עולים על הפסים

רק בישראל: אל העיר דימונה מובילה רכבת מהירה, אבל התחנה מרוחקת ומנותקת מדי מהעיר ועומדת חסרת שימוש. עכשיו מתכננים לבנות אותה מחדש. עשרות מיליוני שקלים שהושקעו בהקמתה נזרקים כך לפח.

את הרכבת המהירה לירושלים תיכנן שר התחבורה ישראל כץ לחנוך בחול המועד פסח השנה במתכונת מצומצמת, מבנייני האומה לתחנת ההגנה בתל־אביב בחצי שעה. היה ידוע כי יש שם הרבה ליקויי בטיחות, אבל בכל זאת גורמי הבטיחות כמו המשטרה והכבאות 'הופתעו' לגלות כמה שבועות לפני ההשקה המתוכננת כי הרכבת לא תוכל לפעול, ופתיחת הקו נדחתה בחצי שנה. ביקור בשטח מגלה כי הרכבת רחוקה מלהיות מוכנה לפעולה. רק בישראל.

וזה כך לא רק בדימונה ובירושלים. הרכבת בישראל איננה נגישה מספיק. היא רחוקה ממרכזי הערים ומונעת בדיזל. הרכבת אמנם מגיעה לכרמיאל, למגדל־העמק או לבית־שאן, אבל כדי לנסוע בה אפשר להגיע לתחנה רק ברכב, ואין מספיק מקומות חנייה כדי להשאיר אותו שם עד החזרה הביתה.

ובכל זאת, רכבת בישראל היא הבטחה כמעט ברורה לקירוב הפריפריה למרכז ולעליית ערך הנדל"ן באזורים הסמוכים לתחנה. חיבור הפריפריה למרכז הוא אחת מהמטרות המוצהרות של ממשלת ישראל. חיבור כזה מרחיב את אפשרויות התעסוקה של האוכלוסייה, מסייע בצמצום פערי הכנסה ובניפוץ בועת הנדל"ן.

עד השנה שעברה הממשלה השקיעה יותר בפיתוח וסלילת כבישים לשם כך, אך בשנת 2017 חל מהפך, ודווקא בתחבורה הציבורית השקיעו יותר. אשתקד הושקעו בפיתוח תשתיות התחבורה כ־12.5 מיליארד שקל. כ־6 מיליארד שקל מהם הושקעו בתחבורה הציבורית (52.6 אחוז), וכ־6 מיליארד שקל בסלילה ושדרוג כבישים (47.4 אחוז).

1

מבחינה נדל"נית, הניסיון מוכיח כי פתיחה של תחנות רכבת חדשות מביאה לעלייה מיידית בערך הדירות בעיר. לרוב העלייה במחירים מתרחשת עוד לפני פתיחת התחנה, כבר בשלב הציפייה לשיפור בנגישות. לפני כשנתיים, למשל, הושקה תחנת הרכבת החדשה בעיר אופקים אשר קיצרה את משך הנסיעה מאופקים לתל־אביב לכ־75 דקות בלבד. לפי בדיקת שמאית המקרקעין נחמה בוגין, מחירי הנדל"ן באופקים החלו לעלות עוד בשלבי סלילת המסילה בקטע בעיר שנמצא על קו אשקלון באר־שבע. עד למועד פתיחת התחנה הם עלו בכ־10 אחוז.

הכיוון: דרום

גם בערים אחרות בדרום נרשמה תופעה דומה. בעקבות השקתו של קו רכבת בשדרות שקיצר את משך הנסיעה לתל־אביב לפחות משעה, זינקו מחירי הנדל"ן בקרבת התחנה בלא פחות מ־25 אחוז בשנה שאחרי השקתו, לעומת מחירי הדירות שם שנה קודם לפתיחתו. זהו שיעור עליית המחירים הגבוה ביותר כתוצאה מהשפעת הקרבה לתוואי הרכבת. "פקקי תנועה הם אחת מהבעיות הקשות ביותר שהציבור הישראלי מתמודד איתן כיום, ותחנות רכבת במיקום נוח חשובות היום יותר מאי פעם, ומשפרות מאוד את היכולת להשכיר או למכור את הנכס", מסבירה בוגין.

באשקלון נרשמה עלייה בשיעור של 16.5 אחוז במחירי הדירות שנה אחרי שקו רכבת חדש קירב את העיר למרחק של 40 דקות נסיעה מהמרכז, לעומת המחירים שנה לפני השקתו.

בבאר־שבע עלו מחירי הדירות בכ־13 אחוז בשל פתיחת קו הרכבת המהיר ב־2012, שקיצר את זמן ההגעה לתל־אביב ל־55 דקות בלבד. שנה לפני השקת התחנה עמד מחירה של דירת 4 חדרים ליד תחנת הרכבת בבירת הנגב על 708 אלף שקל בממוצע, ושנה לאחריה עלה לכ־800 אלף שקל. מאז נמשכה מגמת הפיתוח והעלייה בעיר, ומחירי דירות 4 חדרים הגיעו כבר ליותר ממיליון שקל.

באופקים עמד מחיר דירת 4 חדרים על 631 אלף שקל בממוצע שנה לפני השקת תחנת רכבת בעיר, בסוף 2015. כיום, כשנתיים לאחר שהעיר חוברה למרכז, עומד המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים על 855 אלף שקל – עלייה של 25 אחוז.

בחודשים הקרובים צפויה להיפתח תחנת רכבת בקריית־מלאכי. כבר עתה נראה כי בשוק הנדל"ן בעיר מצפים לעליית מחירים. במשך שנים מחירי הדירות בקריית־מלאכי משתרכים מאחור בהשוואה לממוצע באזור הדרום, אך בשנה וחצי האחרונות העיר כבר מצמצמת פערים. לפני חצי שנה רשמה קריית־מלאכי את פער המחירים הנמוך ביותר בינה לבין הממוצע האזורי. נותר רק לשער כי כשהרכבת תגיע לעיר, הפער הזה ייסגר.

הכיוון: צפון

גם בצפון ניכרת תופעה דומה, במיוחד באשר לרכבת העמק שמחברת ארבע מהערים המרכזיות באזור – יקנעם, בית־שאן, מגדל־העמק ועפולה אל תחנת לב המפרץ בחיפה. בוגין בדקה את מחירי הנדל"ן שנה לאחר השקת רכבת העמק, ומצאה כי הקיצור המשמעותי של זמני הנסיעה הביא לתמורות רבות בערים שבהן נפתחה תחנת רכבת, ביניהן עליית מחירי הנדל"ן.

רכבת העמק(גיל נחושתן)

מניתוח נתוני רשות המסים שערכה בוגין, העיר שרשמה את הזינוק הגדול ביותר בתקופה של שנתיים, שנמדדה החל משנה לפני השקת הרכבת ועד לשנה אחרי ההשקה, היא בית־שאן. מחירי הדירות בבית־שאן עלו בשיעור של לא פחות מ־22 אחוז והגיעו למחיר של כ־740 אלף שקל בממוצע עבור דירת 4 חדרים. אחריה מגדל־העמק עם נתון לא פחות מרשים של 18.6 אחוז, ומחיר של למעלה מ־900 אלף שקל לדירת 4 חדרים. ביקנעם חלה עלייה של 14 אחוז בשנה שלאחר פתיחת הרכבת לעומת מחיר הדירות בשנה שלפניה. בסוף הרשימה צועדת עפולה עם עלייה בשיעור 7 אחוזים בלבד.

"החיבור לערים גדולות ולמרכז מביא באופן מיידי להשבחת הנכס ולעלייה במחירו", מדגישה בוגין. "גם ערים שנחשבות לפריפריאליות ביותר נהפכות לאופציית מגורים כאשר יש בהן תחנת רכבת פעילה. הדבר מתחדד על רקע ניסיונות ארוכי שנים של המדינה להפוך את הערים לאטרקטיביות יותר באמצעות הטבות מס שונות שלא תמיד הועילו. השנה שחלפה הוכיחה שכל התחזיות התממשו והרכבת אכן מהווה מנוע צמיחה יוצא דופן לכל האזור. אני מעריכה כי פעילות הרכבת צפויה להביא לעלייה נוספת של 5-7 אחוזים במחירי הדירות גם בשנה השנייה להשקת הקו".

הכבישים שבדרך

רכבת היא אמנם שחקנית מפתח בתוכנית הנגישות של ישראל, אך גם כבישים המתוכננים להצטרף אל המפה, ישמשו קטר מוביל להרחבת מעגל המגורים הישראלי. המחדל הגדול ביותר, אם תרצו, קשור אל הבירה שלנו. לאחרונה החלו בירושלים עבודות להקמת רובע המגדלים בכניסה אל העיר והפכו את הנסיעה אליה לסיוט מתמשך. נסיעה של חמש דקות עלולה לארוך שעה. העבודות יימשכו בארבע שנים הקרובות. דחיית הרכבת המהירה היא נוקאאוט לעולים לעיר.

האור בקצה המנהרה הוא מכרז לסלילת כביש כניסה חדש לירושלים, כביש 16, שנסגר בשבועות האחרונים. מספר שיא של הצעות הוגשו במכרז – שש קבוצות, ביניהן חברות זרות, הגישו הצעות: קבוצת אלקטרה, קבוצת PMEC Pan-Mediterranean Engineering Company, קבוצה משותפת למנרב ול־CCECC הסינית, קבוצה משותפת לשיכון ובינוי ואפריקה ישראל, קבוצה משותפת לשפיר ופיצרוטי (PIZZAROTI) האיטלקית, וקבוצה משותפת לאשטרום, אורון ואוברס (OBRAS).

עוד עוגן תחבורתי קשור לכביש 6. בעוד המקטע הדרומי עד צומת שוקת בואכה ערד הושלם על ידי המדינה, הרי שהמקטע הצפוני מצוי בעיצומה של עבודה מסיבית של חברת שפיר וקרן נוי, עם מנהרה חדשה סמוך ליקנעם, ועד מחלף סומך. הפרויקט מתחיל מדרום ליקנעם, כקילומטר וחצי מהכניסה לאזור התעשייה הדרומי של העיר ("צומת אסם"). מנקודה זו מתפצל הכביש מכביש 70 במחלף יקנעם ופונה לכיוון צפון מזרח. הכביש חוצה את רכס הכרמל במנהרה כפולה באורך של כ־1,700 מטר (מנהרת יקנעם). המנהרה מבוצעת בחתך של שלושה נתיבים לכל כיוון.

כביש 6 ממשיך לכיוון צפון במערכת של שתי מנהרות כפולות, וחוצה את רכס גבעות רכסים ואיבטין: מנהרת רכסים באורך של כ־2.5 ק"מ ומנהרת איבטין באורך של כחצי קילומטר. שתי מנהרות מקושרות בגשר העובר מעל דרך מספר 762. לאחר המעבר במנהרות פוגש כביש 6 את דרך מספר 70 באזור בית עלמין תל־רגב. באזור זה ממוקם מחלף גבעת אלונים, מחלף Y המאפשר פיצול/חיבור בין שני הכבישים. הכביש המאוחד ממשיך על בסיס כביש 70 תוך הרחבתו בנתיב נוסף עד לפאתי מחלף סומך. בגלל ריבוי המנהרות, תשלום האגרה יחול רק על נסיעה בתוכן.

גם באזור מגדל־העמק יהיו שינויים, לאחר שהבינו שם כי כדי למשוך אוכלוסיות חדשות לעיר יש לשפר את הנגישות. בנוסף להשקת תחנת מגדל־העמק–כפר־ברוך המרוחקת במקצת מן העיר, קירוב כביש 6 לעיר וקידום התוכניות להקמת שדה תעופה אזרחי משלים לנתב"ג ברמת־דוד הסמוכה, מתכננים גם לשדרג את הכבישים המקיפים את מגדל־העמק. למשל, הרחבה של כביש 75 (צומת נהלל־נצרת) לארבעה נתיבים מצומת נהלל לאזור התעשייה רמת־גבריאל במגדל־העמק בעלות של 290 מיליון שקל. הכביש יכלול שלושה מחלפים חדשים.

"בימים אלו נסלל כביש 11 שיוציא את תושבי השכונה החדשה שריד ישירות לכביש 73", אומר ג'ומי פרטוש, הבעלים של קבוצת אדר בעמקים הבונה במגדל־העמק. "התושבים לא יצטרכו להיכנס או לצאת דרך העיר וכך זמני הנסיעה למרכז יצטמצמו לשעה. בעקבות ההנגשה הזו אנו מצפים להגירה חיובית לעיר, וגם פתיחת מפעלים ומקומות תעסוקה רבים יעזרו לזה. בשלושת מרכזי התעסוקה של מגדל־העמק נמצאות היום חברות הייטק בתחום האלקטרוניקה והסלולר לצד מפעלי קוסמטיקה".

באזור חיפה יקודמו הארכת המטרונית לנשר, חיבור מנהרות למחלף ידין וחיבור נמל המפרץ על ידי חברת יפה נוף. קו רכבל ראשון בין צומת הצ'ק־פוסט, הטכניון והאוניברסיטה מתחיל להיבנות בימים אלו.

במרכז הארץ, משרד התחבורה החל השנה בסלילת כביש 200 עוקף רמלה וכביש 423 עוקף נס־ציונה. כן ייבנה גשר להולכי רגל בשדרות יהודית בתל־אביב, וישופצו נתיבי תחבורה ציבורית קיימים.

בדרום: יקודמו כביש חדש מאשקלון קריית־מלאכי, כביש 38 הדרומי לבית־שמש וכביש 4 ממחלף אשדוד צפון.

ומה עם הפקקים בינתיים? שר התחבורה אישר תוכנית שתאפשר לכלי רכב פרטיים עם נהג ושני נוסעים בלבד לנסוע בקרוב ללא תשלום בנתיב המהיר לתל־אביב, ועוד ארבעה נתיבי תחבורה ציבוריים בחמישה כבישים מרכזיים גם בשעות השיא. זאת לעומת פטור מתשלום הניתן כיום רק לכלי רכב עם ארבעה נוסעים ומעלה.