איחוד בניינים: מודל חדש או סחבת?
איחוד בניינים הוא מוצר נדל"ני בתחום ההתחדשות העירונית, המאפשר לאגד את זכויות התמ"א ממספר מבנים סמוכים, ולעלות לגובה במתחם מאוחד. מצד אחד מדובר בפתרון אידאלי, שכן חלק מהשטח מוסב להרחבת תשתיות והגדלת זכויות הבנייה. מנגד, ההליך הבירוקרטי בין הדיירים עלול להפוך למייגע, והתוצר הסופי הוא מגדל רב קומות שונה בתכלית מהמקור. "אנשים רוצים לקדם את איכות החיים שלהם, אבל להישאר עם המאפיינים הקודמים של הבניין המקורי", אומר עו"ד גיא פרבמן
בשיתוף מרכז הנדל"ן
מה חדש בשוק? חוסר כדאיות כלכלית במסלולי התמ"אות הקיימים בשוק, הוביל להולדת אלטרנטיבה חדשה - חיבור בניינים סמוכים. מדובר במוצר ביניים המשלב מאפיינים משני המסלולים המוכרים: חיזוק ותוספות (תמ"א 38/1), ופינוי בינוי (תמ"א 38/2). בתקווה ללקט את התכונות החיוביות מכל מסלול, בחיבור בניינים מאגדים את זכויות התמ"א של מספר מבנים באותו הרחוב, ומנצלים את השטח בצורה מקסימלית לטובת מתחם מגורים מאוחד וגבוה יותר. העלייה לגובה מאפשרת לרשויות המקומיות גמישות בהרחבת התשתיות ובניית מבנים לטובת הציבור, לאור השטח הפנוי שנוצר.
"ישנן רשויות המקדמות ביתר שאת את תחום איחוד החלקות, וקידום מתחמי תמ"א 38 במסגרת איחוד בניינים, וזאת בטענה של שיפור תשתיות ויכולת לגביית היטלי השבחה גבוהים יותר", מתאר עו"ד גיא פרבמן, מייסד משרד עורכי הדין גיא פרבמן, המתמחה בליווי עסקאות נדל"ן והתחדשות עירונית. לדבריו של עו"ד פרבמן, כבר היום ניתן לראות רשויות מקומיות שמקדמות את איחוד החלקות. "בעיריית גבעתיים למשל, לא ניתנים כיום היתרים לפרויקטים יחידנים שכן העירייה דורשת הליך של איחוד חלקות ובניית מתחמי התחדשות עירונית כפתרון כולל ולא יחידני", ממשיך עו"ד פרבמן.
מרחיבים את המשפחה
שושלת היוחסין במשפחת ההתחדשות העירונית ברורה: הצאצא הבוגר הוא תחום הפינוי בינוי או בשמו המקצועי, תמ"א 38/2, והצעיר מהבין האחים עוסק בחיזוק ותוספות, תמ"א 38/1. בשל בגרותו אחראי הבכור לטפל לא רק בצרכיו האישיים, אלא גם לסביבתו - שכן מימוש פרויקט פינוי ובינוי יוביל להרחבת התשתיות באזור ולרווחה באמצעות מבני ציבור, זאת לפי סיכום מול הרשות המקומית האמונה. כיאה לאח קטן, מפונק ואנוכי יותר, פרויקט חיזוק ותוספות הוא אמנם זריז ומהיר לעומת אחיו, אך נוגע רק לעצמו - כלומר לבניין ספציפי מבלי ל'ערב' אחרים בהליך. החידוש האחרון בתחום ההתחדשות העירונית הוא מסלול איחוד בניינים, שהרחיב את המשפחה ומאתגר את השוק.
הצד השני של המטבע
על הנייר נראה כי מדובר בפתרון אידאלי, אך עו"ד פרבמן מצביע גם על הצד השני של המטבע. "לאיגוד של בניינים יש השלכות לא פשוטות, שכן לכל בניין ולדייריו ישנם מאפיינים שונים ונקודות נבדלות, ולכן קיימים מקרים בהם הפתרון איננו ישים". בשל כך טוען עו"ד פרבמן כי התניית קידום פרויקטים של תמ"א 38 באיחוד בניינים סמוכים, עלולה להוות מכשול. "אם למשל ישנו בניין עם 100% חתימות הרוצה לקדם תמ"א 38 בבניין, כאשר נציגיו פונים לעירייה לקידום הפרויקט, האחרונה מכריזה כי תאשר פרויקט רק אם יכלילו גם את הבניין הסמוך. רצה הגורל ובבניין הסמוך אליו ישנם הרבה סרבנים והחתימות אינן עולות על ה-50%, כך שהבניין הראשון מסונדל לחלוטין ולא יכול להתקדם בפרויקט". עו"ד פרבמן מדגיש כי, "אסור להעניש דיירים של בניין מסוים שפועל על פי ההוראות בשל המתרחש בבניין הסמוך".
"רוב האנשים מעדיפים לקדם את איכות הדיור שלהם, אך להישאר במאפייניו הקודמים של הבניין ומכאן שרובם יעדיפו לגור בבניין אשר נבנה בצלמו של הבניין המקורי, ולא לעבור למגדל רב קומות", מעריך עו"ד פרבמן. בשל כך, אם נחזור לדוגמה, הרי שקיימים סיכויים רבים שגם אם יהיו מספר חתימות מספק בבניין הסמוך לביצוע תמ"א 38, עדיין לא ניתן להבטיח שאותם דיירים, הן של הבניין הראשון והן של השני, יסכימו לפרויקט של איחוד חלקות שכן מדובר בסוג אחר לגמרי של פרויקט ומכאן שעליהם להפעיל שיקולי כדאיות שונים הרי שמדובר בפרויקט אחר לחלוטין מזה שרצו תחילה. בין היתר על הדייירם לקחת בחשבון את התארכות הפרויקט המשולב לעומת פרויקט פרטני, פתרונות הדיור הזמניים עד התממשותו, עלויות האחזקה הגבוהות של בניין רב קומות לעומת בניין בוטיק ועוד".
אקדמית מדובר על פתרון יפה אבל בפועל יש לו מגבלות רבות אשר יאריכו את משך התממשותו מחד, ויפחיתו את כמות הפרויקטים מאידך. לכן יש לבחון כל מקרה לגופו ולבסס זאת באמצעות תוכנית כוללת שתבחן כל אזור ומאפייניו השונים. "חלק מקובעי המדיניות מתקשים להבין כי בפרקטיקה הכל מסובך יותר, ומאחר שתחום התמ"א 38 מורכב בפני עצמו, גם כאשר מדובר על פרויקט בודד, הרחבתו לכדי איחוד בניינים, מקשה על ההליך עוד יותר. הכלתו הגורפת של פתרון איחוד הבניינים, מסוכנת לעתיד התפתחות ההתחדשות העירונית", מסכם עו"ד פרבמן.
בשיתוף מרכז הנדל"ן
