפתח תקווה, נשוי + 2 האם לוותר על זכייתנו במחיר למשתכן?"מעולם לא קנינו דירה ותמיד גרנו בשכירויות. נכון להיום אנו גרים בדירה בת ארבעה חדרים בשכירות בשכונת אם המושבות בפתח-תקווה באותו רחוב שבו גרים הוריי. אנחנו אוהבים את השכונה ואת האנשים שבה אך עדיין נאלצים לשלם מדי חודש 4,800 שקל עבור דמי השכירות וכמו רבים במצבנו החלטנו לנסות את מזלנו ונרשמנו לתוכנית מחיר למשתכן.
ואכן, התבשרנו לאחרונה שזכינו בזכות לקנות דירה במודיעין ושאנחנו מספר 3 ברשימה, כלומר מקום גבוה שמעניק לנו את האפשרות לבחור דירה מתוך מגוון הדירות שיוצע בפרויקט. לאור העובדה כי אנו לא רוצים לעבור לגור במודיעין ולנתק את הילדים (9,12) מהמסגרות והחברים, חשבנו לקנות את הדירה במודיעין ובבוא היום להשכיר אותה בצורה שתתקזז לנו עם דמי השכירות בפתח-תקווה. הבעיה מתחילה בכך שאנחנו לא יודעים עדיין איזה דירה נוכל לקבל בפרויקט, מה יהיה המפרט שלה והאם בכלל משתלם לנו לחכות כחמש שנים עד שהדירה תהיה בנויה. היתר הבנייה יתקבל רק בעוד שנה־שנתיים.
מדובר מצד אחד על פרק זמן ארוך של חמש שנים, ומי יודע מה יהיה מצב השוק באותה תקופה, ובנוסף שמענו דעות רבות שסוברות שאם אתה לא הולך לגור במחיר למשתכן, אז לא שווה להיכנס לזה בכלל כי במקומות האלו יהיה היצע גדול של דירות לשכירות ויהיה קשה להשכיר את הדירה. זה מבלבל ומתסכל. בתור אחד שהוא לא כלכלן נראה לי שעל פניו יש המון בעיות בתוכנית הזאת. גם בגלל שמשווקים דירות במקומות פחות אטרקטיביים, גם בגלל הזמן המאוד ממושך של העלייה על הקרקע וגם בגלל שאין לך מושג בעצם במה זכית. יש המון ערפול בתוכנית הזאת".
אסף מסביר, בנוסף, כי משפחתו לא רכשה דירה עד היום "כי לא היה לנו את ההון העצמי לכך. בכל פעם שהייתה עלייה במחירי הדירות, עצרנו לרגע את החיפושים ואמרנו שנמתין לירידה. בסוף העליות עברו את הגבול שיכולנו להרשות לעצמנו, המחירים נהיו מטורפים והחלטנו להמשיך עם השכירות"
מומחה הנדל"ן אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, משיב:
"דירה בעוד חמש שנים כשבתוך שנתיים או שלוש ייאלצו כבר ליטול משכנתה ולהתחיל להחזירה במקביל לתשלום שכר דירה, נראה בעיניי כמשהו לא משתלם בעליל.
עליהם להתעשת ולחפש דירה קטנה, יד שנייה, לא לשימושם אלא להשקעה, בתחומי עיר מגורם ובהתאם ליכולתם (הון עצמי של כ-300 אלף שקל), בסדר גודל של עד 1.2 מיליון שקל. הם יוכלו לקבל משכנתה של 75% כמחוסרי דיור. בפריסה נכונה של המשכנתה, אין לי ספק שהדירה תושכר מ'מחר בבוקר' בסכום שיממן את מרבית ההחזר החודשי. ואם המזל יאיר פנים, ייתכן שייהנו בעתיד מעליית ערכה כתוצאה מהליך של התחדשות עירונית ואז, יוכלו לממש את הרווח ובאמצעות העלאת ההון העצמי, להתקדם. החשש בדבר היצע דירות להשכרה גדול יחסית בעיר מודיעין אינו מופרך, ובמבחן המיקום עבורם, פתח-תקווה עדיפה".
הכתבה התפרסמה ב"ידיעות אחרונות"
בשיתוף בנק הפועלים
