כוכב עליון
פעם היה לגמרי ברור מה זה פנטהאוז: דירה רחבת ידיים ויוקרתית בקומת גג, בלי שכנים מעל, עם מרפסת ענקית, אוויר, נוף ופרטיות. היום, מתברר, יש פנטהאוז ויש פנטהאוז ישראבלוף. עופר פטרסבורג מוצא את ההבדלים
"קניתי פנטהאוז בצור-יצחק ובגלל קשיים אני צריך למכור אותו עכשיו", מספר דן, בעל חנות נעליים בנתניה, "הבאתי שמאי שיעריך את הדירה וכשהוא הגיע הוא צחק ואמר לי: לא פנטהאוז ולא נעליים".
שוק הנדל"ן הפך בשנים האחרונות לתחרותי ויצרי, וכדי לגרום לעם ישראל לרכוש דירות יוקרה, הקבלנים ממציאים פטנטים ומושגים חדשים להגדרות הקלאסיות של הדירות המיוחדות. התוצאה: רבים אינם יודעים להבחין בין פנטהאוז, מיני־פנטהאוז, דופלקסים ודירות גג.
ההגדרות הישנות כבר לא תקפות, מתברר. אם בעבר ההגדרה "פנטהאוז" תיארה את הדירה הגדולה, המיוחדת והיוקרתית שבקומת הגג של הבניין, כיום קוראים "פנטהאוז" גם לדירות מיוחדות שנמצאות בקומה שלישית מתוך שש, למשל. שיעור הדירות המיוחדות בבניין יכול להגיע ל־20-30 אחוז מכלל הדירות בו – שני פנטהאוזים בקומת הגג, דופלקס, מיני־פנטהאוזים וכו'. היזמים הבינו כי יש ביקוש לדירות מיוחדות וכי אפשר לגבות עליהן פרמייה גבוהה, ומיתגו אותן תחת הכותרת "פנטהאוז". וכך נולד מה שיכונה כאן: פנטהאוז ישראבלוף.
משום כך, כשאתם רואים במודעת המכירה את ההגדרה "פנטהאוז", טוב תעשו אם תחזרו לבסיס ולהבין מה בדיוק זה אומר: האם יש מעל הדירה עוד דירות? האם יש דירה נוספת באותה הקומה? מהו גודל המרפסת? כמה כיווני אוויר יש לדירה ואיזה נוף? האם יש לדירה גרם מדרגות נפרד או מעלית פרטית? התשובות לשאלות האלה חשובות הרבה יותר מההגדרה של היזם.
יצורי כלאיים
בהגדרה, פנטהאוז היא דירה בקומה העליונה של בניין מגורים, הבנויה במפלס אחד גדול, המשתרע על פני שטח של כ־150-250 מ"ר ולא פחות מכך. בדרך כלל היא הרבה יותר גדולה מדירה סטנדרטית, ונחשבת לדירה היקרה ביותר בבניין.
"לפנטהאוז יש מרפסת גדולה אחת לפחות, היוצאת היישר מתוך הסלון החוצה, ומשתרעת לפחות 50 מ"ר ולעיתים קרובות גם הרבה יותר", מסביר השמאי והמשפטן ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. "מרפסת נוספת יוצאת בדרך כלל מסוויטת ההורים. מעל דירת פנטהאוז אין שום דירה אחרת והיא מעניקה פרטיות מירבית, הרבה גובה, הרבה נוף, הרבה אוויר, יוקרה וגודל, ולכן המחיר שלה, הן בעולם והן אצלנו, גבוה במיוחד".
חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי, מסביר כי בעבר בנו שתי דירות פנטהאוז בקומות האחרונות, והיה ניתן לצאת מהחדרים ישירות אל הגג, כך שהגג חולק לשניים. כיום כבר לא עושים את זה, אלא מקצים את שתי הקומות האחרונות בבניין לדירות מיוחדות. לדירות אלו מקצים מרפסות של 30-100 מ"ר ושטח הדירות עצמן נע בין 50-150 מ"ר. חדרים על הגג אינם קיימים היום כי כמעט ולא משתמשים בהם.
ה"מיני־פנטהאוז", אולי ההמצאה הגדולה ביותר של הקבלנים הישראלים, הן דירות באחד המפלסים העליונים של בניין מדורג (לא בהכרח הגג). לרוב הן אינן ניצבות לבדן בקומה, אלא יש לצידן עוד שלוש דירות. בדרך כלל השטח של דירות אלה דומה לשטחה של דירה ממוצעת – 100-120 מ"ר, והכינוי "מיני־פנטהאוז" מוענק להן בשל העובדה שהמרפסת שלהן קצת יותר גדולה מהמקובל, בשטח של כ־30 מ"ר ומעלה.
"ברור כי אין מדובר כלל ועיקר בפנטהאוז אמיתי", מדגיש המעצב גיא בוכהלטר, מומחה לעיצוב ושדרוג פנטהאוזים.
יצורי כלאיים דומים הם דירות דופלקס דו־מפלסיות. פעמים רבות לכל קומה יש מרפסת משלה וזה נחמד, אבל זה לא הופך את הדירה לפנטהאוז. כך גם דירות שניתן לעלות מתוכן במדרגות אל הגג. לעיתים קרובות יש על הגג גם סוויטת הורים או לילד מתבגר, אבל גם זה אינו הופך את הדירה לפנטהאוז.
המצאה שיווקית
בישראל מעולם לא הוגדרו כללים מחייבים למוצר שנקרא פנטהאוז. "אין לכך הגדרה ספציפית, אבל אפשר בהחלט בטביעת עין להגדיר האם דירה כלשהי נחשבת פנטהאוז או לא", אומר גל קסטל, מנהל השיווק של חברת ארזים (ג.י.א). "פנטהאוז בקומה שנייה, כשמעליו בנויות עוד שלוש־ארבע קומות איננו פנטהאוז אמיתי, למרות שלדירות מסוג זה יש בהחלט דרישה והן עונות על צרכי הציבור".
לדברי שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, מיני־פנטהאוז הוא המצאה שיווקית, כאשר לרוב מדובר בדירות שנמצאות קומה מתחת לקומת הגג, ויש להן מרפסת בגודל של לפחות 21-25 מ"ר. "לעיתים הפער במטראז' בינן לבין הדירות שנמצאות קומה מתחתן הוא מזערי ושולי, אבל הפער במחיר יהיה גבוה בגלל המיתוג שלהן כמיני־פנטהאוז, ובגלל פער קטן בגודל המרפסת", אומרת בוגין. "אין כללים קבועים בנוגע למיני־פנטהאוז ולכן ניתן לראות יזמים שמציעים דירות מסוג זה גם בקומות נמוכות יותר, באופן שלעיתים מגחיך את ההגדרה".
האדריכל בוכהלטר מדגיש כי העיקרון הבסיסי של פנטהאוז, מעבר להיותו דירה גדולה במפלס העליון בעלת מרפסת גדולה אחת לפחות המשקיפה אל הנוף שמסביב, גבוה מעל כולם, הוא הפרטיות המירבית, שאיננה נופלת ואפילו עולה על וילות פרטיות רבות. בנוסף הוא מזכיר שבאופן עקרוני בפנטהאוז כהלכתו יש "הרבה שטח" ו"הרבה אופן ספייס" ולאו דווקא הרבה חדרים – מה שמוכר כווילה בשמים.
"זה נכון גם לפנטהאוזים חדשים במגדלים עם עשרות קומות", הוא מדגיש. "אפקט הגובה, למעלה מ־100 מטרים מעל לפני הקרקע, והעובדה שמלמעלה רואים רק שמים ומסביב נוף מרהיב, מעניקים לפנטהאוזים את הפרמייה המשמעותית מול כל דירה אחרת. במקרים רבים גם המחיר למ"ר שלהם גבוה יותר ביחס למחיר למ"ר של דירה סטנדרטית באותו הבניין".
דורית סדן, סמנכ"לית שיווק בחברת שיכון ובינוי נדל"ן, מדגימה את הניצול האופטימלי של שטח הבנייה על הגג, בפנטהאוז שניצב בקומה ה־36 במגדל טיים טאוור שהחברה בונה על גבול רמת־גן גבעתיים. "הפנטהאוז הזה משתרע על שטח של 292 מ"ר ויש לו מרפסות בשטח של 85 מ"ר", אומרת סדן. "מחירו עומד כרגע על כ־18 מיליון שקל, כ־55 אלף שקל למ"ר. כל זאת, בעוד שדירות 3,4,5 חדרים בקומות הרגילות באותו מגדל נמכרו במחיר של עד 32 אלף שקל למ"ר לערך".
בפרויקט המגדלים של חברת שמשון זליג בשכונת האירוס בראשון־לציון, נמכרים פנטהאוזים עם מפרט טכני עשיר בשטח של כ־170 מ"ר, ומרפסות של כ־90 מ"ר ב־4.5 מיליון שקל. יונית כספי, מנכ"לית משותפת בחברת שמשון זליג, מסבירה כי לרוב מאפשרים לרוכשי דירת פנטהאוז לעצב אותה לפי ראות עיניו. "התכנון הראשוני של הדירות שם דגש על האפשרות לשינויי פנים והתאמת התכנון הסופי לצרכי הרוכשים", היא אומרת.
לדברי תמיר לולו, מנהל מכירות אזורי בחברת אפריקה ישראל מגורים, בתהליך התכנון מעורבים אנשי שיווק, שמבצעים מחקרים איכותיים לפיצוח צרכיו של קהל היעד, וכן מחקרים כמותיים שבוחנים למשל את שטח חלל המגורים הרצוי. "המוצר הסופי שנקבע על־פי הפרמטרים שנבדקו, מכיל התאמות שלא קיימות בדירות סטנדרטיות, כמו עיצוב מודולרי וחלוקת החלל לשטחים נרחבים, מרפסת פנורמית, מפרט טכני עשיר ועוד, כך שנשמר מעמדם של הפנטהאוזים כסמל סטטוס המאכלס מובילי דעת קהל ממעמד כלכלי וחברתי גבוה", אומר לולו.
יורדים קומה
קצת היסטוריה: לפי גרסה אחת, הפנטהאוז נקרא כך בזכות ציירים שגילו את האפשרות לעבוד בקומות גג, בסטודיו שטוף אור בפרטיות. לפי גרסה אחרת, מקור המילה פנטהאוז באנגלית: "house" (בית) ו־"pent" – שיבוש של המילה "appendere" (להצמיד), כלומר "בית עם הצמדה", תיאור דירה השוכנת בקומה העליונה ולה צמודה מרפסת גג.
על כל פנים, הפנטהאוז נולד בארצות הברית במאה הקודמת, כתוצאה מניצול זכויות של יזמים וקבלנים בבנייני מגורים, וזכה עד מהרה לביקוש גדול גם במדינות רבות אחרות, כולל ישראל. יוקרתו נבעה מכך שעיקר הביקוש לו נרשם בקרב בעלי ממון שהעדיפו ויכלו להרשות לעצמם להתגורר בעיר הגדולה במקום בבית פרטי בפרוורים, ועדיין ליהנות מפרטיות מוחלטת למרות קרבת השכנים, מביטחון, מאוויר, מאור ומשקט אופטימלי.
הפנטהאוזים הראשונים בישראל צצו בשנות ה־60', תחילה בצפון תל־אביב ובהמשך ביתר ערי המרכז. "בנייתם נעצרה בשנות ה־70, וחודשה רק בסוף העשור הקודם", אומר דני דוידי, מנהל מערך המכירות בחברת אבני דרך.
אם בעבר הם היו נחלתם של אנשים אמידים, כיום גם למעמד הבינוני בארץ יש לא פעם יכולת לרכוש פנטהאוז כהלכתו, ובמיוחד אם מדובר בדירות פנטהאוז הנבנות מחוץ למדינת תל־אביב, באזורים שבהם מחיריהם שווי ערך למחיר דירה ממוצעת יד שנייה באחת מערי הלווין של גוש דן.
"המהפך החל עם הגמשת חוקי התכנון והבנייה והקמת יותר ויותר רבי־קומות, בעיקר בערי פרוור דוגמת פתח־תקווה, ראשון־לציון, נתניה, אשדוד ומודיעין. יזמים וקבלנים בנו שם פנטהאוזים גדולים ומפוארים שלא נפלו באיכותם מאלה של רמת־אביב ג', רק במחירים נמוכים בהרבה", אומר דוידי.
ברבות השנים, כתוצאה מאילוצי תכנון ובנייה, הפציעו דירות המנסות לחקות כמידת האפשר את הפנטהאוז המיתולוגי. איך למשל? לדברי ניב רום, בעלים ומנכ"ל קבוצת כנען 38, קבלנים מחברים שתי דירות בשתי קומות והופכים אותן לדופלקס, ברוב המקרים בתוספת מרפסת אחת או שתיים, או בונים על גגה של דירה בקומה עליונה סוויטת הורים או יחידת מתבגר. "פנטהאוז אמיתי הוא דירה הנמצאת בשתי הקומות העליונות של הבניין ויש לה מרפסת מעל 40 מ"ר, ומיני־פנטהאוז אמיתי זאת דירה שנמצאת בקומה יחסית גבוהה ועם מרפסת של לפחות 25 מ"ר", מדגיש רום.
בסופו של דבר, ברוב פרויקטי המגורים בישראל כיום בונים יותר מפנטהאוז אחד או שניים – ואין בכך דבר פסול. אז כדי שנוכל לקרוא לדירה פנטהאוז צריכים להתקיים מספר תנאים פשוטים. ראשית, דירות הפנטהאוז צריכות להיות בקומות העליונות של בניין או מגדל המגורים. בנוסף, דירות הפנטהאוז צריכות מאוד מרווחות עם מרפסות גדולות משמעותית משאר המרפסות בקומות התחתונות. "ברגע שהתנאים האלה מתקיימים מדובר בפנטהאוז לכל דבר גם אם הוא נמצא קומה לפני אחרונה", אומר רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק.
אז מה הביא את הפנטהאוזים בישראל לרדת קומה בבניין? התשובה פשוטה: ההתמעטות בשטחי הבנייה. בעקבותיה נוצרה סיטואציה שלפיה לא בהכרח מיקום הדירה בקומה העליונה ביותר בבניין, הופך אותה לפנטהאוז, אלא שטח רב ממדים, עם אור, אוויר צח ויציאה ישירה למרפסת בת לפחות כ־20 מ"ר. אל תתבלבלו, זוהי דירה מיוחדת ומרווחת בעלת מפרט איכותי. אם הדירה טובה לצרכיכם ומתאימה לכיסכם, מה טוב. רק אל תקראו לה פנטהאוז.
ד"ר האוז
מילון מונחים מקוצר
פנטהאוז. דירה גג גדולה הכוללת מרפסת גדולה.
מיני־פנטהאוז. דירה גדולה יחסית לדירות אחרות בבניין, עם מרפסת גדולה מהסטנדרט אך קטנה מהפנטהאוז. לרוב נמצאת קומה אחת מתחת לקומה העליונה ביותר.
דירת לופט. כמו בניו־יורק, דירות ששימשו בעבר כשטחי תעשייה ועם השנים הוסבו למגורים. הייחוד שלהן בחלל הגדול ללא מחיצות ובתקרה הגבוהה. בישראל אימצו את מודל המגורים הזה בפרשנות קצת אחרת: בשטחי האירוח חלל פתוח, בשטחי המגורים חדרים כמו בדירות רגילות.
פנטהאוז־דופלקס. דירת גג (פנטהאוז) המשתרעת על פני שתי קומות. פנטהאוז דו מפלסי שמאפשר הפרדה בין מפלס האירוח למפלס המגורים. לרוב יש מרפסות בשני המפלסים.
דופלקס הפוך. דירת דו־מפלסית שהכניסה אליה לדירה היא מהקומה העליונה. כלומר חדרי האירוח נמצאים בקומה העליונה של הדירה וחדרי השינה נמצאים לרוב בקומה התחתונה.
פְלָטְהָאוּז. וילה בתוך בניין מגורים – שום קשר לפנטהאוז חוץ מהצליל.
