שאלת תמ"א: כל מה שצריך לדעת לפני שמתחילים
אספנו את 7 השאלות הכי נפוצות של דיירים שמעוניינים להתחיל פרויקט התחדשות עירונית, וביקשנו מאחד היזמים המובילים בתחום לענות עליהן. כל מה שצריך לדעת, ממש כאן
בשיתוף מרכז הנדל"ן
המודעות לנושא של התחדשות עירונית ושל פרויקטי תמ"א הולכת וגוברת, ועדיין – מי שמעוניינים להיכנס לפרויקט שכזה עבור הנכס שלהם, מוצאים את עצמם קצת מבולבלים: איזה פרויקט הכי כדאי? מה הזכויות המגיעות לדיירים? מה עם מקומות חנייה? והכי חשוב – מאיפה בכלל מתחילים? לשם כך בדיוק התכנסנו. החלטנו לבדוק לעומק למעלה מ-30 אלף שיחות שנעשו במדיה סביב הנושא, ומתוכן לגזור רק את מה שהכי מעניין אתכם. כדי לתת את המענה המקצועי ביותר, גייסנו את אחד מהיזמים המובילים בתחום ההתחדשות העירונית, תומר רייפמן, סמנכ"ל בחברת "יעז יזמות ובניה", שהשיב על 7 השאלות הכי נפוצות, במטרה לעזור לכם להתניע.
1. מהן הזכויות המגיעות לדיירים במסגרת פרויקט תמ"א 38? האם מקבלים גם חנייה?
"זה מאוד תלוי באיזה מסלול תמ"א מדובר. בסופו של דבר, המסלול נקבע בין היתר סביב שאלת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט - בין אם מדובר בהריסה ובנייה מחדש ובין אם מדובר בפרויקט של חיזוק. בשני המקרים, יש סיכוי שהדירות החדשות יגדלו, אבל הכל שאלה של איך מתכננים אותן. למשל, ממ"ד שמוסיפים בחיבור למטבח זה לא תכנון ראוי. במסלול של הריסה ובנייה מחדש יש סיכוי גבוה יותר לקבל חנייה כמובן".
2. האם מגיע לי פיצוי מהיזם על כך שלא אוכל להשכיר את הדירה בזמן התמ"א?
"אין חוק שלפיו היזם מחוייב לתת פיצוי כספי. הכל שאלה של עד כמה הפרויקט כדאי מבחינה כלכלית. אם יש בו מספיק בשר כדי שהיזם יוכל לשלם שכירות לדיירים ועדיין לייצר מספיק רווח, אז זו אפשרות סבירה, אבל צריך לזכור שבסופו של דבר מדובר בעסקת נדל"ן וכל מה שהדיירים סוגרים מול היזם זה עניין של הצדדים. בתל-אביב, למשל, פרויקטים של התחדשות עירונית הם יותר כדאיים מבחינה כלכלית ולכן זה איזור שבו סביר יותר שהיזם יוכל לתת פיצוי".
3. האם בעל דירה משופצת מקבל יותר מאשר בעל דירה שאינה משופצת? כלומר, האם מצב הדירה משנה זכויות דייר?
"גם במקרה הזה, בסופו של דבר זה תלוי במה שייסגר בין הדיירים לבין היזם. מה שבדרך כלל קורה זה שאם מדובר בפרויקט של חיזוק - הדירה נשארת אותו דירה. לעומת זאת אם הורסים את הבניין, כולם משדרגים את עצמם ואין בעיה. באופן עקרוני, המפרט החדש של הדירה לא יהיה מופחת ממה שהיה קיים קודם. יש מקרים חריגים של איזה פרקט מאוד יוקרתי שקיים בדירה, ואז נותנים לדייר את אותו הפרקט".
4. האם נציג הבניין יכול לקבל הטבות על העבודה שיעשה? האם הוא יכול לקבל הנחה ופיצויים על העבודה שהוא משקיע?
"ממש לא. גם לגבי זה אין חוק ויכול להיות שעכשיו קבוצת דיירים יחליטו בינם לבין עצמם כן לתת הנחה כלשהי או פיצוי לנציג הבניין. אני לא אגיד שזה לא קיים בשוק, אבל ברמת העיקרון זה אמור לקרות רק אם הדיירים כולם מסכימים ביניהם שזה מה שהם רוצים לעשות".
5. האם מותר לצאת לדרך כאשר אין 80% הסכמה מצד הדיירים?
"בתור התחלה אפשר לצאת לדרך, אבל זה לא יכול להגיע לשלבים מתקדמים. כיום מדברים על להוריד את הרוב ל-75 אחוזים, ויש הרבה מאוד בניינים ששינוי כזה יכול מאוד לעזור להם להרים את הפרויקט".
6. מה לשאול בפגישה ראשונה עם היזם?
"כשמגיעים לפגישה ראשונה עם יזם כדאי לברר על הוותק שלו והניסיון בפרויקטים של התחדשות עירונית, כדאי לברר על המצב הפיננסי של החברה, מומלץ לשאול על פרויקטים נוספים שנמצאים בשלבים שונים, אפשר ורצוי לבקש לראות פרויקטים אחרים, להיפגש עם דיירים של פרויקטים שאוכלסו. כמובן, חשוב מאוד להבין מהרגע הראשון מול מי מתנהלים, האם היזם שולח נציגים מטעמו שהם נטולי כוח והשפעה, או שהוא מעניק לדיירים גישה ישירה לכל ההתנהלות".
7. איך מתחילים להניע?
"הדבר הראשון שעושים זה לכנס ישיבה של כל הדיירים, במהלכה מדברים על כך שרוצים להתחיל תהליך. צריך להבין עקרונית שזה מעניין את הרוב המוחלט של הדיירים, לבחור ועד שיניע את זה - בדרך כלל 2-5 דיירים, תלוי במספר הדיירים בבניין. הוועד מתחיל לבצע פניות, לוקח הצעות מיזמים ומעורכי דין, עושה בירור ראשוני ואז מגיע עם כל ההצעות לדיירים. משם מתחילים להיכנס למשא ומתן חוזי. שיהיה בהצלחה!"
בשיתוף מרכז הנדל"ן
