רוכשים דירה? אל תאמינו להבטחות בעלון
רוכשי דירות בפרויקט יוקרה באשקלון נדהמו לגלות כי בריכת השחייה, חדר הכושר, הג'קוזי והסאונה, שהוצגו בעלון הנוצץ, הוצמדו לדירתו של אחד הרוכשים ולא ישמשו את כלל הדיירים. בית המשפט לא התרשם מטענותיהם. טור אישי
אז מהו באמת תוקפן של ההבטחות המוצגות בעלוני הפרסום, המוצגים לרוכש במהלך המשא ומתן שקדם להתקשרות החוזית? ומהן התוצאות הנובעות מהצגתם או מאי קיום התנאים או המצגים שבהם? בניגוד לתחושות הבטן והלב המתבקשות, לא תמיד יטו בתי המשפט לטובתם של הדיירים הנזעמים.
העלון כלל בריכת שחייה וחדר כושר
כך למשל, תיק שנדון לאחרונה בבית המשפט ועסק בנושא, הסתיים בשורה תחתונה מפתיעה ומעוררת הדים. תחילת הפרשה בסוף שנות ה-90, אז בנתה חברה יזמית פרויקט הכולל 140 דירות בעיר אשקלון, הידוע בשם פרויקט "המרינה". מדובר בפרויקט יוקרתי שבתחומיו נבנתה בריכת שחיה, חדר כושר, סאונה, קפיטריה, משרד קבלה ובית כנסת.
במהלך בניית הפרויקט מכרה החברה היזמית כמעט 100 דירות מתוך הפרויקט, ואילו יתרת הדירות נמכרו בהדרגה החל משנת 2010. החברה היזמית מינתה עצמה כחברת הניהול של הפרויקט מאז אכלוסו בשנת 2000 עד לשנת 2010. ככזו, היתה אחראית על תחזוקת כלל השטחים הציבוריים בפרויקט ועל הפעלת המתקנים שהותקנו בפרויקט.
אחד מבעלי הזכויות בפרויקט רכש בו 20 דירות, כאשר האחרונה בהן נרכשה על ידו בשנת 2013. הרוכש הצמיד אליהן שטחים שונים, שכללו את בריכת השחייה, חדר הכושר, הסאונה והקפיטריה. כצפוי, מספר חודשים לאחר השלמת הרכישות, התעוררה מחלוקת חריפה בינו לבין נציגות הבית המשותף.
הרוכש טען כי השטחים במחלוקת מצויים בבעלותו, לאחר שהוצמדו כדין לדירות שרכש מהחברה היזמית. הנציגות טענה כי השטחים במחלוקת מהווים חלק מהרכוש המשותף, ועל כן שייכים לכלל דיירי הבית. בעקבות המחלוקת, הגיש רוכש הדירות תביעה למתן סעד הצהרתי, לפיו השטחים במחלוקת שייכים לו.
טענתם העיקרית של הנתבעים היתה, כי טרם רכישת הדירות, מסר להם הקבלן עלון, שתיאר פרויקט יוקרה שיכלול לרווחת הרוכשים חדר כושר, בריכה, סאונה ועוד. עוד טענו הנתבעים, כי זהו מסמך משפטי מחייב, שקיבל משקל מכריע בשיקולים שהביאו את הרוכשים לרכוש דירות בפרויקט, על אף מחירן הגבוה.
טענה נוספת היתה כי מאופיו היוקרתי של הפרויקט, כפי שהוצג הן בעלון והן על ידי אנשי המכירות, ניתן היה להבין כי מתקנים אלה יועמדו לרשותם של כלל הדיירים, רוכשי הדירות בפרויקט.
ביהמ"ש: לעלון אין מעמד משפטי מחייב
בית המשפט לא התרשם מטענות הדיירים וקבע ביחס למעמדו של עלון, כי אין לתת לו מעמד משפטי מחייב. אמנם בעלון נאמר, כי הפרויקט יכלול "מועדון בריאות משוכלל הכולל חדר כושר, בריכה מקורה ומחוממת, סאונה, ג'קוזי ועוד", אך עם זאת, בסמוך לכיתוב האמור, נכתב באופן מודגש, כי "המפרט הטכני, כמפורט לעיל, נתון לשינויים. החברה מתחייבת על מפרט טכני, רק בהתאם למפורט בהסכם המכר". כלומר, יתכן שיחול שינוי במפרט הדירות.
כמו כן, אמנם בצדו האחורי של העלון, תחת הכותרת "הנאות הנסיכה לשרותך", הופיעו צילומים של של בריכה, חדר כושר, ג'קוזי וסאונה, הנושאים כל אחד את הכותרת המתאימה. עם זאת, צויין בהחלטה, אותו עמוד כלל גם תמונה של אדם גולש בים ותמונה של אדם טס ברחפן, ואין להניח, כי הרוכשים סברו, כי מדובר בשירותים שיהיו זכאים להם בחינם אם ירכשו דירה בפרויקט.
גם את טענת הנתבעים כאילו בשל אופיו של הפרויקט יש לראות את השטחים שבמחלוקת, כחלק מהרכוש המשותף בפרויקט, דחה בית המשפט. לדידו, התנהלות הצדדים או אפילו אופיו הכללי של הפרויקט, אינו מקנה זכויות קנייניות מאליו.
בלשונו של בית המשפט, "גם באם אופיו של הפרויקט יצר בקרב הנתבעים ציפייה, כי השטחים שבמחלוקת יהיו חלק מהרכוש המשותף ויועמדו לשימוש כלל הדיירים, אין בציפייה זו כדי ליצור לנתבעים זכויות חוזיות או קנייניות, בניגוד להוראות המפרט וההסכם".
לפיכך, ברכישת דירה, במיוחד דירות בפרויקטים של נופש או בפרויקטים המשווקים כשמתלווה להם ניחוח של יוקרה, אסור להסתמך על אינטואיציה או על עורך הדין של הקבלן או של החברה היזמית, ובעיקר לא להסתנוור מעלונים מבהיקים ומרשימים. מוצע להקפיד לקרוא את האותיות הקטנות (וגם את הגדולות), להתייחס ברצינות לכל המפרטים, התשריטים והסעיפים העוסקים במתקני הפרויקט, ולבדוק שוב ושוב האם אלה כלולים במחיר הדירה, אם לאו.
הכותבים הם שותפים במשרד שיפמן ספיר שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומשפט מסחרי
לפנייה לכתב/ת 
