מכירת דירות באזור ת"א צנחה ב-33% ברבעון
סקירת משרד האוצר מגלה שפל של 7 שנים במכירות הקבלנים ברבעון הראשון של השנה, עם 24 אלף דירות בלבד שנמכרו בשוק החופשי. עם זאת בהשווה לרבעון החארון של 2017, נרשמה עלייה של 11% במספר העסקאות, בעיקר בדירות יד שנייה
לפי הנתונים, ברבעון הראשון נרכשו 26.5 אלף דירות, כולל במסגרת "מחיר למשתכן". בניכוי הדירות שנמכרו בתוכניות "מחיר למשתכן" ו"מחיר מטרה", הסתכמו העסקאות ברבעון הראשון ב-24 אלף דירות - הרמה הנמוכה ביותר של עסקאות ברבעון הראשון מאז שנת 2012, לפי האוצר.
בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2017, מדובר בירידה של 11% במספר העסקאות, בהמשך לשיעורי הירידה החדים שנמשכים מאז הרבעון האחרון של 2016. מדובר ברצף הירידות הארוך ביותר שנרשם מאז תחילת העשור הקודם.
הקבלנים מורידים מחירים
אזור תל אביב ממשיך לבלוט במגמה מתמשכת של ירידה חדה במספר העסקאות, שהולכת וגדלה. באזור זה נרכשו 1,703 דירות ברבעון הראשון של 2018, בדומה לרמת השפל שנרשמה ברבעון האחרון של 2017. מדובר ברמה שנמוכה ב-33% לעומת הרבעון הראשון של 2017. ירידה זו מתייחסת לפלח השוק של הדירות החדשות ודירות יד שנייה.
אזור המרכז, מנגד, הוא האזור היחיד שרשם גידול בעסקאות ברבעון הראשון, כולל בשוק החופשי ו"מחיר למשתכן". באזור זה נמכרו 4,279 דירות – עלייה של 6.5% לעומת הרבעון הראשון של 2017 ושל 16.3% לעומת הרבעון האחרון של 2017.
הגידול מתייחס בעיקר לפלח השוק של הדירות החדשות, לאחר שבשנת 2017 הוביל אזור זה את הירידה במספר העסקאות בדירות חדשות בשוק החופשי עם ירידה בשיעור חריג של 40% לעומת 2016.
ניתוח האוצר מעלה, כי יתכן שהירידה החדה ברכישת דירות חדשות באזור המרכז אשתקד הביאה חלק מהקבלנים להוריד מחירים, מה שתרם להתאוששות במכירות, שנראתה ברבעון הראשון של 2018.
קריית אונו הובילה את הגידול במכירות באזור המרכז על רקע שיווק של פרויקט חדש במחירי פריסייל, וכך גם פתח תקווה וחולון רשמו עליות. לעומתן, בבני ברק חל הגידול בעסקאות במקביל לעלייה במחירי הדירות הנרכשות. באוצר מציינים כי רמות השכר של רוכשי הדירות החדשות בבני ברק ורמות המחירים של הדירות הנרכשות מעלים ספקות ביחס למקורות המימון של רוכשים אלה.
הזוגות הצעירים רכשו 10,000 דירות
ברבעון הראשון של 2018 נרכשו 10,000 דירות בשוק החופשי על ידי רוכשי דירה ראשונה (הזוגות הצעירים). מדובר בירידה של 3% לעומת הרבעון המקביל אשתקד, בהמשך לשיעורי ירידה חדים יותר מאז הרבעון האחרון של 2016. מדובר גם ברמה הנמוכה ביותר שנרשמה ברבעון זה של השנה מאז הרבעון הראשון של 2014 – ירידה שנרשמה בצל ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס.
אם מכלילים את רכישות "מחיר למשתכן", הגיעו רכישות הזוגות הצעירים ברבעון הראשון של 2018 ל-12,800 – גידול של 13% בהשוואה לרבעון הראשון של 2017.
אזור רחובות בולט עם גידול של 18% ברכישות הזוגות הצעירים בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. הגידול חל על רקע מבצע מכירות שעורכת אחת החברות הגדולות לזכאי "מחיר למשתכן" בני העיר, מבצע שבפועל אין לו קשר לתוכנית "מחיר למשתכן" עצמה.
אזור המרכז ואזור ירושלים רשמו גידול של 8% ברכישות הזוגות הצעירים בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. לעומתם, אזור חיפה רשם ירידה בולטת של 20%, בעוד בשנת 2017 היה זה האזור היחיד בו חל גידול ברכישת דירות בשוק החופשי על ידי רוכשי דירה ראשונה. האוצר מסביר ירידה זו בחלקה בפתיחת מכרזי "מחיר למשתכן" בעיר.
מספר הדירות החדשות שרכשו הזוגות הצעירים בשוק החופשי ברמה הארצית עמד ברבעון הראשון של 2018 על 2,100 דירות – ירידה של 6% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2017. זאת בהמשך לירידה הרצופה ברכישות אלה מאז הרבעון השלישי של 2016, סמוך לתחילת המכירות בפועל במסגרת "מחיר למשתכן".
בעוד שבפלח השוק של דירות חדשות שנרכשו על ידי הזוגות הצעירים בשוק החופשי חלה האטה בקצב הירידה בשני הרבעונים האחרונים, הרי שבפלח השוק של דירות יד שנייה שנרכשו על ידי הזוגות הצעירים דווקא חלה האצה מסויימת בקצב הירידה ברבעון הראשון של 2018. זאת בחלקו משום שממילא הפגיעה הראשונית במכירות לזוגות הצעירים היתה בפלח השוק של הדירות החדשות, עם שיעורי ירידה חדים של 30%-40%. לכן, לאחר שנה של ירידות חדשות מתקבלת האטה בקצב זה ברכישת דירות חדשות בשוק החופשי.
הסבר נוסף טמון בנכונות הגבוהה של הקבלנים להוריד מחירים בהשוואה לבעלי דירות יד שנייה, ולראייה מדד מחירי הדירות החדשות של הלמ"ס יורד בקצב גבוה יותר מזה של כלל הדירות.
ברבעון הראשון נמכרה כמות שיא של 2,500 דירות במסגרת "מחיר למשתכן" ו"מחיר מטרה" – כמות הגבוהה פי 3.6 בהשוואה לרבעון המקביל ב-2017 וגבוהה יותר מסך הדירות שנמכרו במסגרת תוכנית זו בכל שנת 2016 – השנה בה החלו המכירות בתוכנית.
המשקיעים חוזרים לשוק
רכישות משפרי הדיור ברבעון הראשון של 2018 הסתכמו ב-9,400 דירות – ירידה של 14% לעומת הרבעון הראשון של 2017 – כפליים בהשוואה לשיעור הירידה שנרדם ברבעון האחרון של 2017, ובהמשך לירידה ברכישות פלח זה של השוק מאז הרבעון האחרון של 2016.
בנוסף, ברבעון הראשון של 2018 הואץ משמעותית קצב ירידת מלאי הדירות שמוחזקות על ידי משקיעים. מספר הדירות שנמכרו על ידי משקיעים ברבעון הראשון של 2018 עמד על 5,700 דירות – הרמה הגבוהה ביותר של מכירות מאז רמת השיא שנקבעה ברבעון הראשון של 2017, שיא שנקבע בין היתר על רקע חוק מיסוי דירה שלישית.
כמעט 2,000 דירות נגרעו ממלאי דירות זה – מספר הגבוה פי 3.3 מירידת המלאי ברבעון הקודם, והרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון הראשון ב-2017, שעמד בצל חקיקת מס דירה שלישית. הממצאים מרמזים כי משקיעים בעלי השקעות מהותיות גם בשוק ההון יוצאים מהשוק ביתר שאת.
ברבעון הראשון של 2018 נרכשו פחות מ-4,000 דירות על ידי משקיעים, בדומה לרבעון הקודם (הרבעון הרביעי של 2017). הפעם הקודמת בה לא חצו רכישות המשקיעים את רף 4,000 העסקאות ברבעון היתה בשנת 2003 בצל האינתיפאדה השנייה והמיתון במשק.
בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ירדו רכישות המשקיעים בשיעור חד של 21%. בכך השלים הרבעון הראשון של 2018 רצף חריג של שישה רבעונים בהם יורדות רכישות המשקיעים – כל רבעון לעומת מקבילו בשנה הקודמת – הרצף הארוך ביותר לפחות מאז תחילת העשור הקודם.
ברכישת דירות יד שנייה חלה ירידה ברבעון הראשון בשיעור של 11%. מספר דירות יד שנייה שנמכרו ברבעון זה עמד על 18,500. אזור תל אביב מוביל בפלח שוק זה עם ירידה של 33% במספר דירות יד שנייה שנמכרו ברבעון הראשון של 2018. מספר הדירות שנמכרו באזור זה ברבעון עמד על 1,408 דירות. למעשה, בכל אזורי הארץ נרשמו ירידות ברכישת דירות יד שנייה, ללא עלייה באף אזור.
לפנייה לכתב/ת 
