רחוב שהופך לנחל, שכונה ללא תחבורה: השגיאות התכנוניות שכולנו משלמים עליהן
בעוד שהממשלה אצה לאשר שכונות ענק, נדמה שנשכחת העובדה כי הן מיועדות למגורי אנשים. בין אם מדובר בתחבורה הנשענת על הרכבת שעוד לא קמה, קרקע מזוהמת ללא תוכניות טיהור, או תכנון באזורים מוכי הצפות, עשרות אלפי תושבים עלולים לשלם מחיר כבד. כך נראה אבסורד תכנוני
מצוקת הדיור הביאה את הממשלה ומשרד האוצר לקדם בשנים האחרונות תוכניות בינוי עצומות למגורים באזורים שונים בארץ. את המחירים הכרוכים בתכנון המואץ עלולים לשלם מאות אלפי התושבים המתגוררים בסמוך לתוכניות הללו, ואלה שיגורו בשכונות החדשות שייבנו.
הדברים אף נאמרו בצורה ברורה על ידי שר התחבורה ישראל כץ, שהודה כי "התשתיות יוקמו תוך כדי תנועה". גם ראש מטה הדיור היוצא, אביגדור יצחקי, אמר לא אחת באופן מפורש, כי ייתכן שייבנו לפני שיהיו פתרונות תחבורה.
כחלון מסכם את 2017 בנדל"ן: "הבועה הזו בדרך להתפוצץ"
3 שנים לפעילות הוותמ"ל: רק 7 תוכניות יצאו לדרך
זרוע הפעילות המרכזית של הממשלה להאצת הבנייה היא הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל), שהוקמה במסגרת הוראת שעה ושפעילותה הוארכה לאחרונה בשנה נוספת עד לאוגוסט 2019, ביוזמת שר האוצר.
הוועדה, שנועדה לסייע בפתרון משבר הדיור באמצעות הגדלת היצע הדירות, מאשרת בהליך מזורז תוכניות בנייה על קרקעות מדינה, במתחמים שהוכרזו על ידי קבינט הדיור. זאת במקום הליכי האישור בוועדות התכנון "הרגילות", שאורכים זמן רב יותר.
מאז הקמתה לפני כשלוש שנים אישרה הוותמ"ל למעלה מ-100 אלף יחידות דיור, שמהוות כ-30% בלבד מכלל התוכניות שאושרו בתקופה זו בצינורות התכנון "הרגילים". בנוסף, כדי להבטיח את יישומן של התוכניות, הממשלה חתמה על שורה של הסכמי גג מול רשויות מקומיות רבות, שלעתים מכפילות את גודלן ואף יותר, ובמקביל, רשויות רבות ממהרות לאשר תוכניות מתאר מקיפות, שמתוות את עקרונות התכנון לעתיד - וזאת במטרה לקבל סמכויות באישור תוכניות בנייה נוספות.
אולם בצד הצורך הדחוף בפתרון משבר הדיור, ראשי ערים, תושבים, חקלאים וארגוני סביבה שבים ומזהירים כי התוכניות החדשות אינן כוללות שלבים מדורגים או תנאים המחייבים ביצוע עבודות תשתית לפני התקדמות בהליכי הבנייה. כתוצאה מכך, אין כל הבטחה שפתרונות התשתית הללו באמת יהיו מוכנים בזמן.
אז אילו טעויות דרמטיות בתכנון אפשר למצוא כבר היום בתכנון סביבת המגורים שלנו, וכיצד היא עלולה להיראות אם שגיאות אלה לא יתוקנו?
"המשבר התחבורתי כבר כאן"
אחת הבעיות הבולטות בתכנון נוגעת לתחבורה. רבות מהתוכניות במרכז הארץ נשענות על קווי הרכבת הקלה, למרות שיעברו שנים רבות עד שהיא תושלם. בינתיים, את הטעויות שנעשו בעבר כולנו משלמים כבר היום מדי יום בדרך לעבודה ובחזרה ממנה, בין אם בעמידה בפקקים עם המכונית הפרטית או בניסיונות להשתמש בתחבורה הציבורית המקרטעת.
"יחידות דיור מתקדמות יותר מהר מתחבורה ציבורית", אומר אסף זנזורי, ראש תחום תכנון בחברה להגנת הטבע. "רוב קווי הרכבת הקלה עוד לא אושרו ותוקצבו, ואם לא קושרים בין פיתוח שכונות הענק לבין פיתוח תחבורה הציבורית, זה אומר שזה לא יקרה באותו קצב. התוצאה תהיה שוב שכונות שנסמכות על רכב פרטי באופן שיביא למשבר תחבורתי, שיש כאלה שאומרים שהוא כבר כאן".
דוגמה בולטת היא שלוש תוכניות שאושרו לבניית כ-15 אלף דירות בשטח מחנה תל השומר, בערים רמת גן, קריית אונו ואור יהודה. לא הרחק משם אושרו כ-12 אלף יחידות דיור בפתח תקווה, בשטח מחנה סירקין. תוכנית סירקין, שזכתה להתנגדות גורפת של תושבי האזור וראש עיריית פתח תקווה מחשש ל"כאוס תחבורתי", אף הוחזרה בהחלטה חריגה של הוותמ"ל לדיון בוועדה המחוזית.
תוכניות אלו ורבות אחרות, מתווספות לאלפי יחידות הדיור הנמצאות כבר היום בבנייה באזור המרכז. כך למשל בפתח תקווה נבנות כ-1,570 דירות, ברעננה כ-2,500, בראש העין יש היתרי בנייה לכ-4,500 ובקריית אונו לכ-880 דירות. בנוסף, בצפון הוד השרון נבנות כ-2,300 יחידות דיור במתחם 1200, שמשמעותם תוספת של כ-4,000 כלי רכב, ובהרצליה מתוכננות למעלה מכ-4,600 יחידות דיור במתחם הרצליה הילס ובגליל ים, שמשמעותם תוספת של כ-9,000 כלי רכב.
התוספת הצפויה של עשרות אלפי תושבים צפויה להחריף עוד יותר את עומסי התנועה בעורקי התנועה הראשיים דוגמת כביש 4, כביש 2 ונתיבי איילון, אליהם מתנקזים מדי בוקר רבים מתושבי הערים הללו. "בגוש דן לבדו מתוכננות בשנים הקרובות רבבות רבות של יחידות דיור", אומרת ד"ר רינה דגני, מנכ"ל מכון המחקר גיאוקרטוגרפיה ומומחית בכלכלה אורבנית. "אם נוסיף גם את התוספת של מיליוני מ"ר לתעסוקה, המשמעות היא מאות אלפי כלי רכב נוספים שיפקקו לחלוטין את הכניסות והיציאות לתל אביב ויתר הערים באזור".
דגני טוענת כי פתיחת הקו האדום הראשון של הרכבת הקלה, המתכוננת רק בעוד כ-4 שנים, תהיה לא יותר מ"אספירין". "עד שייפתחו הקו הירוק והסגול, בעוד 20-10 שנה, הכל ייפקק לחלוטין", הוא מוסיפה, "הפתרונות חייבים להיות זמינים ומהירים, דוגמת תוספת נתיבי תחבורה ציבורית, חניוני 'חנה וסע' ביציאות מהערים, שאטלים מהירים ובמקביל מתן עדיפות לתקצוב תחבורה ציבורית. ללא פתרונות אלו, התנועה פשוט תעמוד".
"כנראה שייצאו מהשכונה דרך מערכת הביוב"
דוגמה נוספת היא תוכנית בצפון מזרח אשקלון, הצפויה לכלול כ-38.5 אלף תושבים בכ-11 אלף יחידות דיור. החשש מהשלכות היעדר פתרונות תחבורה בא לידי ביטוי בהתנגדות שהגיש משרד התחבורה לתוכנית, בה נכתב כי "נראה שעל פי התוכנית, היציאה מהשכונה תהיה רק דרך מערכת הביוב כי כנראה לא יהיו כבישים" .
עוד מצוין בהתנגדות, כי "אין שלבי ביצוע מחייבים וניתן להוציא היתרי בניה ולבנות ללא ביצוע פרויקטים תחבורתיים", ואף כי "העתקת תחנת הרכבת של אשקלון לתחום התוכנית לא נבדקה, לא תוכננה ולא תואמה עם רכבת ישראל ולא ברור מהי משמעותה הכספית והתחבורתית".
"השכונה תהווה מעין עיר חדשה ופרברית, ודווקא במקרים כאלו נדרשת תחבורה ציבורית איכותית שתחבר בין חלקי העיר", מסביר זנזורי מהחברה להגנת הטבע, "התכנית קודמה תוך התעלמות מוחלטת מהטענות ועל אף שהיתכנות ההקמה של תשתיות אלה מוטלת בספק. זו דוגמה לכך שגם במקרים בהם מוצעות תשתיות תחבורה ציבורית, הן לעיתים אינן תואמות את תשתיות רכבת ישראל וסותרות את תכניות משרד התחבורה".
קרקעות מזוהמות: חשש לפגיעה בבריאות הציבור
בעיה נוספת שלא זוכה להתייחסות מספקת לפי גופי סביבה, היא זיהומי קרקע ומי תהום. כך למשל התוכנית שאושרה במתחם אפולוניה בהרצליה, הכוללת 2,700 דירות, בשטח שבו פעל בעבר מפעל תע"ש ושפעילותו הותירה במקום זיהומים נרחבים. היועץ הסביבתי של הוותמ"ל אמנם המליץ להשלים את סקר הסיכונים כתנאי לאישור התוכנית ומתן היתרי בנייה, אבל המלצתו לא התקבלה.
ארגון אדם טבע ודין ותושבי האזור עתר נגד התוכנית לבית המשפט המחוזי בתל אביב, שביטל אותה בהוראה דרמטית והורה לבצע סקר סיכונים לקרקע. "באפולוניה קיים זיהום קרקע ומים יידוע", מספרת יעל דורי, ראש תחום תכנון באדם טבע ודין. "ביקשנו לחכות לסקר סיכונים וחלופות לטיהור, ובהתאם לממצאים להגיש את התוכנית. כרגע אי אפשר לדעת היכן למקם את שימוש הקרקע, יש חלקים שהטיהור בהם יימשך שנים ואחרים יהיו בלתי נגישים או ישפעו מהליכי הטיהור".
גם בתל השומר יש עדויות לזיהומי קרקע ומים, שטרם נבדקו, אולם התוכניות הנרחבות שאושרו לא מחייבות ביצוע סקר זיהומים וטיהור השטח קודם להתחלת הבנייה. "מצב זה דורש פתרון ארוך טווח", מסביר זנזורי. "היקפו ומורכבותו של הזיהום טרם נבחנו לעומק והתשתית העובדתית לצורך אישור תכניות במתחמים אלה במסגרת ההליך המקוצר והמהיר של הוותמ"ל, עלולה להוביל לפגיעה חמורה בבריאות הציבור".
כשהרחוב הופך לנחל
ההשלכות של תכנון שגוי מורגשות היטב כבר היום מדי חורף, כשרחובות רבים הופכים לנהרות ובתים רבים מוצפים במים. ד"ר עמיר גבעתי, מנהל תחום מים עיליים בשרות ההידרולוגי שברשות המים, מסביר כי שכונות מגורים רבות בארץ מוקמו ללא מחשבה ותכנון מספק בפֶשֶׁט הצפה של נחלים, כלומר השטח המישורי השוכן משני צדי הנחל ומוצף כאשר המים גואים.
בין הדוגמאות הרבות לערים שמתמודדות עם הצפות חוזרות ונשנות הוא מונה את אזור גן שמואל ליד חדרה, שסובל מהצפות מנחל חדרה, שכונות הארגזים ועזרא בדרום תל אביב שסובלות מהצפות מנחל איילון, שכונות מגורים באילת הסמוכות לנחל ערבה, וכן שכונות באשדוד, אשקלון, נהריה ועוד רבות נוספות.
"הפתרונות ברמה ההנדסית צריכים להגיע מסכרים, מאגרים ואף הטיית נחלים", הוא מסביר. "כיום הגישה התכנונית שונה ואוסרת על בנייה באזורים של פשט הצפה. העיקרון המנחה של התכנון הוא 'בנייה משמרת מים', כלומר לדאוג שכמה שיותר מים יחלחלו למי התהום ולא יציפו".
מנגד, זנזורי מציין כי ההוראות הללו אינן בראש סדר העדיפויות כיום. "כשבונים בשולי הערים, שלא יתפלאו שיש הצפות", הוא אומר. "בכל בנייה על שטחים פתוחים יש סכנה להצפות עתידיות, כי האזורים הללו משמשים כאזורי הצפה וחלחול. צריך לעשות חישובים ובדיקות מראש, אבל כשמאיצים את הבנייה כמו היום, החישובים הללו נדחקים".
דורי מארגון אדם טבע ודין, נותנת כדוגמא שכונה חדשה שאושרה לאחרונה בוותמ"ל, לבניית כ-2,000 דירות באור יהודה, המתוכננת בשטח פתוח ששימש שטח הצפה וניקוז של נחל איילון ויובליו. בהחלטת הוועדה מצוין כי ההמלצה לקביעת שלבי ביצוע לנושאי הניקוז התקבלה באופן חלקי, כאשר מתן היתרי הבנייה ייבחנו על ידי צוות מלווה.
דורי מסבירה כי המשמעות היא שהתוכנית אינה מסדירה בכלל את הנושא. "הצוות המלווה אינו גוף סטטוטורי ולא אמור להחליט על שלביות והתניות בביצוע התוכנית", היא מפרטת. "כבר היום יש בעיות של שטפונות באור יהודה והן רק יתגברו. יש פתרונות הנדסיים אבל הם חייבים להיות מבוצעים לפני התחלת הבנייה".
דני מורגנשטרן, יו"ר ועדת הביקורת באיגוד המתכננים בישראל, מסביר כי "כדי למנוע שטפונות, חייבים להשאיר חלק מהמגרשים לא נגועים, כדי לאפשר החדרת חלק מהמים לאקוויפר כשיורד גשם. אבל ברבות מהשכונות החדשות המים נשטפים על האספלט ויוצרים שיטפון. הפתרון הוא לעשות קידוחים בפינות של מגרשי החניה ולהוביל מים ממרזבים לנקודות נמוכות, באופן שימנע שיטפון".
אובדן המרחב הכפרי
בעיה משמעותית נוספת עליה מצביעים ארגוני הסביבה והחקלאים, היא הרס המרחב הכפרי בשולי הערים. אמנם הוותמ"ל נכנסה לאחרונה לתחום ההתחדשות העירונית, אך הרוב המכריע של התוכניות החדשות מתרכזות בשטחים פתוחים, תוך הסבת הייעוד שלהם מחקלאות או שטחים ציבוריים פתוחים למגורים.
כך למשל, תוכנית המקודמת לבניית כ-6,000 דירות בשטחים פתוחים ממזרח לשכונת בית אליעזר בחדרה, שצפויה להביא גם להרס שמורת הטבע בית זיתא, שריד לשטחי ההצפה באזור. "זה מפרבר את הערים, מגביר את השימוש ברכב פרטי, ופוגע בעירוניות של העיר ובשטחים הפתוחים", אומר זנזורי. "אין לנו משאבי קרקע אינסופיים בארץ, במיוחד לא במרכז, וצריך לשמור אותם לפיתוח לדורות הבאים. למעשה, מכתיבים סטנדרט של היום לדורות עתידיים ואז יהיה יותר קשה לעשות תכנון מחדש".
"עודף תכנוני גדול"
אחת הטענות המרכזיות של מתנגדי התוכניות להאצת הבנייה, היא שבמקום להשקיע בקידום התוכניות המאושרות כבר לבנייה, שתקועות בשלבי מימוש כאלה ואחרים - מאשרים תוכניות נוספות. "יש כיום עודף תכנוני מאוד גדול, מה שחסר הוא טיפול וביצוע", טוען זנזורי.
לדבריו, "קבינט הדיור הכריז על כ-300 אלף יחידות דיור, מתוכן כ-100 אלף כבר אושרו בוותמ"ל, וגם ועדות התכנון המחוזיות העלו את הקצב. למעשה ועדות התכנון מתחרות כיום ביניהן וכולם רוצים להציג מספרים, מה שמביא לתכנון ירוד. אבל צריך לזכור שתכנון זה לא רק יחידות דיור, זה גם כל מה שמסביב. לפעמים נדרש מחלף או חיבור למכון טיהור שפכים, אבל בוותמ"ל מעדיפים לא לעכב תוכניות בשביל לפתח את זה. אומרים שמקסימום יפתחו ביחד, אבל יכול להיות שזה לא יקרה, כי התוכניות לא כוללות התניות".
דורי מציינת, כי "הבעייתיות הגדולה ביותר היא שהוותמ"ל הוא מסלול עוקף תכנון, ללא ראיה כוללת. על אף שמדובר בתכניות ענק, כל אחת מתוכננת באופן נקודתי, כמו בועה, ולא כחלק מההתפתחות התקינה של היישוב. חלק מהיישובים עלולים להיפגע מהתוכניות, שמצריכות משאבים עצומים מצידן, בעוד שתכניות אחרות ממש מסוכנות, בגלל תכנון רשלני מבחינת טיפול במפגעים של קרקעות מזוהמות והעדר התייחסות לרעש ולזיהום אוויר".
סגן נשיא התאחדות בוני הארץ, אשר גרין, מציין כי כי בתוכניות רבות המאושרות כיום לא בודקים מראש האם התשתיות נותנות מענה ראוי לתוספת יחידות הדיור המתוכננת, כמו לדוגמא עיבוי קווי ביוב, החלפת קווי חשמל ומים או בניית מבני ציבור כמו גני ילדים ובתי כנסת. "לא ייתכן שיבצעו קודם את המגורים ואחר כך ילכו לתכנן את התשתיות", הוא אומר.
לדבריו, "הסכמי הגג העבירו את כל עניין פיתוח התשתיות ומבני ציבור לרשויות המקומיות בתמורה לתקציב, אבל הרשויות לא ערוכות לטפל בהיקפים כאלה. כלומר, במקומות שבהם יוציאו היתרי בנייה תהיה קטסטרופה, בעוד שברשויות שבהן ראשי העיר יחשבו שהם לא יכולים לעמוד במשימה - פשוט לא יוציאו היתרי בנייה ואז לא יקרה כלום".
ואילו יצחק כהן, נהג מונית שמבלה על הכבישים בארץ כבר 26 שנה, אומר שהוא לא זוכר תקופה כל כך גרועה על הכבישים כמו היום. כהן מסכם יפה את הדברים: "אין היום שעה ביום שאין בה פקקים", הוא אומר, "אנשים חיים באוטו, אז יהיו להם דירות, אבל איך הם יגיעו אליהן?".
