למכור את הדירה או לחכות לפינוי-בינוי?
דינה גרה בשכירות, ומשכירה את הדירה שבבעלותה. כעת היא מתלבטת, האם הגיע הזמן למכור את הדירה או לחכות לפרויקט התחדשות עירונית. לאודי יש 300 אלף שקל פנויים, והוא מתלבט אם לנהל תיק השקעות או לשים את הכסף בקרן השתלמות או בקופת גמל. "הדילמה שלי": פרויקט של "ידיעות אחרונות" ו–ynet בשיתוף בנק הפועלים
בשיתוף בנק הפועלים
הדילמה של דינה:
דינה (שם בדוי), פרודה פלוס 3 ילדים, מתגוררת במרכז הארץ בדירה שכורה ומשלמת כ־5,000 שקל בחודש. זה גם השכר שהיא מרוויחה במשרה חלקית. יש בבעלותה דירה בכפר־סבא שאותה היא משכירה. "אני גם משלמת שכירות, גם משלמת משכנתה וגם מחזיקה רכב בגלל הילדים. יש לי גם הוצאות שוטפות כמובן, אבל אני מסתדרת. בדירה בכפר־סבא גרים שוכרים שמשלמים לי 3,200 שקל בחודש. אני משלמת גם משכנתה של 1,200 שקל בחודש".
דינה מתלבטת, האם למכור עכשיו את הדירה בכפר־סבא כדי לקנות דירה אחרת במרכז שבה תוכל להתגורר יחד עם ילדיה ולהפסיק לשלם שכירות וגם משכנתה? לדבריה, הדירה בכפר־סבא ישנה וכנראה תעבור בעתיד תמ"א או פינוי־בינוי, דבר שבסופו של דבר יעלה את ערך הדירה, או שבמקומה תיבנה דירה חדשה שתהיה שווה הרבה יותר. "אולי עדיף לי להתגורר בדירה משלי ולהפסיק לשלם שכירות ולרדוף אחרי בעלי בית ומצד שני לגבות דמי שכירות, לחפש שוכרים, לטפל בתקלות ולהתעסק בכל הבלגן הזה", היא אומרת, "ככה אשלם רק משכנתה על דירה שבה אגור".
יועץ הנדל"ן אוהד דנוס משיב: "זו אכן דילמה קשה. המפתח לשאלה אם למכור או לא תלוי בתוכנית הפינוי־בינוי. תוכניות כאלה לוקח 15 שנה לאשר בממוצע, ואם בדירתה של דינה רק מתחילים לדבר על זה אז בוודאי שאין מה לחכות. אם התוכנית נמצאת 'מעבר לפינה' אז שווה להמתין. באופן כללי, המצב של שכירות והשכרה, ביחד עם תשלום משכנתה, אינו רצוי. אולי שווה לדינה לחשוב ברצינות על מעבר חזרה לדירה בכפר סבא".
יועצי המחלקה הכלכלית בבנק הפועלים משיבים: "אנחנו מסכימים שבסופו של דבר יהיה כדאי לדינה לגור בדירה בבעלותה. ההתעסקות עם השכרת דירה ושכירת דירה לא צפויה להניב רווח שיפצה על זמנה היקר של דינה.
"מבחינה כלכלית, בדרך כלל תשואת שכר הדירה על דירה יקרה יותר, כמו שדינה שוכרת, נמוכה יותר מתשואת שכר הדירה של דירות זולות יותר כמו שדינה משכירה, כך שמהבחינה הזו דינה כרגע נמצאת במצב טוב. בטווח הקצר נכנסים לתמונה שני אלמנטים חשובים נוספים: א. שוק הנדל"ן לקנייה נמצא בנסיגה, ורואים בחודשים האחרונים ירידות מחירים קלות. בהנחה שדינה רוצה לשדרג את דירתה, ייתכן שהתוספת שהיא תצטרך להוסיף תקטן. ב. אם הדירה בכפר־סבא תעבור תהליך פינוי־בינוי ערכה ודאי יעלה, ודינה תוכל להרוויח יותר מאשר אם תמכור את הדירה כיום.
"לסיכום: להערכתנו, דינה לא צריכה למהר בקבלת ההחלטה. הזמן פועל לטובתה, הן בשל התקדמות תהליך הפינוי־בינוי והן בשל ההתקררות בשוק הנדל"ן".
הדילמה של אודי
אודי (שם בדוי) נשוי בן 68, מתגורר עם אשתו באזור השרון בדירה שבבעלותם. לאודי ורעייתו נכסי נדל"ן נוספים והשקעות פיננסיות נוספות כמו קופות גמל וקרנות השתלמות. "יש לי 300 אלף שקל שכרגע מושקעים בכל מיני מקומות אבל הכסף נזיל, ואני מחפש אפיק חדש להשקעה ומתלבט", אומר אודי, שבעבר השקיע בנכסים מעבר לים ומכר אותם לאחר מכן. "גיליתי שיש הבדל גדול בין התשואה על השקעות בנכס בחו"ל לרווח נטו שבסוף מגיע לכיס. הרווח ברוטו עובר המרה של שער השקל ומשלמים על הרווח גם מסים, ובסופו של דבר הוא לא גדול כמו שחשבתי. בנוסף יש קושי בתהליך של קניית נכס בצורה ישירה בחו"ל: צריך להוציא כסף, לקבל אישורים מתאימים, ולהיות בטוחים בגוף שעושה את הרגולציה שם. יש גם תלות ביועצים חיצוניים שאמורים לתת מידע על המדינה שבה משקיעים. הדילמה שלי: להשקיע את הסכום דרך חברת ניהול תיקים, או בקרן השתלמות/קופת גמל?"
רונן אולמן, מנהל דסק לקוחות פרטיים, פעילים ניהול תיקי השקעות, משיב: "היתרון המרכזי בניהול תיק השקעות בחברה לניהול תיקים הוא שגורם מקצועי מנהל את התיק ומבצע שינויים והתאמות באופן שוטף. עבור כל לקוח מבוצע תהליך למידה באשר לצרכיו האישיים ורמת הסיכון שהוא מוכן לקחת. לאחר מכן מותאם לו תיק השקעות 'התפור למידותיו'. לאחר בניית תיק השקעות אישי נהנה הלקוח ממעקב וניהול שוטף של תיק ההשקעות שלו ע"י אנשי מקצוע. במקרה של אודי, אני ממליץ על מבנה של 73% אג"ח ו־27% מניות. ברכיב האג"ח, נקצה 35% מסה"כ התיק לרכיב האג"ח הממשלתי, שמהווה עוגן של יציבות בתיקים בתקופה של תנודתיות גבוהה. נקצה 38% מהתיק לרכיב אג"ח חברות שמעניק תשואה גבוהה יותר מאג"ח ממשלתי. ברכיב האג"ח הכולל ניתן משקל גבוה יותר לאג"ח שקליות על פני אג"ח צמודות מדד, ונקצה כ־5%־10% לאג"ח צמודות מט"ח. ברכיב המניות כ־14% יופנו למניות בשוק המקומי ו־13% לשוקי חו"ל, בדגש על השוק בארה"ב. הסקטורים המועדפים הם בנקים וטכנולוגיה".
דני גיגי, מומחה ליעוץ פנסיוני, מוסיף: "אודי יכול לבצע הפקדה חד־פעמית של 300 אלף שקל לקרן השתלמות נזילה, בתנאי שיש לו הכנסה מעסק או משלח יד (עצמאי). אם לא, אי־אפשר לבצע הפקדה באופן חד־פעמי. אופציה נוספת היא להשקיע 300 אלף שקל בקופת גמל. יש שתי חלופות: א. הפקדת 300,000 שקל וקבלת קצבה הפטורה ממס הכנסה וממס רווחי הון. במקרה זה הקצבה תעמוד על כ־1,500 שקל בחודש, ותוגדר כ'קצבה מוכרת' פטורה ממס. ב. לבחור במסלול 'נזיל' שבו ניתן למשוך את הכספים אם מתמלאים שני תנאים: 1. גיל 60. אודי עומד בתנאי כי הוא בן 68. 2. הוא מקבל קצבת מינימום של כ־4,418 שקל בחודש מאחת מקרנות הפנסיה או פנסיה תקציבית – למעט קצבת שאירים".
בשיתוף בנק הפועלים
