משרד שהוא אוצר

שוק המשרדים להשקעה רותח מתמיד. בשנה האחרונה התווספו לשוק מאות אלפי מ"ר חדשים של משרדים בכל רחבי הארץ. עשרות קבוצות רכישה מקימות מגדלי משרדים, ומוכרות חלקים מהם למשקיעים ולמשתמשי קצה, לרוב לבעלי מקצועות חופשיים, צרכני משרדים בני 200-500 מ"ר בממוצע. המשקיעים שהודרו משוק הדיור בניצוחו של שר האוצר משה כחלון מסתערים על שוק המשרדים הזול יותר והרווחי יותר – התשואות שמניבה השכרת משרדים נעות סביב 7-8 אחוזים בהתאם למיקום, לאיכות הבניין ומיתוגו, לגודל השטח, לחברת הבנייה ולפרמטרים נוספים. זוהי בהחלט תשואה גבוהה ביחס לענף המגורים.

הצמיחה הגדולה ביותר נרשמה בשוק המשרדים בגוש דן, שם חלו עליות במחירים המבוקשים ובשיעורי האכלוס בעקבות מחסור בבנייה חדשה של משרדים. שוק המשרדים בהרצליה פיתוח ממשיך להוביל כאזור ביקוש גבוה, ובו גבוהים גם המחירים ושיעורי האכלוס. לפי דוח הנדל"ן המניב של חברת נת"מ, באזור חיפה, בירושלים ובבאר־שבע צפויה עלייה מתונה במחירי המשרדים בעקבות מחסור בבנייה חדשה. לעומת זאת, במרכז תל־אביב, באזור יגאל אלון ובדרום הקרייה מסתמנים עודפי היצע והמחירים מתחילים לרדת.

בית גלים בחיפה(צילום: יח"צ)

איך קרה ששוק המשרדים הפך לאפיק להשקעה כה לוהט? המשקיעים ספגו מכה כפולה: מחד, העלאת המיסוי על רכישת דירות מ־6 אחוזים ל־8 אחוזים, ומאידך, הורדת היקפי המימון הבנקאי מ־70 אחוז ל־50 אחוז. לכך יש להוסיף את התשואות הנמוכות של פקדונות בבנקים ואיגרות חוב, שמרחיקות אותם מאפיק זה, ואת ההיצע הנמוך של הנכסים בשוק הנדל"ן המניב במחצית השנייה של שנת 2017, שעליו מדווחת חברת נת"מ. בעצם לא נותרה למשקיעים ברירה אלא לחפש יעדים חדשים ומפתיעים והם מצאו אותם – מעבר לים, או בשוק המשרדים המקומי, שצפוי לגדול לפי ההערכות.

"בשנים האחרונות ניתן לראות יותר ויותר זליגה של משקיעים משוק המגורים לטובת השקעה בשוק הנדל"ן העסקי בכלל, ובתחום המשרדים בפרט", אומר אלי בנשימול, מנכ"ל חברת השתתפויות בנכסים המתמחה בניהול נכסים מניבים בשיטת ה־TOTAL MANAGEMENT והמנהלת כיום כ־160 נכסים מניבים בפריסה ארצית הכוללים כ־800 אלף מ"ר בסך הכל. "הזליגה הזאת מייצרת מציאות חדשה שכן בנייני משרדים רבים כבר אינם נמצאים עוד בבעלות של יזם אחד או שניים אלא בבעלות כמה יזמים. ניהול של בניין משרדים עם ריבוי בעלים שונה במהותו מניהול של בניין משרדים בבעלות גורם אחד. אנו מנהלים כיום, בין היתר, את פרויקט המשרדים בית גלים בחיפה הנמצא בבעלות של כ־20 גורמים, פרויקט מגדלי הארבעה הכולל עשרות רבות של בעלים, פרויקט משרדים ומסחר לב הרמה ברמת בית־שמש, פרויקט משרדים בית דקר בתל־אביב ופרויקטים נוספים. פרויקט משרדים המנוהל באופן מקצועי ותקין ישפיע באופן ישיר על ערך הנכס, נראות הפרויקט, רמת השוכרים, תקופות החוזים, גובה שכר הדירה והתשואה, קל וחומר כשמדובר בפרויקט עם ריבוי בעלים".

הצמיחה הגדולה ביותר בשוק המשרדים נרשמה בגוש דן

לדברי מומחה הנדל"ן מוטי ויזל, מנכ"ל ובעלים של VCELL – חברה למחקר וייעוץ אסטרטגי, שביצע מחקר מקיף בנושא, אחת המגמות הבולטות בשנים האחרונות בשוק המשרדים בארץ ובעולם היא הקמת מתחמי עבודה משותפים. כיום, כ־35 אחוז מכוח העבודה בארה"ב מורכב מפרילאנסרים (55 מיליון עובדים). שיעור זה צפוי אף לעלות. ההערכות הן שב־2020 יהווה פלח הפרילאנסרים 40 אחוז משוק העבודה בארה"ב. גם בישראל ובשאר מדינות העולם המערבי פלח הפרילאנסרים נמצא במגמת עלייה תלולה. כיום קיימים בישראל יותר מ־150 מתחמי עבודה משותפים, כמחצית מהם בתל־אביב. בשנת 2017 הוקמו בארץ כ־30 מתחמי עבודה משותפים. "להערכתנו, בתוך שלוש שנים כמות המתחמים תגדל פי עשרה, כך ששוק המשרדים רק יילך ויתעצם", טוען ויזל.

חלל עבודה

אלא שמצד ההיצע, נדמה שלמרות שהשוק גדל, זה לא יספיק לצרכיו. מכיוון שבניית מגדלי משרדים דורשת הון, היזמים מחפשים מימון בנקאי להקמת הפרויקטים. הבנקים והגופים המוסדיים, המסננים את יזמי הנדל"ן עפ"י קריטריונים של חוסן כלכלי ורמת ביצועים, דורשים שיעורי השכרה או מכירה מראש של חלקים בפרויקט בכדי לגדר את הסיכון הפיננסי. משום כך, למרות התוכניות הרבות וזכויות הבנייה למשרדים בהיקפים של מיליוני מ"ר – לא כל פרויקט כזה יוצא אל הפועל. יותר מזה, רוב הפרויקטים של משרדים אינם מתממשים ונותרים על הנייר.

מצד הביקוש לשטחי משרדים, חברות ההייטק, המהוות כ־40 אחוז מהשוק (ובתל־אביב והפריפריה של גוש דן עולה שיעורן אף מעל ל־50 אחוז), הן הקטר המוביל. חברות בינלאומיות כדוגמת מיקרוסופט, פייסבוק, גוגל ודומיהן, זקוקות לגמישות באשר לחללי עבודה הנדרשים להן, בין אם זה להתרחב לפי הצורך ובין אם להצטמצם, ולכן על פי רוב הן ישכרו משרדים ולא ירכשו אותם. לרוב, הן יעדיפו לשכור משרדים מחברות נדל"ן המחזיקות בבעלותן את מלוא השטחים בפרויקט.

למעשה, לא רק חברות הייטק אלא רוב החברות הגדולות במשק יעדיפו בנייני משרדים בבעלות אחת, שכן קשה ומסורבל יותר להתמודד עם ריבוי בעלויות. לכן החברות הגדולות לא יהיו מעוניינות במגדלי משרדים שבונים קבוצות. כך למעשה יוצא שקבוצות הרכישה מהוות מעין וסת וגורם מייצב בשוק המשרדים מבלי שהתכוונו.

במאבקן על עובדים איכותיים, החברות המבוססות עושות כל מאמץ להעניק סביבת עבודה נחשקת לעובדים – למשל, להקים פארק הייטק או לדאוג למבחר מסעדות ובתי קפה בסביבה, חדר כושר, מרכזים מסחריים וחנייה צמודה לכל עובד. זוהי הסיבה לשונות הגבוהה במחירי השכירות של משרדים בין מקומות ממותגים ויקרים כמו הרצליה ורעננה, ומנגד נתניה וראש־העין, מיקומים ממותגים פחות וזולים יותר.

מי משלם מה

בשוק המשרדים, השוכר נושא בעלויות השוטפות. על פי רוב, דמי השכירות נחלקים לרמת מעטפת ולרמת גמר מלא. בדרך־כלל, משרדים חדשים משווקים ברמת המעטפת, והשוכר משקיע בשיפוצם לפי צרכיו וטעמו לרמת גמר הכוללת ריצוף, שטיחים או פרקט, הנמכות תקרה, צבע הקירות, תאורה, תקשורת, חלוקת פנים וכד'. לא פעם, כאשר המשכיר מממן את עלות הגמר, היא מגולמת בדמי השכירות. במשרדים יד שנייה החלוקה בין המעטפת לגמר מיותרת, אך יש מקרים שבהם מוקצב לשוכר סכום מסוים המיועד לשינויים שהוא חפץ לעשות, כחלק מהתנאים בהסכם השכירות.

עלויות נוספות המוטלות על השוכר הן: הארנונה, דמי ניהול הבניין וחנייה. דמי הארנונה עבור שטחי תעשייה והייטק בדרך כלל נמוכים מהארנונה לשימושי משרד. דמי הניהול נעים בין 15-20 שקל למ"ר לחודש, תלוי כמובן ברמת השירותים הניתנים בבניין כמו שומר, אחזקת מתקנים ציבוריים ומערכות, ניקיון, גינון ועוד. עלות החנייה משתנה מאזור לאזור, ולעיתים גם מבניין לבניין. במרכז תל־אביב עלות חנייה מקורה תעמוד על כ־1,000 שקל לחודש, בעוד שבפריפריה של גוש דן ישלמו 500-600 שקל לחודש לחנייה.

דמי שכירות

לאור בניית מגדלי משרדים בהיקפים של מאות אלפי מ"ר, מסתמנת נטייה לירידה של כ־1.51 אחוזים במחירי השכירות במגדלי משרדים מסוג class A, הבניינים הממוקמים במקומות היקרים והטובים ביותר, באזור תל־אביב. במגדלי משרדים במיקומי Prime נרשמה יציבות במחירי השכירות, והם נעים בטווח של 105-115 שקל למ"ר למשרדים בגמר מלא.

עם זאת, הירידה במחירי השכירות לא לוותה בירידה במחירי המכירה, שנעים בין 19,500-17,000 שקל למ"ר (מעטפת) למשרדים חדשים (class A) באזורי Prime. רמות מחירים אלו משקפות תשואה של כ־6.5 אחוזים ביחס לתקבולי דמי השכירות. "מגמת השחיקה בדמי השכירות צפויה להימשך גם בשנת 2018, כאשר ההיצע הגדל של משרדים חדשים יוביל גם לירידת מחירי מכירה", נמסר מחברת נת"מ. "סביר להניח כי הירידה במחירים תהיה חדה יותר בשטחי בנייני משרדים הנמצאים בבעלות מספר בעלים בהשוואה לשטחי משרדים הנמצאים בבניינים בבעלות יחידה. באזור חיפה, ירושלים ובאר־שבע צפויה עלייה מתונה במחירי המשרדים בעקבות מחסור בבנייה חדשה".

לעומת זאת, מוטי ויזל אופטימי יותר. "שוק המשרדים, בניגוד לשוק המגורים, שומר על יציבות לאורך שנים, הן מבחינת מחירי השכירות והן מבחינת שיעורי התפוסה", הוא טוען. "התחזיות השליליות מצד גורמים שונים בתחום המשרדים על היחלשות השוק ועל ירידת מחירים בשל עודף היצע משמעותי של פרויקטים למשרדים באזור תל־אביב והמרכז, לא התממשו בסופו של דבר".

אורן גלזר, מנכ"ל משותף באנגלו־סכסון תל־אביב ומנהל החטיבה המסחרית, אומר שגם הוא מרגיש גידול בביקוש בשל התשואה שמניבה ההשקעה, אך מזכיר גורם נוסף בעסקה שיש להתחשב בו: ההתנהלות מול רשויות המס. "ההכנסה מהשכרת משרדים היא גדולה יותר וההשקעה היא בגדר היכולת של משקיעים קטנים", מסביר גלזר. "ההתנהלות הכספית שמהלך כזה מחייב היא לא מאוד גדולה. אבל כשקונים נכס עסקי, צריך להתנהל מול רשויות המס. זה נשמע יותר מאיים ממה שזה בפועל. לצורך ההתנהלות הזו, אפשר להסתפק במנהל חשבונות ששוכרים את שירותיו בכמה מאות שקלים, וזה לא מסובך כמו שזה נשמע.

"אני מאמין גדול בשוק המשרדים למכירה", מוסיף גלזר. "משקיעים שרוכשים דירה כפופים לרגולציה של בנק ישראל, שמגבילה נכון להיום את שיעור המימון שניתן לקבל (בגין דירה שנייה ואילך) למקסימום 50 אחוז ממחיר הדירה. כשרוכשים משרד להשקעה, אפשר לקבל מימון של 80-70 אחוז משווי המשרד ולקוחות טובים יכולים לקבל גם 100 אחוז מימון", הוא מסכם.

אם כן, השקעה במשרדים היא אפיק ראוי ומבטיח, אך כמו כל תחום הדורש מומחיות ובחינה מדוקדקת, מומלץ להיוועץ בגורמים מקצועיים שיבחנו את מכלול ההיבטים של ההשקעה – הפוטנציאל העסקי של הנכס הספציפי, ייעוץ כלכלי, מיסויי, משפטי, תכנוני והנדסי.

ברוטו או נטו

חמישה כללי זהב לרוכשי משרדים להשקעה

1. מיקום הנכס: כמו בכל עסקת נדל"ן זהו השיקול העיקרי. שימו לב גם לנגישות לצירי תנועה ראשיים, קירבה לתחבורה ציבורית ולרכבת, משך העמידה בפקקים בזמני העומסים בתחילת יום עבודה ובסופו.

2. חנייה: יש לבחון בכל עסקה האם לפרויקט יש מספיק מקומות חנייה ומהו מחיר החנייה. לפני כשנה פורסם תקן חנייה ארצי, המצמצם באופן גורף שטחי חנייה של פרויקטים חדשים כפונקציה של קירבה למערכות תחבורה להיסע המונים, למרות שתוכניות התחבורה הללו ימומשו רק בעתיד הרחוק.

3. יעילות הבניין: שטחי המשרדים כוללים העמסות של שטחים ציבוריים של הקומה ושל הבניין, המכונים "יחסי ברוטו/נטו". יש לקחת בחשבון כי כל עלויות אחזקת המשרד לרבות דמי שכירות, דמי ניהול וארנונה משולמות לשטחי הברוטו, ולכן חשוב לוודא כי אין בזבוז של שטחים יקרים אשר אינם מנוצלים בצורה מיטבית. יחסי ברוטו/נטו מקובלים בשוק עומדים על כ־ 25 אחוז.

4. שוק של משתמשי קצה: בכדי שבניין משרדים יתפקד כראוי, ימוצב בשוק ויתוחזק ברמה גבוהה, רמת האכלוס שלו צריכה להיות גבוהה לאורך זמן. יש לבדוק שתמהיל המשקיעים ומשתמשי הקצה בבניין מאוזן ושיש ביקושים ערים לשטחי משרדים באותו אזור, על מנת למנוע מצב של בניין רפאים, אשר יוביל לירידת מחירים, רמת תחזוקה נמוכה ותחלופת דיירים גבוהה.

5. לא על התשואה לבדה: רבים מאתנו מסתכלים רק על התשואה השוטפת של הנכס, אך מומלץ מאוד גם לבחון את מחיר הרכישה למ"ר, שישקף את פוטנציאל ההשבחה של ההשקעה. התשואה תשתנה לאורך זמן עם התנודתיות במחירי השכירות, אך אם מחיר הרכישה של הנכס היה סביר ואטרקטיבי, ההשקעה תניב תשואה טובה למשקיע לאורך זמן